- •Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
- •Раздел III. «Подходы к оценке» фсо №1 определяет три подхода, из которых:
- •Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
- •Метод сравнительной единицы (сравнения продаж);
- •Метод валового рентного мультипликатора.
- •6. Физические характеристики
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
- •Сравнительный подход к оценке
- •Возможность применения сравнительного подхода к оценке
- •Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода
- •Последовательность применения сравнительного подхода
- •Выбор единицы сравнения
- •Выбор объектов-аналогов
- •Выбор элементов сравнения
- •Вносимые корректировки
- •Определение величины корректировки на снижение цены в процессе торга
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Район города»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Тип здания»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
- •Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.М общей площади)
- •Результат применения сравнительного подхода
- •1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей (ндс не включает)
- •Доходный подход
- •Согласование результатов
- •1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (ндс не облагается3)
6. Физические характеристики
6.1. Местоположение. Все объекты-аналоги находятся в г. Печора. Поэтому для них Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.
6.2. Материал стен. Все объекты-аналоги расположены в капитальных зданиях (панель/кирпич), как и объект оценки. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.
6.3. Расположение по этажам. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в малоэтажных зданиях (не выше 5 этажей). Анализ рынка жилой недвижимости г. Печора не выявил влияния на цену этажа расположения жилых помещений. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.
6.4. Планировка. Анализ рынка показал, что цена на квартиры с улучшенной планировкой выше. Объект оценки, как и объекты-аналоги расположены в домах схожих типовых проектов. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.
6.5. Площадь (количество комнат). Объекты-аналоги подобраны в соответствии с площадью и количеством комнат объекта оценки, отличие в площади – минимальное. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.
6.6. Тип и состояние внутренней отделки. Физическое состояние всех объектов-аналогов и объекта оценки оценивается как хорошее, требующее косметического ремонта. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.
Допущение: Осмотр объектов-аналогов лично оценщиком не производится. Вывод о состоянии объектов-аналогов был сделан на основании данных продавцов, полученных при телефонной интервьюировании.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 8.2. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки определялась как среднее арифметическое скорректированных стоимостей объектов-аналогов.
Табл. 8.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
№№ |
Наименование показателя |
Объект-аналог №1 |
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
|
Цена предложения за 1 кв. м, руб. |
23 810 |
19 792 |
18 421 |
|
Корректировки (поправки) на: |
|
|
|
1 |
передаваемые права |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
2 |
условия финансирования |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
3 |
условия продажи |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
4 |
факт сделки |
0,9 |
0,9 |
0,9 |
5 |
время продажи/предложения |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
6 |
физические характеристики: |
|
|
|
6.1 |
местоположение |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
6.2 |
материал стен |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
6.3 |
расположение по этажам |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
6.4 |
планировка |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
6.5 |
площадь (кол-во комнат) |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
6.6 |
тип и состояние внутренней отделки |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
7 |
Скорректированная стоимость объекта-аналога, руб. |
21 429 |
17 813 |
16 579 |
8 |
Значение общей корректировки объекта-аналога в % от цены предложения |
10% |
10% |
10% |
9 |
Ранг отклонения скорректированной стоимости объекта аналога от цены предложения (номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 8; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.) |
1 |
1 |
1 |
|
Средневзвешенное по Рангу (строка 9) значение рыночной стоимости 1 кв. м. объекта оценки, руб. |
18 607 |
||
|
Площадь объекта оценки, кв.м |
39,5 |
||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
734977 |
||
Вывод:
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 734 977 рублей.