Глава 2. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества, как объекта гражданских правоотношений и пути их решения

2.1. Недвижимое имущество в свете концепции реформирования гражданского законодательства

Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс в новой редакции также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно ст. 130 ГК РФ все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.

Следует отметить, что в указанной статье ГК, помимо термина «недвижимые вещи», также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК РФ. Как известно, понятие «имущество» - это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование¹.

Однако, несмотря на то, что вопрос этот ставился давно, никакие изменения не были внесены в указанную статью ГК РФ.

Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.

В отличие от ранее опубликованного проекта ГК в ст. 130 ГК РФ не выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения. Не дано и базовое понятие помещения.

В п. 3.8.1 Концепции, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., дается такое определение помещения: под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова. Однако в новой редакции ГК определение помещения отсутствует¹.

При этом в новой редакции ГК РФ необходимо было провести разграничение между жилыми и нежилыми помещениями.

Законодатель сохранил ранее действовавшее положение о том, что к числу недвижимых вещей относятся объекты незавершенного строительства. Легального определения объекта незавершенного строительства на уровне закона нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью»¹. Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»².

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость, или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

В ранее опубликованном проекте ГК РФ они более не рассматривались в качестве недвижимости, однако законодатель установил, что к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Такая формулировка является более точной, поскольку сложно называть недвижимостью вещи, которые по своей физической природе являются движимыми. Однако законодатель без объяснения причин не стал менять законодательство и по-прежнему рассматривает их в качестве недвижимых вещей.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В последнем случае речь идет о регистрации, необходимость которой обусловлена публичными интересами. В качестве примера можно привести регистрацию прав на оружие, транспортные средства и др. Юридическое значение деления вещей на движимые и недвижимые состоит в том, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. В частности, в соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат следующие права: право собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами¹.

Таким образом, перечень прав, подлежащих государственной регистрации, не изменился. Следовательно, можно сделать вывод, что резких изменений в системе вещных прав, которые декларировались ранее, не будет.