19

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Пермский государственный университет»

Кафедра финансов, кредита

и биржевого дела

Исследовательская работа:

Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона «Пролетарский»

Работа студентки

IV курса дневного отделения

экономического факультета

специальности «ФКР-3»:

Шуляевой Н.А.

Пермь 2011

Оглавление

1. Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона 3

1.1. Введение. Позиционирование микрорайона в масштабах г. Перми 3

1.2. Территориальное зонирование микрорайона 5

1.3. Типизация объектов жилой недвижимости 7

1.4. Анализ коммерческого сектора микрорайона. Инфраструктура 7

2. Разработка концепции «проекта». Маркетинг объекта недвижимости 9

2.1. Расчет интегрированных коэффициентов ценности местоположения земельных участков. Окончательный выбор участка под застройку на основе критерия ННЭИ 9

2.2. Анализ конкурентных проектов. Разработка маркетинговой стратегии реализации «проекта» и стратегии продаж 10

Приложения

1. Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона

1.1. Введение. Позиционирование микрорайона в масштабах г. Перми

Микрорайон «Пролетарский» расположен на правом берегу р. Камы. Границами микрорайона являются: с севера - северная граница зоны «Лесной 10»; южная граница - железная дорога; западная граница - административная граница Кировского и Дзержинского районов; восточная граница - административная граница Ленинского и Дзержинского районов.

Микрорайон «Пролетарский» соседствует с м-ном «Акуловский» и м-ном «Камская долина-2».

В микрорайоне «Пролетарский» расположены улицы: Докучаева, Костычева, Низовская, Сеченова, Сочинская и Транспортная.

На месте сегодняшней пролетарки еще в середине прошлого века был лесной массив, окруженный железнодорожной веткой, разъезд которой был заложен еще в начале ХХ века. Перед Великой Отечественной войной здесь были проложены вторые пути, и разъезд превратился в станцию «Пролетарская». Позже после открытия сортировочного пункта в 1952 г. станцию переименовали в Пролетарская-Сортировочная. В 1954 году приступили к проектированию второй очереди станции. А в 1965 году станция получила название – Пермь-Сортировочная.

Первые улицы – Низовская и Транспортная – появились здесь в 1938 году и только в 1955 году стали застраиваться улицы Докучаева, Сеченова, Сочинская, а в 1958 году - улица Костычева.

Развитию жилого фонда послужило строительство «Пермского завода силикатных панелей» (Докучаева, 31), который начал возводить жилье для своих рабочих.

Поселок Пролетарский сегодня трудно представить без завода силикатных панелей, а в 60-е, 70-е, 80-е годы это было совсем невозможно – вся жизнь поселка зависела от завода. Поселок отапливался теплом, что шло от завода, службы завода производили ремонт теплотрасс, домов, помогали пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям. И сегодня, когда «правобережье» так активно застраивается новыми современными домами «ПЗСП», можно смело сказать – завод дал жизнь не только поселку Пролетарский, но и микрорайонам Акуловский, Комсомольский, Заречный».

Постепенно, с пуском каждого нового дома, завод обрастал собственным жилым фондом. И сегодня эти дома, как, впрочем, и весь поселок Пролетарский, - итог постоянной заботы завода.

На улице Докучаева, 27 расположена женская колония УТ – 389/32. По улице Докучаева, 48 базируется отдельный полк ГАИ, а возле него – по улице Докучаева, 46 находится областной сборный призывной пункт.

Сегодня микрорайон «Пролетарский» по праву считается не только единственным комплексно застраивающимся, но и самым безопасным микрорайоном Перми: здесь функционирует система круглосуточного видеонаблюдения придомовой территории. Идея создания такой системы безопасности была инициирована ОАО «Пермский завод силикатных панелей» и реализована ООО «Спецсистема», которая взялась за проектирование, монтаж и обслуживание комплекса видеокамер. На данный момент в зону видеоконтроля включено 12 домов по улицам Докучаева, Костычева и Транспортной. Каждый вновь построенный дом на Пролетарке также включается в систему.

Микрорайон «Пролетарский» относится к 3 категории престижности и имеет следующую удаленность от других категорий (табл. 1.1.1).

Таблица 1.1.1.

Удаленность м-на «Пролетарский» от других категорий престижности

Удаленность от:	по прямой, метров	с учетом существующей транспортной сети, метров
абсолютного центра города (пересечение ул. Ленина и Комсомольского проспекта)	6790	8560
I-ой категории престижности – м-он «Центр-1» (пересечение ул. Попова и ул. Ленина)	6330	7612
II-ой категории престижности – м-он «Камская долина» (пересечение ул. Докучаева и ул. Спешилова)	3271	3082
IV-ой категории престижности – м-он «Акуловский» (пересечение ул. Сортировочная 1-я и ул. Ветлужская)	1282	1593
V-ой категории престижности – м-он «Закамск» (перечение ул. М.Рыбалко и ул. Сысольская)	9330	10874

Основной и единственной транспортной магистралью в м-не «Пролетарский» является улица Докучаева, которая тянется через весь микрорайон.

Таблица 1.1.2.

Общественный транспорт м-на «Пролетарский»

№ автобуса (от остановки «м-он «Пролетарский»)	Начало/Окончание маршрута	Интервал движения	Время пути (до конечного пункта)
№6 (до ЦКР)	6:00 / 21:00	20-23 мин.	15-18 мин.
№8 (до ЦКР)	6:04 / 23:46	10-12 мин.	15-18 мин.
№20 (до ЦКР)	6:10 / 23:38	5-10 мин.	15-18 мин.
№12 (до пр. Парковый)	7:49 / 21:24	45-50 мин.	30-35 мин.
№15 (до ст. Пермь II)	6:18 / 21:16	15-18 мин.	20-25 мин.
№60 (до Комсомольской площади)	7:15 / 22:35	10-15 мин.	25-27 мин.