6. Договор контрактации.

Урегулирован ст. 535-538 (§5 гл. 30).

В силу ст. 535 ГК РФ, по договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Особенности договора контрактации.

• Продавец (производитель сельскохозяйственной продукции) выступает по договору слабой стороной и потому ему предоставлены дополнительные права;

• Договорные отношения должны учитывать влияние естественных стихийных факторов на процесс производства сельскохозяйственной продукции и его сезонный характер;

• К договору контрактации подлежат применению положения о договоре поставке, договоре поставки для государственных и муниципальных нужд и, в случае их недостаточности, общие положения о договоре купли-продажи.

Юридическая характеристика: возмездный, консенсуальный, двустороннеобязывающий.

Стороны договора: продавец (производитель сельскохозяйственной продукции); покупатель (заготовитель), осуществляющий закупку продукции для переработки или продажи.

Существенные условия: предмет, срок, ассортимент товара. Стороны могут согласовать: цену, порядок оплаты товара; требования к таре и упаковке товара; порядок принятия сельскохозяйственной продукции у производителя и обеспечение её вывоза за пределы хозяйства производителя.

Права и обязанности сторон.

Продавец:

• Обязан: передать товар в согласованном количестве и ассортименте.

Заготовитель:

• Обязан: принять и оплатить товар по месту нахождения продавца и обеспечить вывоз товара за пределы предприятия-производителя.

Ответственность продавцаопределяется по правилам ст. 538 ГК РФ (при наличии вины), азаготовитель – по правилам ст. 401 ГК РФ (независимо от вины).

7. Договор продажи недвижимости.

Понятие договора: по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Признаки:

• Консенсуальный договор;

• Возмездный договор;

• Двустороннеобязывающий договор;

• Договор о передаче имущества в собственность – разновидность договора купли-продажи (место в праве).

• Этим договором охватывается купля-продажа любого недвижимого имущества, кроме предприятия.

• Форма договора купли-продажи недвижимости – простая письменная путём составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этого договора влечет его ничтожность. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации, но договор всё равно подаётся для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Единственная разновидность договора купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации – купля-продажа жилого помещения, он считается заключенным с момента государственной регистрации (штамп на договоре).

Условия договора.

1. Существенные условия:

   1. Предмет договора – недвижимое имущество; ст. 130 – к недвижимому имуществу относятся земельные участки, недра и всё, что прочно связано с землей, в т.ч. объекты незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства может быть продан лишь при отсутствии договора строительного подряда на объекте.

Проф. Е. А. Суханов отмечает, что предмет договора купли-продажи недвижимости к моменту заключения договора должен существовать физически, а право собственности на него должно быть зарегистрировано.

Есть Постановление Пленума ВАС РФ, которое допускает продажу объекта недвижимости, который строится, т.е. несуществующей вещи – недостаток арбитражной практики.

Нужно отличать продажу недвижимости от продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 250 ГК РФ).

Есть такие предметы, что при продаже имущества мы можем столкнуться с преимущественным правом покупки (собственники других комнат в коммунальной квартире).

2. Цена недвижимого имущества: либо твёрдая денежная сумма, либо за единицу площади продаваемого объекта недвижимого имущества (так оформлять договоры не рекомендуется). ГК также устанавливает правило, согласно которому при отсутствии иного указания в договоре цена, указанная в тексте договора за объект недвижимого имущества, включает в себя и цену земельного участка, на котором оно (имущество) находится.

Продажа товара в кредит или с рассрочкой платежа – ипотека. После частичной оплаты выдаётся «грязное» свидетельство о праве собственности с обременением, после полной оплаты необходимо получить новое свидетельство. В таких договорах предмет недвижимости, если иное не предусмотрено договором, находится в залоге у продавца.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально.

Субъекты договора: продавец и покупатель.Покупателемпо договору купли-продажи недвижимого имущество может быть любое лицо (физическое лицо, юридическое лицо, публично-правовое образование), за исключением недееспособных, не полностью дееспособных лиц, а также одного из супругов без согласия другого.Продавцомпо договору, как правило, выступает собственник вещи (исключения: например, унитарное предприятие в качестве продавца может распоряжаться недвижимым имуществом только с письменного согласия собственника). Нормами корпоративного права также предусмотрены особенности: при продаже недвижимого имущества нужно понимать, что такая сделка может бытькрупной сделкой (более 20% от балансового имущества организации), для совершения которой нужно согласие учредителей (желательнолично).

Содержание договора.

У сторон этого договора есть одна первоначальная общая обязанность: подать документы на государственную регистрацию договора (продажа жилого помещения) или перехода права собственности (продажа любого иного недвижимого имущества). Если сторона уклоняется от государственной регистрации – у другой стороны есть возможность понуждения к государственной регистрации как в судебном порядке, так и через ФССП (ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Основная обязанность продавца– передача недвижимого имущества. Передача недвижимости осуществляется попередаточному актуили иному документу, подписанному сторонами (если назвали не актом). В договоре может быть написано «принял…передал», тогда можно обойтись без акта.

Если имущественно передано, а договор не вступил в силу, или договор подписан, а имущество не передано – сделки с ним запрещены.

Кроме того, имущество должно быть надлежащего качества.

Обязанности покупателя: приём и оплата недвижимого имущества. Если покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора, в т.ч. если недостатки имущества оговорены в Акте приема-передачи, – это не освобождает продавца от ответственности за эти недостатки.

Ответственность сторон.

Если покупатель не производит оплату недвижимого имущества – продавец может потребовать расторжения договора купли-продажи недвижимости только до его государственной регистрации или регистрации перехода права собственности. Если регистрация уже прошла – возможно только требование уплаты неустойки.

Если продавцом передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, то покупатель по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, или устранения недостатков за счёт средств продавца, или возмещения собственных расходов на устранение недостатков. Если недостатки в переданной недвижимости существенные, то покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы. Ни в коем случае нельзя требовать замены этих вещей, т.к. это индивидуально определенные вещи.

Если продавец недвижимого имущества является собственником земельного участка, на котором имущество находится – отдельно их нельзя отчуждать (с залогом то же самое). Такая сделка считается ничтожной. Если продавец является собственностью недвижимости, но не земельного участка – к покупателю переходит право пользования участком.

Купля-продажа жилых помещений – ст. 558 ГК: государственная регистрация договора, есть дополнительное существенное условие – перечень граждан, сохраняющих право пользования жилым помещением при отчуждении его другому лицу.