2.2. Форма договора безвозмездного пользования

Глава 36 не содержит норм о форме договора безвозмездного пользования и ничего не говорит о том, что к форме применяются нормы о договоре аренды, за исключением случаев, когда по договору безвозмездного пользования (ссуды) предоставляется объект культурного наследия, в таком случае согласно п. 3 ст. 689 ГК РФ, применяются правила, предусмотренные ст. 609 ГК РФ. Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Таким образом, если в безвозмездное пользование передается любой объект, за исключением объекта культурного наследия, то, следовательно, применению подлежат общие положения гл. 9 ГК РФ, т.е. форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

По мнению А.В. Коновалова, право ссудополучателя в отношении недвижимого имущества, безусловно, относящееся к ограничениям вещного права, подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока действия договора.⁹⁵

Однако, судебная практика идет несколько по иному пути. Так Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в апелляционном определении от 24.04.2015 N 18АП-3683/2015 по делу N А47-8461/2014 указал, что суд первой инстанции правомерно отметил, что договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом по общему правилу (за исключением объектов культурного наследия) не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.⁹⁶

В тоже время, Н.Н. Мисник отмечает, что необычная формулировка ст. 26 ЗК РФ (договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами) породила различные подходы к пониманию необходимости государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования. А если договор заключен на срок свыше одного года, надо его регистрировать или нет?⁹⁷

Интересна в этом плане судебная практика.

Так, при рассмотрении одного из дел ФАС Восточно-Сибирского округа оставил без изменения решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в иске к Управлению федеральной регистрационной службы об обязании государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на 25 лет. В своих доводах ФАС исходил из того, что действующее законодательство не содержит императивных норм, предусматривающих государственную регистрацию договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок более одного года⁹⁸.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"⁹⁹ высказал свою точку зрения, в соответствии с которой при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка, необходимо учитывать следующее: если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации (п. 21). Относительно государственной регистрации договоров субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок год и более, он не высказал ничего. По мнению. Н.Н. Мисник в порядке аналогии следует распространить требование о государственной регистрации договора, заключенного на срок один год и более, и на договоры субаренды и безвозмездного срочного пользования. Законодателю же следовало бы внести ясность в содержание п. 2 ст. 26 ЗК РФ.¹⁰⁰

Актуальным так же является вопрос о необходимости государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования и договора безвозмездного срочного пользования. Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ в императивной форме установил, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, подлежат государственной регистрации. Эта норма перекликается с положением ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат указанные в ней права, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Таким "иным правом, предусмотренным иным законом" и является право безвозмездного срочного пользования. Акцент ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁰¹ на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ еще раз подтверждает обязательность, а не добровольность регистрации права безвозмездного срочного пользования. Однако в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ни разу не упомянуто о таком производном вещном праве, как безвозмездное срочное пользование. Его можно подвести под понятие "другие вещные права". Обоснование вещно-правовой природы права безвозмездного срочного пользования приведено выше. Само это право на земельные участки подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока действия договора¹⁰².

Действующее гражданское законодательство также не упоминает прямо о необходимости государственной регистрации договора ссуды жилого помещения и права пользования этим помещением, возникшим на базе этого

договора.

Многие современные цивилисты склоняются к необходимости такой регистрации. Так, Е.А. Суханов отмечает, что с точки зрения п. 1 ст. 131 ГК РФ правомерен вывод о необходимости государственной регистрации права ссуды на недвижимость. Ведь право ссуды - это серьезное обременение недвижимого объекта. Информация о нем важна для всех приобретателей. В условиях отсутствия подобной регистрации возможна покупка недвижимости, обремененной правами ссудополучателя, о которых неизвестно покупателю¹⁰³

Подобного мнения придерживается и И. Исрафилов: "...можно заключить, что и договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом необходимо оформлять письменно. Исходя именно из этих же соображений можно согласиться и с мнением о необходимости еще и обязательной государственной регистрации указанных видов договоров".¹⁰⁴

По мнению Д.А. Формокидова субъекты жилищных правоотношений должны быть освобождены от обязательной государственной регистрации ссуды жилых помещений. Рассматриваемый договор направлен на оказание определенного рода благодеяния тому или иному, как правило, нуждающемуся в этом лицу. Возникающие на основании этого договора права не следует ставить в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации так же, как это сделано в отношении прав отказополучателей и рентополучателей (ст. 33, 34 ЖК РФ). Закрепив в законе диспозитивный характер государственной регистрации ссуды жилья, мы избавим стороны договора от необходимости посещения регистрирующего органа и уплаты государственной пошлины.¹⁰⁵

Таким образом, законодательно не установлено требований о регистрации ограничений (обременений), вытекающих из договора ссуды (безвозмездного пользования). Однако, регистрация данных прав имеет важное значение, следовательно, следовало бы законодательно ввести требование государственной регистрации договора безвозмездного пользования, когда объектом указанного договора являются объекты недвижимости. Данное требования обеспечит стабильность гражданского оборота.