1.3 Существенные условия договора безвозмездного пользования

В науке гражданского права общепризнанным является определение существенных условий как необходимых и достаточных для заключения любого гражданско-правового договора.

По общему правилу, согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По нашему мнению, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Данное положение нашло свое закрепление и в материалах судебной практики. Так, суд указал, что: «согласно пунктам 1,2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»²⁶.

Относительно существенных условий рассматриваемого вида договор нет единого мнения. Но в любом случае в договоре безвозмездного пользования должен быть обязательно определен объект.

Как справедливо отмечает А.В. Коновалов, предметом договора ссуды могут выступать только вещи в натуральном выражении. Смысл безвозмездного пользования как гражданско-праввого института заключается именно в извлечении из вещей полезных свойств в процессе владения и пользования ими. Так, например, в отличие от договора дарения, посредством которого может происходить отчуждение имущественных прав и вещей, определяемых родовыми признаками, в безвозмездное пользование может быть передана только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь.²⁷

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре безвозмездного пользования должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта договора. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Таким образом, как и при аренде, предметом передачи по договору ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, причем как движимые, так и недвижимые.

Интересным является тот факт, что известны случаи, когда по договору безвозмездного пользования в безвозмездное пользование был передан, например крупный рогатый скот.²⁸

Безвозмездные отношения могут складываться, в частности, по поводу пользования природными ресурсами и жилыми помещениями. Например, ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации²⁹ (далее ЗК РФ) устанавливает правила о безвозмездном пользовании земельным участком, ст. 9, 47, 71 Лесного кодекса Российской Федерации³⁰ (далее ЛК РФ) лесным участком, ст. 109 Жилищного кодекса Российской Федерации³¹ (далее ЖК РФ) - жилым помещением.

Таким образом, юридические требования к предмету ссуды в целом не отличаются от требований к предмету договора аренды. В частности, в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве предмета пользования. При отсутствии в договоре этих данных условие о предмете ссуды, являющееся существенным, следует считать несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным (ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ).³²

В соответствии с заключаемым договором безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению (ст. 691 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования, то вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.п.).

Ссудополучатель вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов, если они не были переданы, но по причине их отсутствия вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя. Если в установленные сроки ссудодатель не предоставил соответствующие материалы, то за ссудополучателем сохраняется право расторгнуть договор безвозмездного пользования (договор ссуды) и получить возмещение понесенного им ущерба, подтвержденного документально.³³

Объектом договора может быть жилое помещение, понятие которого содержится в ст. 15 ЖК РФ. Это могут быть жилые помещения индивидуального, специализированного или коммерческого жилищных фондов.

Как отмечает Д.А. Формакидов потребность задействовать данный вид гражданско-правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением³⁴.

Как справедливо отмечает С.И. Суслов одной из характерных черт жилищных отношений, которая придает им особенность и отличает от имущественных отношений, включаемых в предмет гражданского права, является их преимущественная безвозмездность. Даже в условиях рыночных отношений, когда жилое помещение часто выступает лишь как товар и на первый план выдвигается его экономическая функция, отсутствие встречного предоставления является наиболее типичной для жилищной сферы конструкцией.³⁵

Часто по договору безвозмездного пользования в пользование передается жилое помещение, квартира.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартира является одним из видов жилого помещения.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Прежде всего, жилое помещение представляет собой индивидуально-определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся к жилым помещениям.³⁶

Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями; как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.³⁷

По мнению И. Кузьминой критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т.п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда³⁸. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что "проживание в них (вагончиках, бараках и т.п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)"³⁹.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Так, постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями⁴⁰, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Так, право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме.⁴¹

Таким образом, квартира - это обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Передача в безвозмездное пользование жилых помещений настолько

специфично, что, как справедливо отмечает С. И. Суслова, гражданское законодательство о договоре ссуды не учитывает специфику безвозмездного пользования жилым помещением, а потому нуждается в реформировании.⁴²

Дело не в том, что нормы главы 36 ГК РФ ненадлежащим образом регулируют отношения, возникающие при заключении, исполнении, прекращении договора ссуды, а в том, что данная конструкция, особенности которой целиком и полностью предопределены безвозмездностью (а значит, нетипичностью для гражданского оборота) отношений, совершенно не учитывает, что для жилищной сферы безвозмездность является скорее правилом, чем исключением из него. Именно поэтому, безвозмездное пользование жилым помещением нуждается, как минимум, в дополнительной регламентации.⁴³

Договор безвозмездного пользования в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду имуществе, если это здание, помещение, то:

- точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);

- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);

- площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);

- назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).⁴⁴

Как правило, на практике в договорах о передаче жилых помещений указываются город, улица и номер дома в котором находится передаваемое жилое помещение. Кроме того указываются этаж и количество этажей в доме, общая и жилая площадь помещения, а также его регистрационный номер.

Передача здания или сооружения, помещения и принятие его ссудополучателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Безвозмездное пользование природными ресурсами с точки зрения правового регулирования имеет свою специфику. Так, ст. 24 ЗК РФ устанавливает ограничения по субъектам и объектам отношений безвозмездного срочного пользования земельными участками.

В договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком также должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить этот участок.

Факт существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальными характеристиками объекта недвижимости), подтверждают сведения государственного кадастра недвижимости (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"⁴⁵).

Таким образом, если земельный участок не прошел кадастровый учет, его характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в безвозмездное пользование, являются неопределенными, а договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком считается незаключенным. Данный вывод находит свое подтверждение в материалах судебной практики (например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009⁴⁶, от 01.02.2010 по делу N А17-1094/2009⁴⁷; ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2009 N Ф03-914/2009⁴⁸, ФАС Уральского округа от 12.05.2008 N Ф09-2358/08-С6⁴⁹).

Предметом рассматриваемого договора выступают действия ссудодателя по предоставлению жилого помещения в безвозмездное пользование ссудополучателя.

Таким образом, договор безвозмездного пользования (ссуды) - договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования является безвозмездным, может быть как консенсуальным, так и реальным, двусторонним или односторонним.

Ссудодатель - это сторона, которая передает вещь в безвозмездное пользование. В качестве ссудодателя могут выступать собственник и иное лицо, управомоченное на то законом или собственником.

Ссудополучатель - это сторона, которая получает вещь в безвозмездное пользование. В качестве ссудополучателя может выступать любое лицо. Коммерческая организация не вправе передавать имущество   в   безвозмездное   пользование   лицу,   являющемуся  ее учредителем,    участником,    руководителем,    членом    ее    органов управления или контроля (ст. 690 ГК РФ).

Существенным условием договора безвозмездного пользования является предмет договора - объекты, в качестве которых могут быть только индивидуально-определенные и непотребляемые вещи.