Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора.

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

Ставка дисконтирования в данной работе рассчитана методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с добавлением премии за риск, премии за низкую ликвидность, премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка. В качестве безрисковой ставки обычно принимают доходность государственных ценных бумаг.

Безрисковая ставка дохода в расчетах принята на уровне 8,38 %, что соответствует среднесрочной ставке рынка ГКО-ОФЗ на дату начала проекта (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp)

Риски вложения в объекты недвижимого имущества подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в строительство ТРЦ представлен в таблице 18.

Таблица 18 - Расчет премии за риск вложений в строительство ТРЦ

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный						Х
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный						Х
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				Х
Несистематический риск	динамичный				Х
Неэффективный менеджмент	динамичный	Х
Криминогенные факторы	динамичный		Х
Финансовые проверки	динамичный							Х
Неправильное оформление договорных отношений	динамичный	Х
Количество наблюдений		2	1	0	2	0	2	1	0	0	0
Взвешенный итог		2	2	0	8	0	12	7	0	0	0
Сумма	31
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект движимого имущества	3,1

Поправка за недостаточную ликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового покупателя.

По расчетам, представленным выше, нормальный срок экспозиции для данного типа предприятий составляет 6 месяцев.

Поправка на недостаточную ликвидность составила 3 %.

Премия за качество менеджмента отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. В данном случае величина поправки определялась экспертно и была принята на уровне r₃ =1 %.

Таблица 19 - Определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Наименование поправки	Обозначение	Значение, %
Безрисковая ставка	rf	8,38
Премия за риск инвестора	r1	3,1
Премия за недостаточную ликвидность	r2	3,00
Премия за качество менеджмента	r3	1
Итого ставка дисконтирования	R = rf + r1+ r2 + r3	15,48

Данный расчет показал, что ставка дисконтирования составит 15,48 %.

Для определения эффективности любого инвестиционного проекта необходимо рассчитать следующие экономические показатели.

Чистая текущая стоимость (Net Present Value, или NPV) – это дисконтированный показатель ценности проекта, определяемый как сумма дисконтированных чистых денежных потоков (разность между всеми дисконтированными денежными поступлениями и выплатами), получаемых в каждом периоде в течение срока жизни проекта.

Если чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным.

Срок окупаемости проекта представляет собой период возврата первоначальных инвестиций.

Индекс доходности показывает, какую прибыль получит инвестор на каждый вложенный рубль.

В таблице 20 представим расчёт чистого дисконтированного дохода, т. е. определим, сколько будут стоить будущие денежные потоки на момент приобретения вложения средств.

В соответствии со ставкой дисконта r = 15,48 %, коэффициент приведения определим по формуле:

К = (4)

Таблица 20 – Расчет величины чистого дисконтированного дохода

Показатели	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.
Инвестиции, руб.	-436 977 402
Выручка от реализации, руб.		113220000	271728000	312487200	359360280
Полная себестоимость реализованных услуг, руб.		62389313	52082349	44875889	37754685
в том числе
Страховые платежи, руб.		2184887	4261212	4207947	4155348
Расходы по оплате арендной платы за землю, руб.		958152	958152	958152	958152
Платежи по налогу на имущество, руб.		9613503	9493334	9374667	9257484
Расходы на охрану, руб.		900000	1800000	1980000	2178000
Заработная плата, руб.		1757700	3866940	4253634	4678997
Расходы на содержание и текущий, руб.		2184887	2643713	2908085	3198893
Амортизация, руб.		5462218	5462218	5462218	5462218
Проценты за кредит, руб.		39327966	23596780	15731186	7865593
Прибыль до налогообложения, руб.		50830687	219645651	267611311	321605595
налог на прибыль, руб.		10166137	43929130	53522262	64321119
Проектируемый чистый доход, руб.		40 664 550	175 716 521	214 089 049	257 284 476
Чистый денежный поток, руб.	-436 977 402	46 126 768	181 178 738	219 551 266	262 746 693
Фактор дисконта	1	0,865950814	0,749870812	0,64935124	0,562306235
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-436 977 402	39 943 512	135 860 648	142 565 887	147 744 104
Тоже с нарастающим итогом, руб.	-436 977 402	-397 033 890	-261 173 242	-118 607 355	29 136 749

Как вино из данной таблицы, данный инвестиционный проект является эффективным, т.к. на вложенные инвестиции в размере 436 977 402 руб., принесет инвестору за четыре года сдачи в аренду помещений Торгово-развлекательного центра прибыль в размере 29 136 749 руб.

На рисунке 9 строим финансовый профиль проекта.

Рисунок 9 - Финансовый профиль проекта

Далее на основе потоков от инвестиционной и операционной деятельности рассчитаем интегральные показатели эффективности проекта (таблица 21).

Таблица 21 - Расчет коэффициентов эффективности проекта

Чистый приведенный эффект, NVP = -	(39 943 512 + 135 860 648 + 142 565 887 + 147 744 104) - 436 977 402 = 29 136 749 руб.
Индекс рентабельности инвестиций, PI = /	(39 943 512 + 135 860 648 + 142 565 887 + 147 744 104) : 436 977 402 = 1,07
Срок окупаемости, РР	4 + 466 114 150 / 436 977 402 = 4,9 или 4 года и 11 мес. (0,9*12)

Индекс доходности (PI) показывает, какую прибыль получит инвестор на каждый вложенный рубль. PI = 1,07 означает, что на каждый вложенный рубль инвестор получит доход в размере 1,07 руб.

Дисконтированный период окупаемости вложенных средств показывает, что инвестиционные затраты окупятся за 4 года и 11 месяцев.