11. Выбор элементов сравнения

С учетом особенностей выбранных объектов-аналогов (см.: Таблица 2), в качестве элементов сравнения Оценщиком использованы факторы (наиболее существенные по мнению Оценщика), установленные в рамках анализа рынка объекта оценки, и отличающие объект оценки (в т.ч. объект оцениваемого права) от подобных ему объектов, а именно:

А. Район города.

Б. Тип здания.

В. Локальные факторы местоположения.

12. Вносимые корректировки

Корректировка цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения – 1 кв.м. общей площади) проведена:

1. На снижение цены в процессе торга

2. На отличия объектов-аналогов от объекта оценки (в т.ч. объекта оцениваемого права) – по выбранным элементам сравнения.

Результаты расчетов приведены ниже (см.: Таблица 10).

Все расчеты проведенные Оценщиком, осуществлены в Microsoft Excel. Результаты таких расчетов приведены в настоящем отчете с учетом округления.

13. Определение величины корректировки на снижение цены в процессе торга

Корректировка на снижение цены в процессе торга отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Таблица 3. Шкала корректировок на снижение цены в процессе торга

Численность населенного пункта, тыс. чел	Размер корректировки^2
более 500	11%
250 – 500	9%
менее 250	9%

В соответствии со шкалой корректировок (см.: Таблица 3), значение корректировки на снижение цены в процессе торга применительно к продаже жилого объекта в населенном пункте с численностью населения менее 250 тыс. чел (как в г. NNN расположения объекта оценки) принято в размере «-0,09» (что соответствует уменьшению цены на 9%).

14. Определение величины корректировки по элементу сравнения «Район города»

С учетом имеющихся рыночных данных, величина корректировки на район города определена методом парных продаж (см. Таблица 4). Парными являются продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым, и отличающихся только по одному (либо группе) факторов.

В результате анализа рынка были выявлены данные о продажах квартир, единственным существенным отличием в характеристиках которых являлось отличие по элементу сравнения «Район города», аналогичное отличию объекта-аналога от объекта оценки (в части объекта оцениваемого права).

Таблица 4. Расчет значения корректировки по элементу сравнения «Район города»

№ п/п	Наименование параметра	Результаты расчетов
		Объект парных продаж 1	Объект парных продаж 2
1	2	3	4
1	Источник информации, контактный телефон	Газета «ХХХ2», тел. ХХХ1	www.ХХХ1, тел. ХХХ2
2	Дата публикации объявления	ХХ.ХХ.20ХХ	ХХ.ХХ.20ХХ
3	Значение рассматриваемого фактора (район города)	Район 1	Район 2
4	Цена предложения, руб. (НДС не облагается)	1 540 000	1 260 000
5	Общая площадь, кв.м.	44	42
6	Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 4 ÷ строка 5]	35 000	30 000
7	Значение корректировки, [по строке 6: ((столбец 3 - столбец 4) ÷ столбец 3)]	0,17

Таблица 5. Шкала корректировок по элементу сравнения «Район города»

№ п/п	Значение фактора "Район города" для объекта-аналога	Значение корректировки цены объекта-аналога
1	Район 1	0
2	Район 2	0,17