2. Теоретико - правовые аспекты отдельных видов недвижимого имущества в предпринимательском обороте и особенности сделок с ним

2.1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте

Как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, необходимо рассматривать коммерческие сделки с недвижимостью, признавая то обстоятельство, что эти сделки обладают некоторой спецификой.

Такая специфика обусловлена субъективными и объективными обстоятельствами совершения рассматриваемого круга сделок.

Коммерческий оборот как составную часть гражданского оборота можно охарактеризовать как совокупность актов, которые направлены на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, которые систематически осуществляются между предпринимателями и иными субъектами гражданского, когда хозяйственная деятельность необходима для их функционирования или между предпринимателями. При условии, что один из участников или участники являются коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями (субъективный характер), либо, если участник или участники преследуют цель извлечения прибыли путем совершения сделки (в силу объективного характера является предпринимательской такая сделка), сделка может быть квалифицирована как предпринимательская, применительно к обороту недвижимости¹.

Будет носить предпринимательский характер в любом случае сделка, которая совершена с предприятием (доверительное управление предприятием, аренда предприятия, купля-продажа предприятия).

Исключительно для осуществления предпринимательской деятельности предназначено предприятие как имущественный комплекс, согласно ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть обусловлено это исключительно спецификой объекта. Совершенные специальными субъектами – коммерческими организациями сделки с недвижимостью также являются предпринимательскими.

Если объектом сделки будет непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности недвижимое имущество, даже в том случае, как коммерческую следует квалифицировать такую сделку. Например, публичное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своих работников.

Сделка будет носить предпринимательский характер, даже если непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется.

Сделка является составной частью предпринимательской деятельности это обусловлено тем, что в совокупности с действиями и иными сделками этой организации цели извлечения прибыли подчинена и она, так прибыль организации возникает благодаря усилиям ее работников.

Так как разновидностью гражданско-правовых сделок является коммерческая сделка с объектом недвижимости, то важно иметь ввиду, что ее можно квалифицировать в зависимости от обстоятельств совершения, как некоммерческую для одной стороны (той стороны, которая предпринимателем не является), как коммерческую для другой стороны (стороны в роли предпринимателя, которая выступает), как некоммерческую (когда ни одна из сторон предпринимателем не является), как коммерческую, когда обе стороны сделки представлены предпринимателями¹.

Соответственно применяются только общие правила гражданского законодательства для сторон сделки, которые предпринимателями не являются, применяются правила специального (коммерческого) законодательства в совокупности с общегражданскими правилами для сторон сделки, которые выступают в качестве предпринимателей.

Следует отметить, что единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью действующее гражданское законодательство не предусматривает.

Так, в §7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации¹ законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но специальные нормы при этом об аренде установлены только в отношении одной из разновидностей недвижимости – зданий и сооружений.

Таким образом, на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости классифицировать сделки затруднительно. На основании доктринальных критериев, вместе с тем, особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом не вызывает. Сообразно цели, которую преследуют стороны можно классифицировать сделки с недвижимостью.

Три группы сделок с недвижимостью выделяют в этой связи:

- влекущие переход права собственности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, такие как договор участия в долевом строительстве; договор строительного подряда; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты; пожертвование; договор дарения недвижимости; договор мены недвижимого имущества; договор продажи предприятия; договор продажи недвижимости;

- не влекущие перехода права собственности, сделки без отчуждения недвижимого имущества, такие как договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости; договор найма жилого помещения; договор аренды предприятия; договор аренды транспортного средства без экипажа; договор аренды транспортного средства с экипажем; договор залога недвижимости (ипотеки); договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости; договор аренды и субаренды зданий и сооружений;

- дополнительные или акцессорные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве; соглашение об изменении (расторжении) договора в отношении недвижимости; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; уступка права требования (ст. ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом.

Совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц и обладают определенными особенностями все указанные сделки. И может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом несоблюдение правил, которые установлены для участия в гражданском обороте этой категории лиц.

Имеет важные правовые последствия признание сделки с недвижимостью коммерческой. Такие последствия, прежде всего, касаются особых правил налогообложения сделок, которые совершены в рамках осуществления предпринимательской деятельности. Особые правила их ответственности, исполнения и совершения влечет коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами в гражданскоправовом аспекте. Так в отношениях между собой запрещено дарение коммерческим организациям (ст. 575 ГК РФ)¹.

Предприниматели несут повышенную ответственность в отношениях между собой в случае нарушения договорных обязательств.

Особенностью коммерческого оборота недвижимости, таким образом, является тот факт, что осуществляется в рамках предпринимательской деятельности данный оборот. Этих особенностей в императивном порядке законодатель же не устанавливает.