3. Мероприятия, направленные на улучшение ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ 24»

Для большинства людей оформление ипотечного кредита является единственной возможностью решить жилищную проблему и обеспечить достойные условия проживания, поэтому жилищный вопрос на сегодняшний день является одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями.

В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко не всегда качественно.

В последние годы уровень инфляции в стране существенно снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится.

У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы:

- из-за нестабильной экономики граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах;

- следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному.

Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 20-30 лет.

Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать заем.

В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать сто процентных гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.

Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан с определенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя и компенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могут быть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаются в отношении ипотечного кредитования.

В настоящее время цены на жилье такие, что большинство людей могут приобрести его только в долг. Поэтому одной из главных проблем ипотечного кредитования является обязательный пункт об уплате первоначального взноса заемщиком. Как правило, его размер составляет 10-20% от стоимости приобретенного жилья. Однако заплатить сразу 20% от стоимости жилья могут не все заемщики. Доходы некоторых заемщиков позволяют обслуживать ипотечный кредит, но накопить хотя бы 10% на первоначальный взнос – уже проблема. Это довольно значительная сумма для среднестатистической семьи, которая не имеет собственных накоплений, а потому, ипотека в России не так распространена как в западных странах. Даже если у заемщика достаточная заработная плата для того, чтобы обслуживать кредит в течении всего срока выплаты, накопить сумму стартового платежа может быть весьма проблематично, поэтому заемщики ищут вариант как обойти и не платить первоначальный взнос.

Уплата первого взноса при ипотеке важна обеим сторонам и заемщику и банку. Свою платежеспособность заемщик доказывает справкой о доходах, а уплата первого взноса обернется заемщику в первую очередь более лояльным отношением банка. Так, годовая процентная ставка может стать минимально возможной. Кроме того, готовность уплатить первоначальный взнос увеличивает вероятность одобрения финансовой организацией кредитной заявки. Полная стоимость квартир сейчас такова, что даже если разбить ее на 25 лет и прибавить к ней проценты, то ежемесячные платежи окажутся такого размера, что не каждая семья сможет их вносить без проблем для своего бюджета.

Кроме того, при оформлении ипотеки присутствуют дополнительные расходы – за страхование, нотариальное оформление документов, а также за оценку приобретаемого объекта недвижимости, в любом случае дополнительные расходы существенно осложняют процедуру оформления займа.

Проблемой для заемщиков зачастую также является сумма ипотечного кредита. В различных ипотечных программах в «ВТБ 24» первоначальный взнос может достигать 40% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Также не исключается и проблема последующего ужесточения условий кредитования: порой банк может предъявить заемщику дополнительные требования, существенно осложняющие процедуру оформления займа. Это случается, чаще всего, при заметном ухудшении рыночной конъюнктуры, так как кредит выдается на довольно длительный срок и экономическая ситуация за это время может измениться.

Типичной проблемой также могут быть несвоевременные платежи по кредиту, просроченная задолженность. Основной причиной данной проблемы является низкая платежеспособность заемщиков. С целью увеличения суммы ипотечного жилищного кредита, часть заемщиков, стараются предоставить банку сведения с завышенными доходами, несмотря на то, что реальная платежеспособность их значительно ниже. В таком случае в дальнейшем могут возникнуть проблемы с выплатой кредита.

Препятствием в получении ипотечного кредита отчасти являются и возрастные ограничения. Обычно минимальный возраст заемщика составляет 21 год (на момент получения кредита). Это закрывает доступ к кредиту более молодых заемщиков, даже если они платежеспособны. То же самое можно сказать и о лицах пенсионного возраста и близкого к нему. Многие заемщики пенсионного возраста работают и могут обладать высокой платежеспособностью, но в силу возраста получить кредит не могут или могут, но на малый срок.

Таким образом, получается, что ипотечный кредит - это продукт, предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком.

Вопрос – как можно снизить текущий процент по ипотечному займу, оформленному в банке – интересует каждого заемщика, это позволяет не только уменьшить ежемесячную кредитную нагрузку, но и общую переплату по ипотеке.

Для получения более привлекательной ставки заемщик должен предоставить кредитору как можно больше бумаг, что подтверждают устойчивое финансовое положение заемщика.

Пожалуй, самый распространенный вариант снизить ставку по ипотеке — это быть постоянным клиентом банка, иметь кредитную историю. От количества вовремя отданных кредитов — зависит величина снижения ставки по ипотеке. Также можно не только брать в банке кредиты, но можно и открыть там депозит, что тоже позволит снизить ставку.

Простой способ снизить переплату — это уменьшить срок ипотеки и заплатить большой первоначальный взнос. За счет последнего действия уменьшается сама сумма, которая берется в банке. За счет уменьшения срока ипотеки уменьшается сумма переплаты. Но — есть два минуса: обычно большого первоначального платежа ни у кого нет, и много платить в месяц также мало у кого получается.

Также, как вариант если ипотека уже получена: можно взять кредит под меньший процент в другом банке или в этом же и выплатить всю ипотеку, а после погашать новый кредит с меньшими процентами.

С помощью этих способов можно уменьшить ставку по ипотеке на несколько процентов, но и это (с учетом сроков ипотеки в 10-20 лет) поможет существенно сэкономить деньги.

Решение данных проблем поможет укрепить позицию банка на рынке ипотечного кредитования, а также повысить эффективность и финансовую устойчивость банковского сектора. А для заемщиков – это доступность жилья.

Далее переходим к рассмотрению рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования физических лиц в ПАО «ВТБ24».

3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования физических лиц в ПАО «ВТБ 24»

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из важнейших задач решения жилищных проблем.

На основе рассмотренных проблем предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию условий ипотечного кредитования физических лиц в «ВТБ24»:

- Логически обосновано снижение минимального возраста заемщика с 21 года до 18 лет. Изменение данного условия кредитования будет востребовано, так как часть молодых семей составляют люди моложе 21 года;

- Снижение первоначального взноса по ипотечному кредитованию позволит клиентам банка быстрее накопить достаточную сумму денежных средств для первого взноса по кредиту. Ведь не каждая семья или клиент банка может в достаточно короткое время накопить на первоначальный взнос размером в 20%.

Для получения ипотечного кредита нужно предоставить банку все необходимые документы.

Предлагается внедрить новые ипотечные программы для получения ипотечного кредита физическим лицам.

Таблица 3.1 – Новые ипотечные программы.

Наименование	Ставка	Сумма	Срок кредитования	Первоначальный взнос
В помощь молодой семье	От 10,7%	0,6 – 4,0 млн. руб.	До 30 лет	10%
Ипотека для молодых людей	От 10,5%	0,6 – 3,5 млн. руб.	До 25 лет	10%
Помощь пенсионерам	От 10,4%	до 1,0 млн. руб.	До 15 лет	10%

Программа ипотечного кредитования «В помощь молодой семье» призвана решить жилищную проблему молодых семей, в которой хотя бы один из супругов моложе 30 лет (либо неполной семьи с ребенком, при условии, что родитель не достиг 30-ти летнего возраста). Также, при определении размера ипотечного кредита может учитываться не только доход супругов, но и их родителей.

Необходимо предоставить пакет документов для получения ипотечного кредита программы «В помощь молодой семье»:

- анкета-заявление, для получения ипотечного кредита;

- паспорт гражданина РФ;

- справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает на нескольких местах);

- копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

Одним из условий данной ипотечной программы является возрастное ограничение. Клиент должен быть не младше 18 и не старше 30 лет. Данное условие такого кредитования позволит брать ипотечный кредит более молодым семьям, конечно же при условии, что заемщик платежеспособен и имеет стабильный доход, а также имеет постоянное место работы более полу года.

Также условием такой программы является достаточно небольшой первоначальный взнос, что позволяет молодой семье взять ипотеку без затруднений с накоплением денежных средств на первый взнос и дальнейшими выплатами по ипотечному кредиту.

Такая ипотечная программа предусматривает использование материнского капитала как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

Можно предоставить отсрочку в погашении основного долга по ипотечному кредиту при рождении ребенка (детей) в период действия договора на срок до достижения ребенком возраста трех лет. Срок действия договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки. При этом суммарный период предоставленных отсрочек не может превышать пяти лет.

Программа ипотечного кредитования «Ипотека для молодых людей» как и программа «В помощь молодым семьям» дает возможность брать ипотеку молодым людям от 18 лет, но при условии, что заемщик не старше 25 лет. Такой программой кредитования могут воспользоваться как молодые люди, так и студенты, обучающиеся в вузах, колледжах и других учебных заведениях.

Необходимо предоставить пакет документов для получения ипотечного кредита программы «Ипотека для молодых людей»:

- анкета-заявление, для получения ипотечного кредита;

- паспорт гражданина РФ;

- справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает на нескольких местах);

- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

- справка об обучении (если заемщик получает образование в учебном заведении, также при условии, что имеется справка (документ) с перспективой трудоустройства);

- справка о доходах родителей заемщика.

В данной программе одним из обязательных условий является то, что поручителями должны быть родители заемщика, так у банка уменьшаются риски невозврата ипотечного кредита. При определении размера ипотечного кредита должны будут учитываться не только доходы самого заемщика, но и доходы его родителей.

В данной программе также уменьшился первоначальный взнос, но при таком минимальном первом взносе, банк может выдвинуть дополнительное условие, которое может требовать наличия у заемщика дополнительного залога. Им может быть недвижимость, которая уже имеется у клиента. Данное обременение с недвижимости заемщика снимется в том случае, если размер кредитных средств уменьшится до 80% от стоимости ипотечного кредита.

Программа ипотечного кредитования «Помощь пенсионерам» может быть выдана сроком кредита на 15 лет, при условии, что заемщику на момент погашения ипотечного кредита не должно превышать 75 лет.

Необходимо предоставить пакет документов для получения ипотечного кредита программы «Помощь пенсионерам»:

- анкета-заявление, для получения ипотечного кредита;

- паспорт гражданина РФ;

- справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает на нескольких местах);

- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

- справка из пенсионного фонда о доходах (такая справка предоставляется в том случае, если заемщик не работает, но получает пенсию).

Условием программы такого ипотечного кредитования является то, что трудовой стаж после наступления пенсии должен составлять не менее трех месяцев.

Пенсионеры – это такая категория населения, которая обладает особенно высоким риском потери трудоспособности и даже смерти. Поэтому, в таком случае, банк может требовать с заемщика заключение дополнительного страхового заключения.

В данном случае сумма ипотечного кредита не превышает 1 млн. руб., конечно, купить новую квартиру на эту сумму не получиться, однако улучшить имеющиеся жилищные условия возможно. Также ипотечная программа «Помощь пенсионерам» может быть использована гражданами, которые желают разменять уже имеющуюся большую квартиру на несколько, с некоторой доплатой.

Заемщики-пенсионеры также могут взять ипотеку с господдержкой. Для этого нужно, чтобы заемщик, выйдя на пенсию, продолжал работать, но если получилось так, что заемщик не работает после выхода на пенсию, он может собрать справки из пенсионного фонда о том, сколько он проработал и о том, какую теперь получает пенсию.

Разработанные программы ипотечного кредитования направлены на улучшение условий кредитования, чтобы у клиентов было больше возможностей брать ипотечный кредит. У клиентов банка появится возможность брать ипотечный кредит по довольно привлекательным условиям кредитования, а также, важную роль при взятии клиентом ипотечного кредита будет играть предложение по сжижению первоначального взноса по кредиту.

Далее переходим к расчету экономической эффективности разработанных рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ24».

3.3 Расчет экономической эффективности разработанных рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ24»

По предложенным программа ипотечного кредитования можно провести расчеты для того, чтобы узнать какой процентный доход получит ПАО «ВТБ24» и какие расходы будут учитываться при внедрении новых программ ипотечного кредитования.

Для примера возьмем одну из уже предлагаемых банком программ ипотечного кредитования и проведем сравнение с рекомендуемой программой ипотечного кредитования.

Таблица 3.2. – Сравнение программ ипотечного кредитования «Готовое жилье» и «В помощь молодой семье».

Наименование	Сумма кредита (млн. руб.)	Срок кредита	Процентная ставка, %.	Первоначальный взнос, %.	Процентный доход, руб.
Готовое жилье	2,0	20 лет	10,9	20	2 337 503
В помощь молодой семье	2,0	20 лет	10,7	10	2 571 193

По данным таблицы можно заметить, что процентная ставка и первоначальный взнос ниже, но по итогам процентный доход от рекомендуемой программы ипотечного кредитования «В помощь молодой семье» больше на 9,99% или на 233 690 руб.

По сравнению данных программ ипотечного кредитования такой результат получается потому, что первоначальный взнос ниже, поэтому и сама сумма кредита будет больше, следовательно, сумма процентов будет увеличиваться.

Таким образом, разработанная программа привлечет клиентов благодаря снижению первоначального взноса. Ведь в настоящее время не у каждого заемщика найдутся лишние денежные средства на первоначальный взнос по кредиту в размере 20%, такое возможно при условии, что клиент воспользуется материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а для среднестатистических семей накопить такую сумму будет весьма сложно.

Снижение процентной ставки позволяет клиенту банка снизить кредитную нагрузку и освободить средства для других, не менее важных для него нужд.

Таблица 3.3 – Сравнение программ ипотечного кредитования «Готовое жилье» и «Ипотека для молодых людей».

Наименование	Сумма кредита (млн. руб.)	Срок кредита	Процентная ставка, %.	Первоначальный взнос, %.	Процентный доход, руб.
Готовое жилье	2,5	15 лет	10,75	20	2 035 413
Ипотека для молодых людей	2,5	15 лет	10,5	10	2 226 866

Проведя сравнение между ипотечной программой «Готовое жилье» и рекомендуемой ипотечной программой «Ипотека для молодых людей» видно, что, как и в первом случае, рекомендуемая программа ипотечного кредитования принесет больше процентного дохода на 9,4% или на 191 453 руб.

Опять же, это происходит из-за сниженного первоначального взноса, что может привести клиентов в банк, но если первоначальный взнос уменьшается, то возрастает ежемесячный платеж по кредиту.

Таким образом, можно сделать вывод, что предложенные рекомендации по совершенствованию ипотечных программ кредитования привлекут клиентов в банк, благодаря сниженному первоначальному взносу, т.к клиентам банка будет проще найти или накопить на первоначальный взнос по кредиту. Также можно еще добавить, что понижая первоначальный взнос, возрастает ежемесячный платеж по кредиту, учитывая этот фактор, для большинства клиентов данный фактор является очень важным.

В целом, чтобы увеличить количество клиентов, можно внести небольшое условие, которое заключается в том, что если клиент по истечению половины срока кредита, вовремя и в полном размере оплачивает кредит, то процентная ставка уменьшиться или же часть полученных процентов в конце срока кредитования вернется клиенту банка.

Таблица 3.3 – Сравнение программ ипотечного кредитования «Готовое жилье» и «Ипотека для пенсионеров».

Наименование	Сумма кредита (млн. руб.)	Срок кредита	Процентная ставка, %.	Первоначальный взнос, %.	Процентный доход, руб.
Готовое жилье	1,0	10 лет	10,75	20	508 851
Ипотека для пенсионеров	1,0	10 лет	10,4	10	551 257

По данным сравнения программ ипотечного кредитования «Готовое жилье» и рекомендуемой ипотечной программой «Ипотека для пенсионеров» также как и в первых двух случаях можно заметить увеличение процентного дохода. В данном случае процентный доход банка увеличится на 8,3% или на 42 406 руб. Данное предложение принесет доход банку и улучшенные условия ипотечного кредитования для пенсионеров.

Несмотря на то, что риск данной программы ипотечного кредитования очень высок, т.к первоначальный взнос снижен и клиентами будут являться пенсионеры, возраст которых превышает 60 лет, процентный доход банка будет увеличиваться , плюс ко всему банк будет требовать дополнительные документы, подтверждающие доход и платежеспособность клиента.

Проведем сравнение по разработанным программам ипотечного кредитования.

Таблица 3.3 – Сравнение разработанных программ ипотечного кредитования.

Наименование	Сумма кредита (млн. руб.)	Срок кредита	Процентная ставка, %.	Первоначальный взнос, %.	Процентный доход, руб.
В помощь молодой семье	1,0	15 лет	10,7	10	910 885
Ипотека для молодых людей	1,0	15 лет	10,5	10	890 746
Ипотека для пенсионеров	1,0	15 лет	10,4	10	880 716

Сравнивая разработанные программы ипотечного кредитования можно заметить, что процентная ставка ипотечной программы «В помощь молодой семье» выше, чем ставка ипотечной программы «Ипотека для пенсионеров», в первоначальный взнос во всех трех случаях составляет 10%. Тем самым процентный доход от программы «В помощь молодой семье» будет выше, чем программы «Ипотека для пенсионеров». Это обусловлено тем, что у молодых семей и людей риск невозврата ипотечного кредита меньше, чем в случае с пенсионерами.

При реализации новых программ ипотечного кредитования учитываются расходы на рекламу самой ипотечной программы (листовки, плакаты, вывески, буклеты, брошюры и т.д.).

Таблица 3.4 – Расходы на рекламу разработанных ипотечных программ.

Наименование	Количество (шт.)	Стоимость (за шт.)	Общая стоимость (руб.)
Вывески	50	145	7 250
Плакаты	350	7,5	2 625
Буклеты	1000	3,8	3 800
Листовки	1200	2,5	3 000
Итого:			16 675

По данным таблицы видно, что расходы на рекламу одной ипотечной программы составят 16 675 руб., на все три разработанные программы ипотечного кредитования расходы составят 50 025 руб.

Обучение персонала не требуется, поэтому, в данном случае, расходы банка будут учитываться только на рекламу по разработанным ипотечным программам. Также работники, стажёры и практиканты должны будут уведомлять клиентов о новых ипотечных программах, сообщать им условия кредитования и предоставлять всю, интересующую клиента, информацию по данной программе.

Проведем расчет экономической эффективности от разработанных мероприятий по улучшению ипотечного кредитования.

Таблица 3.5 – Расчет экономической эффективности от предложенных программ ипотечного кредитования.

Наименование	Затраты на рекламу, руб.	Результат, руб.	Экономический эффект, руб.
В помощь молодой семье	16 675	910 885	894 210
Ипотека для молодых людей	16 675	890 746	874 071
Ипотека для пенсионеров	16 675	880 716	864 041
Итого:	50 025	2 682 347	2 632 322

По данным таблицы можно заметить, что затраты на рекламу незначительны, по сравнению с тем доходом, который получит банк от новых программ ипотечного кредитования.

Итак, подводя итоги по проделанной работе, можно сказать, что внедрение новых программ ипотечного кредитования позволит брать ипотечный кредит по довольно привлекательным условиям кредитования для клиентов банка. Также данные разработанные программы позволят брать ипотечный кредит не только молодым среднестатистическим семьям, которые только начинают свою семейную жизнь, но и молодым людям, а также пенсионерам.