Основная часть

Приведем примеры решения спорных вопросов связанных с подходом Арбитражными судами в их решении с точки зрения Земельного Кодекса и Гражданского Кодекса. Возьмем в качестве примера постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа:

закрытое акционерное общество "Речная транспортная компания" (далее - ЗАО "Речная транспортная компания") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" (далее - ОАО "ВНП "Волготанкер") о признании права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадью 39 042 квадратных метра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39 кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск.

Уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требования, истец просил признать право собственности ЗАО "Речная транспортная компания" на земельный участок, кадастровый номер 44:32:010139:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадь 39 042 квадратных метра, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39 кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск.

Исковые требования основаны на статьях 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьях 1, 11.4 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что в результате приобретения нежилого строения по договору купли-продажи у истца возникло право собственности на земельный участок, расположенный под этим строением и необходимый для эксплуатации нежилого строения.

Арбитражный суд Костромской области решением от 04.02.2014 удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд пришел к выводу, что приобретенное истцом по договору купли-продажи здание кузницы расположено на спорном земельном участке, следовательно, право собственности на этот земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации переданного в собственность истца здания, перешло к истцу в силу закона одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.05.2014 отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт, согласно которому отказал в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации здания кузницы необходим весь спорный земельный участок, а не его часть.

Не согласившись с принятым постановлением апелляционной инстанции, ЗАО "Речная транспортная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, как незаконное и необоснованное (ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам), и принятое с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, здание кузницы расположено на спорном земельном участке, следовательно, истец приобрел права и на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание кузницы. Спорный земельный участок не является изолированным объектом и напрямую связан с принадлежащими на праве собственности истцу зданиями и строениями, необходим истцу в целях полноценной эксплуатации базы флота и обеспечения доступа к арендуемому земельному участку.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд счел, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе на основании следующего.

В ходе конкурсного производства 20.04.2010 состоялись торги по реализации имущества должника - ОАО "ВНП "Волготанкер" - в форме открытого аукциона с открытой формой подачи предложения. В соответствии с протоколом от 20.04.2010 N 5/322 (приложение N 3) об итогах третьих торгов по продаже имущества Верхне-Волжского представительства ОАО "ВНП "Волготанкер" победителем признано ЗАО "Речная транспортная компания". В приложении N 5 согласованы наименования объектов недвижимости, входящих в состав продаваемого имущества ОАО "ВНП "Волготанкер".

На основании протокола от 20.04.2010 N 5/322 (приложение N 3) истец и ответчик 20.04.2010-27.04.2010 заключили договоры купли-продажи имущества ОАО "ВНП "Волготанкер", в том числе договоры купли-продажи зданий и строений (нежилого строения гаража и два кабинета конторы; нежилого здания склада лакокрасок; нежилого строение поста управления; нежилого строения кузницы; нежилого здания сварочного цеха-ангара; нежилого строения гаража-ангара; нежилого здания кислородного цеха; нежилого здания склада-ангара; нежилого строения будки дежурного), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15. Факт нахождения данных строений на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15 установлен актом администрации города Волгореченск от 15.11.2010.

Земельный участок площадью 51 551 квадратный метр (кадастровый номер 44:32:010139:15) приобретен ответчиком по договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.02.2010. Право собственности ответчика зарегистрировано 19.04.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2010 серии 44-АБ N 358203.

До регистрации права собственности истца (ЗАО "Речная транспортная компания") на поименованные здания и строения ответчик произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:15 на 10 земельных участков с номерами 44:32:010139:33, 44:32:010139:34, 44:32:010139:35, 44:32:010139:36, 44:32:010139:37, 44:32:010139:38, 44:32:010139:39, 44:32:010139:40, 44:32:010139:41 и 44:32:010139:42 и подал заявление о постановке на кадастровый учет вновь образованных в результате раздела земельных участков.

При регистрации права собственности ЗАО "Речная транспортная компания" на поименованные здания и строения одновременно произведена регистрации права собственности истца на вновь образованные земельные участки 44:32:010139:33, 44:32:010139:34, 44:32:010139:35, 44:32:010139:36, 44:32:010139:37, 44:32:010139:38 и 44:32:010139:39.

На земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42 расположено нежилое строение (кузница) общей площадью 27,3 квадратного метра, находящееся в собственности ЗАО "Речная транспортная компания" (свидетельство государственной регистрации права от 21.02.2011 серии 44-АБ N 452338), что подтверждается межевым планом и кадастровым паспортом от 17.07.2013 N 4400/201/13-60041 земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42.

Согласно акту от 26.12.2013 обследования земельных участков с кадастровыми номерами 44:32:010139:16 и 44:32:010139:42 здание кузницы находится на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42, что соответствует выполненным в 2013 году материалам проведения кадастровых работ по образованию части земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42, занятого зданием кузницы.

Сославшись на то, что на момент проведения торгов по реализации недвижимого имущества ОАО "ВНП "Волготанкер" земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:15, на котором располагались спорные здания и строения, находился у ответчика на праве собственности и в силу закона должен следовать судьбе находящихся на нем зданий и строений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ либо иными способами, предусмотренными законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22).

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 59 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (ныне пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (статья 273 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Следовательно, действующим законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, строений и сооружений отдельно от земельного участка.

В подтверждение возникновения права собственности на спорный земельный участок истец представил договор купли-продажи кузницы от 27.04.2010 N 27-И-Т.

Как установлено судом первой инстанции из представленных доказательств (материалов межевания, кадастрового паспорта, акта обследования от 26.12.2013) и не оспаривается сторонами, кузница располагалась на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15, который после приобретения истцом с торгов находившихся на нем объектов недвижимости, в том числе и кузницы, был разделен на 10 земельных участков, включая в себя спорный земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42.

Заключение сделки об отчуждении по договору купли-продажи объекта недвижимости производственного назначения и передача этого объекта в собственность покупателя влечет безусловную передачу во владение данного покупателя земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, в силу чего наличие воли на передачу участка вместе с объектом недвижимости вытекает из самого факта заключения сделки.

Истец приобрел все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:15, поэтому в силу статей 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ к нему должно было перейти право собственности на этот земельный участок, который впоследствии был разделен на десять участков, включая в себя спорный. После продажи с торгов объектов недвижимости у ответчика не осталось каких-либо объектов, расположенных на земельном участке.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право собственности на спорный земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации переданного в собственность истца здания, перешло к последнему в силу закона одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на этом участке. Как правильно отметил суд первой инстанции, спорный земельный участок образован для эксплуатации существующих на них зданий. Факт расположения на этом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, подтверждается материалами дела.

Земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42 не является изолированным объектом и напрямую связан с принадлежащими на праве собственности истцу зданиями, строениями ремонтной базы и иными земельными участками не только границами, но и назначением, разрешенным использованием (ремонт и обслуживание водного транспорта), следовательно, необходим истцу в целях полноценной эксплуатации базы флота.

Таким образом, истец на основании статьи 12 ГК РФ правомерно предъявил требование о признании права собственности на спорный земельный участок, а суд первой инстанции обоснованно удовлетворил их.

В силу части 1 и 2 статьи 288 АПК РФ несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательства, а также неправильное применение норм материального права является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения суда первой инстанции (пункт 5 части 1 статьи 287 АПК РФ).

По приведенным мотивам постановление апелляционной инстанции от 19.05.2014 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014 - оставлению в силе.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 и 2 статьи 288, статьями 289 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А31-4073/2013 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014.