2.2. Вопросы правоприменения в отношении недвижимого имущества

Как было указано ранее, ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В отношении договора купли-продажи такого имущества действует специальное правовое регулирование.

На практике возникают трудности с отнесением имущества к движимому или недвижимому.

«...Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Суд, отказывая в иске, установил факт наличия спорного объекта как недвижимого имущества, сославшись на представленный в материалы дела технический паспорт, сведения в котором по состоянию на 16.01.2007 свидетельствуют о нахождении на участке объектов недвижимости 1980 года постройки.

Тем не менее, указанный подход является формальным, поскольку при осуществлении технической инвентаризации и определении того, является ли инвентаризируемый объект недвижимым имуществом, орган по инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (далее - ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта недвижимого имущества требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому объект, относимый ОКОФ к сооружениям и описанный в техническом паспорте как сооружение, может не признаваться судами недвижимым имуществом, так как он может не отвечать признакам недвижимости, установленным названной статьей Кодекса. Таким образом, наличие технического паспорта на объект само по себе не означает, что такой объект действительно является недвижимым имуществом.

В данном случае суду необходимо анализировать наличие у конкретного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации: неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба их назначению.

При изложенных обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятый по делу судебный акт законным и обоснованным, вынесенным на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств...»¹.

Таким образом, имущество нельзя отнести к недвижимому только на основании факта составления его технического паспорта.

«...Комиссией по подготовке проекта правил пользования и застройки города Ярославля (протокол от 02.10.2009 N 30) принято решение освободить указанный земельный участок от временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, в связи с необходимостью использования данного участка для целей строительства объектов транспортной, инженерной инфраструктур, благоустройства территории и проводимой реконструкцией Московского проспекта.

Посчитав, что объект относится к недвижимому имуществу, как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными стационарными коммуникациями по электро- и водоснабжению, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к правомерному выводу о том, что спорный объект возведен истцом на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации некапитального строения, намерения муниципалитета были направлены на выделение земельного участка под сооружение временного характера, не являющегося объектом недвижимости, и обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку счел, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Предприниматель не представил всей совокупности доказательств, необходимых для признания права собственности на спорный объект как объект недвижимости...»¹.

Таким образом, объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, в том числе такие объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, не относятся к недвижимому имуществу, если они не были созданы как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

«...Согласно техническому паспорту от 06.05.2006 спорный объект имеет кадастровый номер, является сооружением - производственной площадкой для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. метра, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Учитывая фактические обстоятельства дела, Президиум соглашается с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как обоснованно указали суды апелляционной и кассационной инстанций, спорный объект также не является самовольной постройкой в связи с наличием у общества права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдением строительных норм и правил при строительстве спорного объекта...»¹.

Таким образом, производственная площадка для автомобилей признается объектом недвижимости, если отвечает соответствующим признакам.

«...Кроме того, судами первой и кассационной инстанций неверно истолковано понятие «сооружение» для целей применения к обстоятельствам настоящего дела правил статьи 36 ЗК РФ.

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы.

Стадион «Химик» создавался, на протяжении всей истории своего существования использовался и был приватизирован как единый объект, предназначенный для занятий физкультурой и спортом.

Формируя самостоятельные земельные участки, вид разрешенного использования которых - размещение объектов физической культуры и спорта, под административным зданием стадиона, раздевалкой, туалетом и водопроводной будкой, соответствующие органы не приняли во внимание, что указанные объекты невозможно использовать в подобных целях в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок.

В свою очередь, спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости.

Поэтому стадион «Химик» следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера..»¹.

Таким образом, стадион вместе с объектами вспомогательной инфраструктуры является недвижимым имуществом.