Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков. Нормативная цена земли

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение государственного кадастра недвижимости.

В случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения (если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года) в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 и действующими в части, не противоречащей ЗК РФ.

Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

1. государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

2. государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;

3. государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости. Указанные сведения предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения также размещаются на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности);

2. рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

3. рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

4. рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

5. рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

6. рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

7. рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);

8. рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможно обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

• текущее использование земельного участка.

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

В настоящее время нормативная цена земли применяется только в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, а именно для целей налогообложения и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Разберем как типичный пример спорного вопроса о кадастровой стоимости при купле продаже земельного участка постановление арбитражного суда дальневосточного округа от 18 августа 2014 г. n ф03-1716/2014:

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Камчатскому краю на решение от 28.10.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А24-2403/2013 Арбитражного суда Камчатского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Артмейкер" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Камчатскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, обязании внести сведения в Государственный кадастр недвижимости.

Суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Артмейкер" (ОГРН 1024101017819, ИНН 4101015603; место нахождения: 683009, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева, 65; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Камчатскому краю (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340; место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 10/1; далее - кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 919 кв. м с кадастровым номером 41:01:0010119:459, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Курчатова, равной его рыночной стоимости в размере 2 470 000 рублей, а также просило обязать ответчика внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Решением суда от 28.10.2013, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 без изменения, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе кадастровая палата выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда отменить и в удовлетворении иска отказать.

Заявитель в обоснование поданной жалобы приводит доводы о несоответствии исковых требований общества об установлении кадастровой стоимости положениям статей 2, 3, 5, 6, 10, 12, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценке). Считает, что истец как арендатор земельного участка не наделен полномочиями по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости предоставленного ему в пользование участка и не вправе выступать заказчиком рыночной оценки государственного имущества. Полагает, что в данном случае установить рыночную стоимость спорного участка объективно невозможно, поскольку только общество имеет преимущественное право на его выкуп в последующем по регулируемой (нормативной) цене, при определении которой Закон об оценке не применяется. Кроме того, по мнению кадастровой палаты, суды необоснованно сослались на сформированную практику рассмотрения аналогичных споров, отраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11. Дополнительно обращает внимание суда на то, что в данном случае ни действия (акты, решения) органов публичной власти, ни отчет о государственной кадастровой оценке обществом не оспаривались, в связи с чем истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Фактически рассмотренные судами требования по настоящему спору направлены на изменение установленного сторонами договора размера арендной платы без учета норм главы 29 ГК РФ. Помимо этого, кадастровая палата настаивает на том, что она не является надлежащим ответчиком.

Общество в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. От кадастровой палаты поступили письменные возражения на отзыв истца.

Управление Росреестра выразило в письменном виде мнение по кассационной жалобе, поддержав при этом позицию ответчика, и указало на то, что кадастровая палата не может выступать ответчиком по данному спору, поскольку она не является стороной договора аренды, размер платежей по которому определяется исходя из кадастровой оценки земельного участка. Кроме того, полагает, что судами не в достаточной степени дана оценка представленному истцом отчету с позиции его достоверности и соответствия требованиям Закона об оценке, а также не решен вопрос о целесообразности назначения судебной экспертизы.

Министерство в своем отзыве указало лишь на то, что считает кадастровую палату надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору.

От администрации отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества возражал против удовлетворения жалобы кадастровой палаты по мотивам, изложенным в отзыве на нее. Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, согласно договору аренды земельного участка от 30.03.2011 N 29/11, заключенному между Агентством по управлению государственным имуществом Камчатского края (арендодатель, ныне - Министерство) и обществом (арендатор), последнему во временное пользование сроком до 30.03.2014 передан земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 41:01:0010119:459, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для строительства здания магазина-склада площадью 919 кв. м, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева.

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2011, о чем внесена соответствующая запись N 41-41-01/026/2011-909.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 30.03.2011 N 29/11 размер арендной платы за участок, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются в соответствии с нормативным правовым актом Камчатского края.

Конкретный размер арендной платы приведен в протоколе (приложение N 2 к договору) и составил 11 863 руб. 83 коп. исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 372 766 руб. 10 коп.

Распоряжением Министерства от 29.11.2012 N 981-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края" (далее - Распоряжение N 981-р) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Камчатского края по состоянию на 01.01.2012 (с приложениями N 1-3), в силу которых кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка составила 5 796 702 руб. 78 коп.

В результате такого увеличения кадастровой стоимости арендная плата согласно направленному арендатору протоколу расчета (приложение N 2 к договору) возросла в почти десять раз и составила 116 966 руб. 35 коп.

Считая утвержденную Распоряжением N 981-р кадастровую стоимость земельного участка необоснованно завышенной, общество обратилось в ООО "Агентство финансовых консультантов "Концепт" с целью проведения независимой оценки рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

Подготовленным названным лицом отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 84-13 от 24.05.2013 рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2012 (на момент утверждения новой кадастровой стоимости согласно Распоряжению N 981-р) определена в размере 2 470 000 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, свидетельствующие о существенном превышении кадастровой стоимости участка его рыночной оценке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Признавая заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами процессуального законодательства назначается экспертиза.

По смыслу 24.19 Закона об оценке (в применимой к спорным отношениям редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами по своему выбору в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Этой нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре по общему правилу должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями – в судебном порядке.

Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определения Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 NN 278-О, 279-О, 281-О).

Вместе с тем, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения в судебном порядке внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, посредством указания его рыночной стоимости.

Наряду с этим независимо от буквальной формулировки заявленных истцом требований, по существу рассматриваемый судами спор по настоящему делу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий публичных органов власти по утверждению кадастровой стоимости.

Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, правомерно рассмотрено судами по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Так, обществом представлен экспертный отчет N 84-13 от 24.05.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 в размере 2 470 000 рублей.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанный отчет наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами, арбитражные суды установили, что такой отчет об определении рыночной стоимости спорного участка соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, достоверность и правильность данного отчета подтверждена экспертным заключением от 25.06.2013 N 1364/2013-2.

Доказательств недостоверности рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, ни ответчиком, ни третьими лицами, привлеченными к участию в деле, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в материалы настоящего дела не представлено.

С учетом установленных фактических обстоятельств данного спора, свидетельствующих о наличии существенной разницы между определенной в массовом порядке кадастровой стоимостью спорного участка и его реальной рыночной стоимостью, и принимая во внимание, что такая стоимость непосредственно повлияла на размер арендных платежей за используемый обществом участок, арбитражные суды на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и статьи 24.19 Закона об оценке правомерно удовлетворили требования истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Кроме того, руководствуясь частью 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктом 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Уставом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, и Положением о филиале кадастровой палаты по Камчатскому краю, суды признали, что именно ответчик - кадастровая палата в данном случае как государственный орган кадастрового учета наделена полномочиями по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости относительно стоимости спорного участка, в связи с чем также обосновано признали подлежащими удовлетворению исковые требования истца и в этой части.

Все аргументы и возражения кадастровой палаты и Управления Росреестра относительно неправильного определения судами надлежащего ответчика по данному спору подробно рассматривались судами и мотивированно ими отклонены в обжалуемых судебных актах.

По этой причине аналогичные доводы кассационной жалобы и отзыва на нее не принимаются судом округа как основанные на неверном понимании подлежащих применению норм права и противоречащие правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11.

Доводы поданной жалобы о несоответствии исковых требований общества об установлении кадастровой стоимости положениям статей 2, 3, 5, 6, 10, 12, 24.19 Закона об оценке безосновательны и не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных актов.

Суд кассационной инстанции также признает ошибочной позицию заявителя об отсутствии у истца как арендатора земельного участка права оспаривать результаты определения кадастровой стоимости предоставленного ему в пользование участка и о невозможности в данном случае определить рыночную стоимость спорного участка. В рассматриваемой ситуации кадастровая стоимость участка непосредственно влияет на размер уплачиваемых обществом арендных платежей, следовательно, повышение такой стоимости затрагивает права общества в экономической сфере, которые подлежат защите в судебном порядке.

При этом тот факт, что действия (акты, решения) органов публичной власти, а также отчет о государственной кадастровой оценке обществом не оспаривались, не препятствует определению судом кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости.

Утверждение кадастровой палаты о том, что требования истца фактически направлены на изменение установленного сторонами договора размера арендной платы, отклоняется, поскольку результат рассмотрения настоящего спора не влияет на согласованные в договоре порядок и условия определения размера арендных платежей и не определяет новую методику их расчета.

Ссылки Управления Росреестра в отзыве на кассационную жалобу на то, что судами не дана оценка представленному истцом отчету с позиции его достоверности и соответствия требованиям Закона об оценке, противоречат объему представленных в дело доказательств и содержанию обжалуемых судебных актов. В отсутствие документальных опровержений достоверности и обоснованности определенной независимым оценщиком рыночной стоимости спорного участка у арбитражных судов не имелось предусмотренных статьей 82 АПК РФ оснований для назначения судебной экспертизы по своей инициативе. Наряду с этим, суд кассационной инстанции в силу норм главы 35 АПК РФ не наделен полномочиями по самостоятельному исследованию и переоценке имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 28.10.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А24-2403/2013 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.