1. Специфика правового режима недвижимого имущества как основы предпринимательской деятельности

1.1. Закрепление правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве

К коммерческой недвижимости относятся объекты недвижимости, используемые для деятельности, предполагающей извлечение прибыли, прирост капитала, доход от аренды, или любой другой инвестиционный доход. К объектам коммерческой недвижимости относятся следующие: магазины, торговые центры, офисные здания, цеха, склады и гаражи, промышленные предприятия, гостиницы, спортивные сооружения и др.¹.

Имея в собственности какой-либо объект коммерческой недвижимости или владея им на других правах, предприниматель имеет возможность извлекать прибыль не только от объекта, но и, например, вследствие функционирования ресторана или магазина. И таких случаев на рынке великое множество.

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости, ее правового режима.

Вопросы правового режима недвижимого имущества как одного из объектов гражданского права в настоящее время приобрели особую актуальность.

С одной стороны, вызвано это тем, что постоянно расширяется рынок недвижимости, с другой – данные правоотношения со стороны государства недостаточно урегулированы.

Бесспорно, высшие судебные инстанции Российской Федерации – Конституционный и Верховный суды, устраняют в законодательстве неточности и пробелы, однако прописанные в них правовые нормы фактически не поспевают за темпами развития рассматриваемых правоотношений.

Многообразие и сложность объектов недвижимого имущества (земля и ее недра, леса, водные объекты, жилые и нежилые строения и т. д.), определение и трактовка самого понятия недвижимого имущества, определение занимаемого им места в объектах гражданских прав, а также анализ законодательства, которое регламентирует правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, и присутствие «пробелов» в данном законодательстве, определяют острую необходимость более глубокого исследования обозначенной темы.

В современный период можно признать отсутствие абсолютных границ пределов регулирования недвижимого имущества. Так, между различными отраслями отечественного законодательства следует отметить постоянное взаимодействие и взаимное проникновение способов регулирования, принципов, норм, что обусловлено актуальными потребностями правового регулирования отдельных объектов недвижимого имущества¹.

Закрепление правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве произошло не случайно, поскольку только объекты недвижимости до перехода права собственности проходят такие процедуры, как оценка, межевание, регистрация. Такому процессу объекты недвижимости подвергаются не случайно, так как в сравнении с иными видами имущества они представляют более высокую ценность.

В связи с этим правовой режим недвижимого имущества закреплен в большом числе нормативно-правовых актов, к которым в частности относятся Гражданский, Земельный², Градостроительный³ кодексы РФ; Федеральные законы РФ: «О государственной регистрации недвижимости»⁴; «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹; «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»² и т.д.

В свою очередь правовой режим отдельных видов недвижимости закреплен в отдельных узконаправленных нормативно-правовых актах, например Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»³ и др.

При этом ни в одном из нормативно-правовых актов законодателем не дано четкой трактовки понятия «правовой режим недвижимого имущества», что на практике приводит к определенным трудностям, поскольку остаются нерешенными вопросы о том, каково же конкретно содержание правового режима, какие правомочия или действия являются составной частью процесса функционирования правового режима недвижимого имущества.

Так, например, арбитражный суд Пермского края своим постановлением от 15.01.2018 года по делу № А50 - 29612 / 2018 определил технические критерии, которым должен отвечать объект для признания его недвижимым имуществом.

В данном постановлении было указано, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются: монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности¹.

Указанное выше позволяет утверждать о том, что пробелы гражданского законодательства, которые заключаются в отсутствие четко закрепленных критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, постепенно восполняются актами судебной практики.

Данный термин нередко используется в учебных пособиях, научных статьях, монографиях, диссертационных исследованиях, однако не всегда рассматриваются его определение и юридическая природа. Все это привело к отсутствию единого подхода и разнообразию мнений на этот счет, а сам термин «правовой режим» в теории права обсуждается и рассматривается на протяжении уже многих лет.

Итак, для целей полной разработки вопроса, касающегося недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, считаем необходимым поднять проблему понятия «правовой режим» в теории права.