Документы по нормативной и экспертной оценке земли

Вид документа	Нормативная				Экспертная
	Категория земель
	С/х. назначения		Населенных пунктов	Не с/х. назначения (кроме насел, пунктов)	Не с/х. назначения
Методики	№ 213 КМУ от 23.3.1995г.			№525 КМУ от 30.5.1997г.	№1050 КМУ 16.06.1999г.
Порядки	75/230/325/1 50 от 27.11.1995г.			86/148/86/76/88 от 29.8. 1997 г.	№ 72 ГКЗ 8.07.1999г.
Эталоны	Нет	г.Бровары с.Краси-ловка		Идет подготовка институтом землеустройства	Нет

Таблица 4.3 Различия нормативной и экспертной оценки земли

Нормативная (денежная) оценка	Экспертная (денежная) оценка
Рассматривает земельный участок отдельно от объектов недвижимости, размещенных на ней	Рассматривает земельный участок в единстве с другими объектами недвижимости, размещенными на ней
Учитывает земельные улучшения, осуществленные только вне пределов земельного участка	Учитывает земельные улучшения, осуществленные как за пределами земельного участка так и в его границах
Ориентируется на массовые характеристики и черты земельного участка	Ориентирована на индивидуальные черты, включая конкретные обстоятельства договора
Оперирует нормативным рентным доходом	Оперирует реально возможным рентным доходом
Не учитывает конъюнктуры рынка и сложившейся экономической ситуации	Учитывает конъюнктуру рынка и сложившуюся экономическую ситуацию
Стоимость является производной от стоимости земельного участка	Стоимость является производной от прибыльности деятельности, локализованной в границах земельного участка
Носит нормативный характер	Носит рыночный характер

Экспертная денежная оценка земель может выступать в следующих основных формах:

• практическая деятельность по оценке земельных участков;

• консультационная деятельность;

• рецензирование отчетов об оценке земельных участков;

• методическое обеспечение оценки имущества;

• учебная деятельность оценщиков.

Базовым понятием землеоценочной деятельности является земельный участок. Он выступает объектом права собственности. Вместе с расположенными на нем домами, постройками, сооружениями, многолетними насаждениями и т. д., он образует целостный объект недвижимости.

Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определённым местом расположения, с определенными в отношении к нему правами (Земельный Кодекс Украины ст. 79). Право собственности на земельный участок распространяется в его границах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нем находятся. Право на земельный участок распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка на высоту и глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Земельный участок имеет существенные составляющие. Они подразделяются на материальные (компоненты земельного участка, его части, границы, конфигурация) и нематериальные (права, интересы, обязательства и т. д.).

Каждый земельный участок, в зависимости от целевого предназначения, включает элементы, обеспечивающие его функциональную целостность:

• территория под домами (постройками, сооружениями);

• хозяйственные и другие площадки;

• дороги, проезды и тротуары;

• озеленение территории;

• замкнутые водные просторы (при наличии) и т. д.

Большинство из этих компонентов нормируется по удельным

размерам и расстояниям до дома, постройки и сооружения, линий регламентации (красные линии, границы технических и охранных зон), которые влияют на определение граничных размеров земельных участков в зависимости от общей площади основных, обслуживающих и вспомогательных построек и сооружений, их этажности и взаимного положения.

В комплекс нормативных параметров, определяющих размеры земельного участка, также входят: коэффициент застройки; доля озелененных и открытых пространств; плотность застройки (обуславливаются функциональным использованием, назначением). Они устанавливаются в соответствии со строительными, противопожарными и санитарными нормами, а также с учетом рентной ценности городской территории.

Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями.

Физическая площадь земельного участка - это площадь земной поверхности в пределах участка с учетом неровностей физической поверхности земли: склонов, оврагов, холмов, впадин и тому подобное.

Геодезическая площадь земельного участка - это площадь проекции границ участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Геодезическая площадь определяется по координатам углов поворота границ.

В правоустанавливающих документах приводится геодезическая площадь земельного участка.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми земельными участками являются такие, которые без нарушения их сущности (утраты существенных составных) могут быть разделены на реальные земельные части, каждая из которых после разделения создает новый земельный участок, способный обеспечить нормативные требования относительно застройки или другого его использования.

Неделимыми земельными участками являются такие, которые состоят из идеальных земельные частей и не могут быть разделены в натуре (на местности) без вреда для их рационального использования.

Границы земельного участка отделяют его от других земельных участков, определяются каталогом координат углов поворота границы и устанавливаются в натуре (на местности).

Границы земельного участка могут быть внешними и внутренними.

Внешняя граница земельного участка устанавливается с целью фиксации территориального расширения прав собственности на землю и должна быть замкнутой.

Внутренняя граница земельного участка возникает, если на нем находятся посторонние землепользователи.

Внешняя и внутренняя граница не могут иметь совместных точек.

Основные права и ограничения прав пользования землей определены в III разделе Земельного Кодекса Украины, принятого в октябре 2001 года (Глава 14. Право собственности на землю, Глава 15. Право пользования землей, Глава 16. Право земельного сервитута, Глава 17. Добрососедство, Глава 18. Ограничения прав на землю).

В Украине приватизация земельных участков гражданами для индивидуального, жилищного, дачного и гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, сельского (фермерского) хозяйства осуществляется с 1992 года. С 1993 года началась продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности, преимущественно для строительства автозаправочных станций и участков, на которых находятся объекты незавершенного строительства. Этот процесс активизировался после издания Указа Президента Украины от 19 января 1999 года № 32 «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения». Однако процесс становления рыночных земельных отношений продвигается очень медленно. За время с начала приватизации немногим более 60 % граждан, которым участки были предоставлены в пользование, приватизировали их. Всего 3% земельных участков, на которых расположены приватизированные субъектами предпринимательской деятельности объекты недвижимости, находятся в их собственности. Площадь земельных участков под такими объектами составляет около 200 000 гектаров. Только нормативная оценка этой земли составляет более 50 000 000 000 гривен.

Основной причиной, сдерживающей развитие рынка земли, является несовершенное правовое обеспечение приватизации и продажи земельных участков из государственной собственности, регистрации участков и прав на них, защиты прав собственников земли, необоснованные ограничения в отношении категорий земель, которые могут быть бесплатно приватизированы гражданами или проданы из государственной собственности юридическим лицам.

На сегодня в Украине недостаточно развиты финансово-правовые механизмы приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности и обеспечения прозрачности операций с ними на вторичном рынке. Не созданы условия для эффективного функционирования рыночных институтов (земельных бирж, земельных банков, земельных аукционов и т. д.), которые бы обеспечивали развитие и функционирование вторичного рынка земли. Отсутствует достоверная и доступная информация о земельных участках, их стоимости, рыночной истории (информация о динамике изменения во времени стоимости земельного участка). Отсутствуют механизмы обеспечения полноты оплаты налогов и сборов (обязательных платежей) в бюджеты и государственные целевые фонды, сборов с операций на рынке земли.

Основными направлениями развития, стабильного функционирования и регулирования развитого рынка являются:

• бесплатная передача земельных участков несельскохозяйственного назначения в собственность граждан Украины и продажа этих участков субъектам предпринимательской деятельности;

• формирование инфраструктуры рынка земли, обеспечение его функционирования, создание условий для развития конкуренции, обеспечения прозрачности операций и уменьшения инвестиционного риска на этом рынке;

• внедрение в Украине эффективной системы изучения спроса и предложения, развитие менеджмента и маркетинга на рынке земли;

• обеспечение оценки земельных участков несельскохозяйственного предназначения в рыночных условиях;

• создание механизма согласования частных, общественных, государственных интересов в процессе функционирования рынка земли;

• обеспечение защиты прав участников рынка земли;

• совершенствование экономических, правовых основ механизма функционирования и регулирования рынка земли, создание прозрачной информационной системы для обеспечения функционирования и регулирования этого рынка.