Купля-продажа земельных участков

Вопросы купли-продажи земельных участков регулируются ст. ст. 450 - 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ. По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. К примеру, рассмотрим постановление арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 октября 2014 г. по делу N А19-9853/2013:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года по делу N А19-9853/2013 Арбитражного суда Иркутской области (суд первой инстанции: Ушакова О.В.; апелляционный суд: Капустина Л.В., Скажутина Е.Н., Юдин С.И.),

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Актив" (ОГРН 1053811003872, г. Иркутск; далее - общество "Актив", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сиблессервис" (ОГРН 1053811003872, г. Иркутск; далее - общество "Сиблессервис", ответчик), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Казачинско-Ленского муниципального района (ОГРН 1113818001802, с. Казачинское Иркутской области; далее - комитет) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16.04.2004 N 146-а (далее - договор), признании отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок площадью 9,1663 га, категории земель поселений, расположенный по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, пос. Улькан, ул. Железнодорожная, 9, с кадастровым номером 38:37:030205:0004 (далее - земельный участок).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2013 года иск удовлетворен. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи необоснованностью заявленных требований.

В кассационной жалобе общество "Актив" просит обжалуемый судебный акт отменить ввиду неправильного применения апелляционным судом статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Общество "Актив" указало на следующее: земельный участок был сформирован для строительства производственной базы, на котором объекты недвижимости общества "Сиблессервис" отсутствуют, в связи с чем договор является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением требований закона; с целью защиты своего нарушенного права было заявлено требование о признании права отсутствующим для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Сиблессервис" против доводов заявителя возразило, указав на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление о вручении почтового отправления N 78054823), однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании представители ответчика и истца поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

При рассмотрении кассационной жалобы Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16 сентября 2014 года до 22 сентября 2014 года, далее судебное разбирательство откладывалось до 21 октября 2014 года и объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 22 октября 2014 года, о чем извещены лица, участвующие в деле, и сделано публичное извещение, размещенное в сети интернет на сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы Казачинско-Ленского района от 15.04.2004 N 125 между комитетом и обществом "Сиблессервис" заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности на который общество "Сиблессервис" зарегистрировало 02.08.2004.

Между обществами "Актив" и "КазИркутсклес" заключен договор от 21.03.2010 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано 13.09.2010.

Полагая, что общество "Сиблессервис" приобрело спорный земельный участок с нарушением норм действующего законодательства, общество "Актив" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора и признании отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок.

Отказывая в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок, апелляционный суд исходил из того, что данный способ защиты права является исключительным.

По смыслу абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими тогда, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Указанный способ защиты нарушенного права является исключительным способом защиты, возможным лишь при отсутствии спора о праве на имущество (когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством).

Из системного толкования глав 13, 14, 20, параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что правом на предъявления иска о признании права отсутствующими имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд указал, что право истца на спорный земельный участок может быть защищено либо посредством признания сделки недействительной (полностью или в части), либо установления (признания) на этот участок права общей долевой собственности в зависимости от того, какую цель преследует истец - приобретение спорного земельного участка в пользование на праве аренды или на праве собственности.

Таким образом, апелляционный суд правильно отменил решение суда первой инстанции в части признания отсутствующим права собственности общества "Сиблессервис" на земельный участок.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования о признании договора недействительным, апелляционный суд не учел следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как усматривается из судебных актов и материалов дела, при заключении договора общество "Сиблессервис" не являлось собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.

Таким образом, на момент заключения договора на земельном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых стороны договора не могли не знать, что они не принадлежат обществу "Сиблессервис" на праве собственности.

При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции установил, что земельный участок необходим для использования расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности истцу.

Удовлетворяя требование о признании договора недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, ответчику не принадлежит, то в силу вышеизложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной Постановлениях Президиума от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, заключение спорного договора противоречит требованиям действующего земельного законодательства.

С учетом обозначенных обстоятельств является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор заключен в нарушение пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Поскольку в настоящем случае у апелляционного суда отсутствовали установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда первой инстанции в части признания договора недействительным, соответствующего нормам материального и процессуального права, постановление от 9 июня 2014 года в указанной части подлежит отмене, а решение от 14 октября 2013 года - оставлению в силе.

В части отказа в признании права отсутствующим постановление от 9 июня 2014 года принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые определением о 25 июля 2014 года подлежат отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на общество "Сиблессервис".

Руководствуясь статьями 97, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил:

Отменить постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года по делу N А19-9853/2013 Арбитражного суда Иркутской области в части отказа в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 16.04.2004 N 146-а земельного участка площадью 9,1663 га, земли поселений, расположенного по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, пос. Улькан, ул. Железнодорожная, 9, кадастровый (или условный) номер 38:07:030205:0004, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Казачинско-Ленского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Сиблессервис".

В указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2013 года по делу N А19-9853/2013.

В остальной части постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 года по делу N А19-9853/2013 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения.

Отменить обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Сиблессервис" Турушеву Владимиру Михайловичу распоряжаться спорным имуществом, а именно: земельным участком площадью 9,1663 га, земли поселений, расположенному по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, пос. Улькан, ул. Железнодорожная, 9, кадастровый (или условный) номер 38:07:030205:0004, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа <1> от 25 июля 2014 года по делу N А19-9853/2013.

Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.