Девиантное поведение в сфере государственного кадастрового учета и последующей регистрации недвижимости: комментарий законодательных новелл с позиции доктрины и практики (Феоктистов м.В.)

Дата размещения статьи: 16.03.2017

В Федеральном законе от 13 июля 2015 г. N 228-ФЗ <1> законодатель существенным образом скорректировал предмет и состав преступления, описанного в ст. 170 УК "Регистрация незаконных сделок с землей", отнеся к предмету все виды недвижимого имущества, что потребовало переименования нормы. Теперь статья называется "Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом". Одновременно УК РФ был дополнен ст. 170.2 "Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории".

Предпосылкой модернизации уголовного законодательства стала активная реформа регламентации регистрационных действий, введение обязательной реестризации объектов недвижимости, правильного учета их параметров, границ земельных участков, их обременений, целевого назначения и т.п. В частности, вступивший в силу 1 марта 2008 г. Федеральный закон N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <2> ввел фигуру кадастрового инженера. На основании подготовленных им документов (кадастрового плана, технического плана, акта обследования) орган кадастрового учета вносит сведения об объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости.

Для большинства россиян недвижимость представляет важный элемент как владения ею, так и документального закрепления этого права, что и определяет достаточный уровень общественной опасности для криминализации указанных деяний. В то же время диспозиции обеих норм носят ярко выраженный бланкетный характер, требуют для уяснения своего содержания обращения к корреспондирующим положениям земельного, гражданского законодательства, нормативным актам в сфере регистрации недвижимости и ее оборота, что может затруднить применение этих норм на практике, вызвать сложности в интерпретации содержащихся в них предписаний.

Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 ук рф)

Основным непосредственным объектом преступления является установленный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, порядок ведения Государственного кадастра недвижимости, определяемый Земельным кодексом РФ (ст. 70) и Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (гл. 3, 4), а также гл. III Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3>. При умышленном занижении кадастровой стоимости объектов недвижимости дополнительным объектом выступают имущественные интересы государства или муниципальных образований.

Предметом данного преступления могут выступать: а) сделки с недвижимым имуществом; б) учетные сведения Государственного кадастра недвижимости; в) учетные сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; г) кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Понятие сделки содержится в ст. 153 ГК РФ, которая признает сделкой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Очевидно, что в нашем случае предмет сделки ограничивается лишь недвижимым имуществом. Ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относит не только земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), но и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако предмет сделок, подпадающих под действие комментируемой нормы УК РФ, ограничен лишь недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. земельными участками, участками недр и всеми объектами, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, предприятиями - имущественными комплексами.

Это могут быть как основные сделки с указанными предметами (например, купля-продажа, аренда, передача в пользование и т.п.), так и дополнительные, вытекающие из них, но подлежащие регистрации (в частности, залог).

Незаконность сделки должна носить содержательный характер, т.е. такая сделка должна быть запрещена законом, являться мнимой, притворной, совершаться с пороками воли и т.п. Незаконность сделки вследствие несоблюдения ее формы не образует рассматриваемого преступления.

Государственный кадастр недвижимости, согласно Федеральному закону N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, созданных во исполнение Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" <4>, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, иных сведений, предусмотренных законом.

Государственный кадастр недвижимости структурно состоит из:

а) реестра объектов недвижимости, т.е. систематизированного свода записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах;

б) кадастровых дел, представляющих собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости;

в) кадастровых карт <5>, представляющих собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, границах особых экономических зон, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории РФ, а также о геодезической основе кадастра.

До 1 ноября 2008 г. вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых картах соответствующих территорий допускалось изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков, которые изготавливались, утверждались и использовались в установленном законодательством РФ порядке до 17 мая 2008 г. - дня вступления в силу Федерального закона N 66-ФЗ от 13 мая 2008 г. Таким образом, до 17 мая 2008 г. проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке, признавался действительным и имел равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 <6>.

Единый государственный реестр недвижимости, согласно ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме, который состоит:

1) из реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости);

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестра прав на недвижимость);

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестра границ);

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.

При этом реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" <7> разъясняется, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 375, 390, 402 Налогового кодекса РФ, гл. III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <8>).

Согласно ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в ст. 24.19 указанного Закона, либо в соответствии со ст. 3 того же Закона она может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

С объективной стороны данное деяние может быть совершено в 4-х формах: а) регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимостью; б) искажение сведений государственного кадастра недвижимости; в) искажение сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; г) занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом выражается во внесении сведений о незаконной сделке с недвижимым имуществом в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 170 УК РФ наказуемо не само по себе совершение незаконной сделки, а ее регистрация. Незаконные сделки с недвижимым имуществом не подлежат регистрации. Начало регистрационных действий определяется моментом (днем) подачи соответствующих документов. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о ней или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с этого момента такая сделка порождает правовые последствия. Поэтому преступление следует считать оконченным, когда государственный регистратор (должностное лицо) внес запись о незаконной сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Искажение сведений государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается во внесении в документы государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ложной информации, корректировке ранее введенных истинных учетных данных путем дописок, вытравливания, подчисток, внесении новых записей, изменений оснований и т.д. Эти искажения могут быть внесены как в бумажные, так и в электронные носители, базу данных и т.п. Искажение может выражаться в изменении фамилии и остальных реквизитов собственника, категории земельного участка, всего или части объекта недвижимости, их обременении, формы собственности, целевой категории, ценности, размера, границ, наличия арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, водоемов и т.п.

Занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости представляет собой случаи необоснованного уменьшения размеров участка, площади объекта, целевого или функционального назначения и т.д. Такое занижение может носить произвольный характер, а может сопровождаться, например, безосновательным предоставлением льгот (для ветеранов, инвалидов, малоимущих, сельхозпроизводителей), выбраковкой всего или части участка и т.п.

Независимо от формы совершения преступления состав сконструирован как формальный, деяние считается оконченным с момента совершения любого из указанных действий.

Субъективная сторона характеризуется прямым умыслом. Обязательно установление корыстной или иной личной заинтересованности виновного.

Субъект преступления - специальный, это сотрудник регистрирующего органа, использующий для совершения преступления свое служебное положение. Ранее в качестве субъекта этого преступления законодатель называл должностное лицо. Теперь такое уточнение исключено. Это означает, что субъектом преступления может быть как должностное лицо, так и государственный или муниципальный служащий, не являющийся должностным лицом (например, секретарь, оператор, который осуществляет ввод информации).

Законодатель относит данное преступление к категории небольшой тяжести.

Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории (ст. 170.2 УК РФ)

Основным непосредственным объектом данного преступления выступает установленный порядок межевания как геодезического способа определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости. Дополнительным объектом могут быть имущественные интересы граждан, организаций или государства.

Предметом данного преступления являются:

1) межевой план;

2) технический план;

3) акт обследования;

4) проект межевания земельного участка;

5) карта-план территории.

Согласно ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Технический план, в соответствии со ст. 41 указанного Закона, - документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

По ст. 42 названного Закона акт обследования - это документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено. Он может быть подготовлен как в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, его подготовившего, так и в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.

Согласно ст. 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <9> проектом межевания земельного участка или земельных участков, подготавливаемым кадастровым инженером, определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

В соответствии со ст. 42.4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" карта-план территории содержит необходимые для кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.

Объективная сторона преступления выражается в двух альтернативных формах: а) во внесении заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории; б) в подлоге документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории.

Преступление совершается только посредством действия, характер которого зависит от формы подготавливаемого документа. Если речь идет об электронном документе, то внесение искажений может выражаться в применении неправильного масштаба, искажении перспективы, наносимых размеров в графической или текстовой частях документа, корректировке автоматически созданного документа и т.п. Если документ выполнен на бумажном носителе, то может иметь место как его полное изготовление с недостоверными сведениями, внесенными в текстовую и графическую его части или только в одну из них, так и изменение содержания, ранее надлежащим образом оформленного и подготовленного документа, путем дописок, вытравливания, подчисток, исправлений и других действий.

Подлог может выражаться в приобщении к материалам межевого дела, включении в качестве оснований подготавливаемых документов заведомо подложных документов, т.е. документов, в которых посредством материального либо интеллектуального подлога ложно удостоверены в действительности не имеющие места обстоятельства, например, касающиеся границ участков в натуре или расположенных на них объектов. Это могут быть как технические (например, технический паспорт, топосъемка и т.п.), так и иные документы (например, договор о приобретении части недвижимого объекта или земельного участка, согласие на изменение границ участка и т.п.), на основании которых составляются документы, перечисленные в ст. 170.2 УК РФ.

По законодательной конструкции состав преступления материальный, требующий причинения крупного ущерба гражданам, организациям или государству. В силу примечания к ст. 169 УК РФ величина крупного ущерба должна превышать 1,5 млн рублей. Квалифицированный состав (ч. 2 ст. 170.2 УК РФ) предполагает причинение особо крупного ущерба, который должен превышать 6 млн рублей.

Субъективная сторона преступления носит исключительно умышленный характер. Мотивы и цели оставлены законодателем за пределами состава преступления.

Однозначное определение субъекта анализируемого преступления затруднено. Очевидно, что в силу прямого указания закона применительно к таким формам совершения преступления, как внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории, определение субъекта преступления затруднений не вызывает. Им может выступать только кадастровый инженер, которым в соответствии со ст. 29 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" является физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Кадастровые инженеры могут осуществлять свою деятельность в форме индивидуального предпринимателя и в качестве работника юридического лица. Как в первом, так и во втором случаях действующий квалификационный аттестат должен иметь именно кадастровый инженер. Таким образом, субъект преступления в этой части - специальный.

Но кто подразумевается в качестве субъекта преступления, когда речь идет о подлоге документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории? Теоретически такой подлог может иметь место со стороны как кадастрового инженера, так и иного лица, например собственника объекта недвижимости или его соседа.

В соответствии с действующим законодательством сведения об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании документов, подготовленных кадастровым инженером. При этом у органа кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством отсутствуют какие-либо полномочия по проведению экспертизы документов и содержащихся в них сведений, кроме как проверки наличия оснований для принятия решений о приостановлении или об отказе в осуществлении регистрационного действия.

В связи с этим стоит сделать вывод о том, что субъектом подлога может выступать только кадастровый инженер. В пользу такого решения говорят и санкции обеих частей ст. 170.2 УК РФ, содержащие в качестве самостоятельного основного вида наказания - лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью. Иные лица могут являться соучастниками преступления. Получается, что если обман при подлоге был направлен на введение в заблуждение кадастрового инженера, который не осознавал факт недостоверности предоставленного ему документа, то инженер ответственности по ст. 170.2 УК РФ не подлежит ввиду отсутствия у него вины, а представивший заведомо подложный документ гражданин, который подобным образом совершает подлог руками уполномоченного на внесение соответствующих сведений лица, должен нести ответственность за посредственное исполнение состава обсуждаемого преступления. Аналогичным образом решается вопрос и в случаях, когда со стороны гражданина-заявителя имело место физическое или психическое принуждение инженера к принятию подложных документов. Последний в силу ст. 40 УК РФ уголовной ответственности не подлежит. Однако если впоследствии им не будет сделано соответствующих заявлений (при отсутствии угрозы, удержания родных в качестве заложников и т.п.) и гражданин на этом основании получит правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права), то квалификация должна быть дополнена. Действия кадастрового инженера будут подпадать под ст. 170.2 УК РФ, а применение к нему физического или психического насилия будет не исключать преступность деяния, а лишь смягчать наказание. Отдельной оценки в таком случае заслуживает и примененное виновным насилие (побои, ограничение свободы, похищение человека и т.п.). Представление же гражданином документов, полученных от кадастрового инженера, подложным путем для регистрации права надлежит квалифицировать как использование заведомо подложного документа (ч. 3 ст. 327 УК РФ) или приготовление к другому более тяжкому преступлению, например мошенничеству с использованием заведомо подложного документа.

Если же сравнить санкции ст. 170.2 и ч. 3 ст. 327 УК РФ, устанавливающей ответственность за использование заведомо подложного документа, то можно заметить, что хотя все эти преступления и относятся к категории небольшой тяжести, но наказание в ч. 3 ст. 327 УК РФ более строгое. Полагаем, что решение данного вопроса должно быть осуществлено законодательным путем.