2. Доходный подход

Согласно п. 13 ФСО №1, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Также, согласно п. 21 ФСО №1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

С учетом доступной на рынке недвижимости информации, наибольшее затруднение у Оценщика, в данной процедуре вызывает корректное прогнозирование расходов и их взаимосвязь с доходами, поскольку:

- уровень арендных доходов от сдачи квартиры внаем во многом определяется уровнем предоставляемых удобств, в т.ч. качеством отделки помещений, сантехники, мебели и проч.;

- для получения стабильного дохода необходимо поддержание этих удобств на требуемом рынком уровне;

- ухудшение качества удобств зависит от арендатора, и прогнозируется сложно;

- практика взаимоотношения арендодателя и арендатора, как правило, не позволяет получить надлежащую компенсацию за ухудшение качества удобств;

- заранее определить сумму и срок осуществления расходов на поддержание уровня удобств квартиры практически невозможно.

Таким образом, Оценщик считает обоснованным отказаться от применения доходного подхода к оценке объекта оценки.

Согласование результатов

Согласно п. 6 ФСО №1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Поскольку в рамках определения стоимости объекта оценки, Оценщиком был использован только сравнительный подход к оценке (от применения затратного и доходного подходов к оценке Оценщик обоснованно отказался), результат его применения и является итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки.

Также, согласно п. 16 ФСО №3, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составила (округленно до тысяч рублей по правилам математического округления):

1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (ндс не облагается3)

1 Контактное лицо Агеева Елена, тел. [phone].

2 А.А. Марчук, Е.А. Бутова, «Скидки на торг: реалии кризиса», http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf

3 Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации, налогом на добавленную стоимость не облагаются сделки, связанные с реализацией жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

2