1. Теоретико-методологические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие, классификация и сущность ипотечного кредитования

Разновидностью залогового кредитования является ипотечное кредитование. Ипотека – это способ обеспечения обязательств заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества¹. Ипотека заключается в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества².

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества³.

Предметом ипотеки могут быть следующие виды недвижимого имущества:

- Земельные участки;

- Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;

- Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- Машино-места⁴.

Важным элементом ипотечной кредитной сделки является оценка стоимости залога. Завышение или занижение стоимости объекта недвижимости аналогично сказывается на сумме кредита, размере первоначального взноса и цене кредита, то есть на тех параметрах, которые непосредственно влияют на доступность ипотеки⁵.

В банковской практике существует такое понятие, как ипотечная западня, при которой происходит обесценивание залога в течение срока кредитования. В этом случае действительная рыночная стоимость недвижимости оказывается значительно меньше величины, указанной как стоимость заложенного имущества по кредитному договору, или даже меньше суммы кредита⁶.

Причинами возникновения ипотечной западни могут стать неправильная оценка недвижимости, понижение ее стоимости по ряду причин, включая порчу, разрушение и пр. Ипотечная западня может быть результатом монопольного ценообразования на рынке недвижимости, несбалансированности этого рынка, возникающей из-за несправедливого соотношения стоимости жилья и услуг на его аренду, а также резкого падения или роста ставок по ипотечным кредитам⁷.

Большинство ипотечных ссуд имеют строго целевое назначение. Они используются на приобретение, строительство и перепланировку как жилых, так и промышленных помещений, а также на покупку и освоение земельных участков⁸.

Также ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, в среднем на 20 лет. Такой временный горизонт растягивает погашение кредита на достаточно долгий срок, что позволяет заемщику уменьшить размер ежемесячных выплат⁹.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой долгосрочное кредитование физических лиц с целью приобретения ими жилья под его залог в качестве обеспечения обязательства¹⁰.

Процесс ипотечного жилищного кредитования условно можно разделить на шесть этапов:

1) предварительная квалификация заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях получения кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки¹¹. Кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику;

2) сбор и проверка информации о заемщике. Происходит сбор и подтверждение данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов и т.д. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика;

3) заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита;

4) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита(процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные сведения о заемщике, оценивают возможные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски минимальны. Определяются максимально доступная сумма кредита с учетом дохода заемщика, необходимая сумма собственных средств, которой должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие условия его выдачи (срок, порядок погашения, процентную ставку);

5) заключение кредитной сделки. Происходит заключение договора купли-продажи квартиры, заключение кредитного договора, а также приобретение недвижимости и передача ее в залог по договору об ипотеке или по закону. Заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства. На данном этапе также происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретенную недвижимость;

6) обслуживание ипотечного кредита. Кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основного долга и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита¹².

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре¹³. В случае невыполнения заемщиком обязательств кредитор обращает процедуру взыскания на предмет ипотеки в судебном или несудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга¹⁴.

Основные требования ипотечного жилищного кредитования:

- Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются)за соответствующий расчетный период;

- При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков¹⁵.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика¹⁶.

При рассмотрении ипотечного жилищного кредитования как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные его черты:

- залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых денежных ресурсов для развития производства;

- ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы в данных конкретных условиях нецелесообразны;

- с помощью ипотечного жилищного кредитования создается фиктивный капитал на базе ценной бумаги.

В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования¹⁷.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту¹⁸.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой¹⁹.

Далее переходим к рассмотрению методов ипотечного кредитования.

1.2 Методы ипотечного кредитования

Методами ипотечного кредитовании являются:

1. Метод аннуитетного кредитования - самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной процентной ставкой, по которой предусмотрены равновеликие ежемесячные платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока²⁰.

Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:

- основная сумма кредита;

- срок погашения кредита;

- процентная ставка.

2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы²¹.

Особенности условий кредитования:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

3. Метод кредитования с «шаровым» платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Метод кредитования с «шаровым» платежом применяется при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

4. Метод ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой.

Основные характеристики ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение.

Кредиты с переменной процентной ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств, по сравнению с кредитами с фиксированной процентной ставкой.

Основные типы:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита);

- кредиты с индексируемыми платежами (процентная ставка фиксируется на весь срок кредитования)²².

5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежей – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции, отличается доступностью для семей заемщиков. Выплаты по такому кредитованию не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.

Первоначальные платежи по кредиту невелики. Чтобы обеспечить получение кредитором соответствующей прибыли, размер платежей со временем увеличивается. При этом из-за инфляции реальный уровень возросших платежей остается приемлемым для заемщика.

Для регулирования отсрочки платежей используют две процентные ставки: одна используется для расчета суммы ежемесячной задолженности заемщика, вторая, более низкая процентная ставка, - для расчета его ежемесячных платежей. Ставка, применяемая для расчета задолженности по процентам, называется «контрактной» и определяется как фиксированное повышение над уровнем межбанковской процентной ставки. Ставку, применяемую для расчета платежей, называют «ставка платежей», устанавливается на уровне, несколько превышающем разницу между контрактной ставкой и ставкой процента по межбанковскому кредиту.

6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом - основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи собственности. Обязательства же по кредиту в таком случае принимает на себя покупатель.

Также возможно использование следующих методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, которая позволяет полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, при этом обеспечение второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Данные схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов - представляет собой схемы финансирования, при которых кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Привлекательность ипотечного кредита с уча­стием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвести­ционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимос­ти и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

8. Метод ипотечного кредитования с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов).

Особенности данного вида кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

9. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья.

Основные варианты долевого участия:

- со 100% единовременной оплатой;

- с поэтапной оплатой;

- с зачетом имеющегося жилья.

10. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока.

Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли, например: проведения коммуникаций; приведения милиративных работ; разбивка на участки; устройства улиц и дорог; прочие работы по обустройству участка.

Далее переходим к рассмотрению современных проблем ипотечного кредитования в России и перспективы развития.

1.3 Современные проблемы ипотечного кредитования в России и перспективы развития

Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с другими западными странами. С 2005 года российский ипотечный рынок вступил в стадию активного роста, и объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей. С указанного периода по настоящее время ипотечный банковский продукт стал одним из самых наиболее доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в России.

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье²³. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования²⁴.

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году.

В 2015 году россияне оформили 590 тысяч ипотечных кредитов, и по количеству займов падение составило 35%²⁵.

Основанием данного регресса на рынке ипотечного кредитования России послужила сложная геополитическая ситуация, начавшаяся с 2014 года, снижение цен на нефть, высокий уровень инфляции, девальвация российского рубля, снижение уровня доходов населения, и повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % годовых.

Снижению темпов падения объемов выданных ипотечных кредитов поспособствовала государственная программа субсидирования ставок, по которой заемщик имеет возможность взять ипотеку по фиксированной ставке 12 % . Из 590 тыс. жилищных кредитов по этой программе взяли 150 тыс. займов, это почти треть от общего количества. В денежном эквиваленте ипотека с господдержкой достигла отметки в 265 млрд. руб. 

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств²⁶.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 44 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 108,9 млрд. руб. Объем просроченной задолженности по ипотеке за 2016 год вырос на 14% (с 108,9 млрд. до 124,4 млрд. руб.) и составил 4,2% от общего объема ссудного долга по рублевой ипотеке (рисунок 1.1).

Рисунок 1.1 – Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в РФ, млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем.

Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

- снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

- стабильно растущий уровень инфляции;

- неустойчивая ситуация в экономике;

- недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

- наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

- недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

- проблемы, связанные с миграционной политикой²⁷.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

- снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов;

- создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан РФ;

- привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;

- повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования;

- продвижение региональных рынков ипотечного кредитования.

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

- снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

- реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в РФ;

- упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

- повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

- разработка в России специальных программ ипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;

- создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

- в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку РФ, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами.

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время.

При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и большому кругу населения.

Далее переходим к рассмотрению организационно-правовой характеристике ПАО «ВТБ 24».