1. Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель как природного объекта и как объекта недвижимого имущества. Земельное право – самостоятельная отрасль российского права.

Предметом земельного права как отрасли российского права являются общественные отношения по поводу земли как основы жизни и деятельности на соответствующей территории (земельные отношения).

Специфика этих отношений как самостоятельного предмета правового регулирования обусловливается их объектом – землей. Земля является природным объектом, природным ресурсом, основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и базисом для иной деятельности. Земля как природный объект находится в органической связи с иными природными объектами: недрами, водами, лесами, животным и растительным миром. Это обусловливает связь земельных правоотношений с иными правоотношениями по поводу пользования и охраны иных природных объектов и ресурсов в целом и каждого в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие такой связи земельного права с другими природоресурсными отраслями законодательства.

Выделяют следующие методы правового регулирования:

1) императивный метод (метод власти-подчинения) – это способ регулирования общественных отношений, заключающийся в установлении для субъектов правоотношений обязанностей, вариантов должного поведения и соответствующих запретов. Для императивного регулирования характерны запреты, предписания и отношения власти и подчинения;

2) диспозитивный метод – это способ регулирования общественных отношений, заключающийся в предоставлении участникам общественных отношений свободы выбора своих действий. Для дис-позитивного регулирования характерны согласования и рекомендации.

Метод земельного права – это способ регулирования общественных отношений по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Земельное право не имеет собственного, лишь ему присущего метода правового регулирования. При регулировании земельных отношений применяется как императивный, так и диспозитивный методы регулирования.

Преимущественное значение имеет императивный метод, что объясняется спецификой земельных отношений, необходимостью регулирования использования и охраны земель, а также социальной значимостью регулируемых отношений. Императивность правовых норм земельного права заключается, например, в установлении обязанности для собственников земельных участков сообщать сведения об изменениях в составе имеющихся у них земель в соответствующие органы (в целях ведения земельного кадастра). Императивный метод также применяется при осуществлении государственного земельного контроля за использованием и охраной земель.

принципы

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей части природы, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как о недвижимости, об объекте права собственности и иных прав на землю.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимости, согласно которому собственники земельных участков осуществляют свои правомочия свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни или предотвратить негативное воздействие на здоровье человека.

4. Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому они вправе принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий РФ, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель с/х назначения, земель, занятых защитными лесами, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается.

7. Платность использования земли, согласно которому использование земли осуществляется за плату, если иное не установлено законом.

8. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.

9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, согласно которому правовые основы разграничения устанавливаются федеральными законами.

10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель,согласно которому при определении их режима должны учитываться природные, социальные и другие факторы.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование земельных отношений осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий граждан на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащими им участками.

12. Разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

13. Государственное регулирование приватизации земли.

Система земельного права – это совокупность взаимосвязанных между собой земельно-правовых институтов, расположенных в определенной последовательности в зависимости от выполняемой ими роли в регулировании земельных отношений.

Общая часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие нормы, регулирующие земельные отношения, возникающие при использовании любых категорий земель независимо от их целевого назначения и разрешенного использования. Эти правовые институты оказывают влияние на формирование содержания и составов институтов Особенной части.

Особенная часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие правовые нормы, устанавливающие особенности использования земель в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования. Институты Особенной части подчинены правовым институтам Общей части, и их содержание касается определенного вида земельных отношений. Правовые нормы институтов Особенной части закрепляют правовой режим категорий земель.

Институты Общей части включают:

1) право собственности и иные вещные права на землю;

2) управление земельными ресурсами РФ;

3) права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;

4) правовую охрану земель;

5) управление в сфере использования и охраны земель;

6) правовое регулирование платы за землю;

7) ответственность за нарушение земельного законодательства;

Институты Особенной части включают: 1)правовой режим земель сельскохозяйственного назначения;

2) правовой режим земель населенных пунктов;

3) правовой режим земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения;

4) правовой режим земель природоохранного, приро-дозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) правовой режим земель лесного фонда;

6) правовой режим земель водного фонда;

7) правовой режим земель запаса.

Земельное право как отрасль права имеет двучленное деление: Общая и Особенная части. Земельное право как наука и учебная дисциплина имеет трехчленное деление: Общая, Особенная и Опециальная части.

2. Специфика этих отношений как самостоятельного предмета правового регулирования обусловливается их объектом – землей. Земля является природным объектом, природным ресурсом, основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и базисом для иной деятельности. Земля как природный объект находится в органической связи с иными природными объектами: недрами, водами, лесами, животным и растительным миром. Это обусловливает связь земельных правоотношений с иными правоотношениями по поводу пользования и охраны иных природных объектов и ресурсов в целом и каждого в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие такой связи земельного права с другими природоресурсными отраслями законодательства.

3. Соотношение

Самая тесная связь у земельного права с конституцион­ным правом России, нормы и положения которого определяют основополагающие конституционные принципы всех отрас­лей российского права, в том числе и земельного.

Применительно к земельному праву такими положе­ниями являются: установление многообразия форм земельной собственности (ст. 9), признание права частной собственности на землю граждан и их объединений (п. 1 ст. 36), право на вла­дение, пользование и свободное распоряжение землей (п. 2 ст. 36) и ряд других. Кроме того, важное значение для земель­ного права имеют нормы Конституции Российской Федера­ции, устанавливающие порядок и условия пользования зем­лей на основе федерального закона, а также отнесение к со­вместному ведению Российской Федерации и субъектов Рос­сийской Федерации таких вопросов, как владение, пользова­ние и распоряжение землей и другими природными ресурса­ми, разграничение государственной собственности и приня­тие земельного, водного, лесного законодательств и законода­тельства о недрах (ст. 72).

Земельное право тесно связано с административным пра­вом, и прежде всего в таких областях, как государственное управление земельными ресурсами и привлечение к админи­стративной ответственности лиц, виновных в нарушении зе­мельного законодательства. Административное право, имея своим предметом организацию исполнительной и распоряди­тельной деятельности органов государственной власти, в том числе и в области организации использования и охраны зе­мель, определяет систему этих органов, порядок и формы их деятельности. Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных орга­нов исполнительной власти», Указом Президента РФ от 20.05.2004 г. № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» федеральными органами исполни­тельной власти, осуществляющими управленческие функции в области охраны и использования земель в пределах своей компетенции являются, например, Федеральное агентство ка­дастра объектов недвижимости, Федеральное агентство лесно­го хозяйства и ряд других органов.

Основополагающее значение для земельного права имеет его связь с такой фундаментальной отраслью системы российского права, какгражданское право. Связь земельного права с гражданским правом предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и граждан­ских отношений.

Так, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, земель­ные участки, участки недр, обособление водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, размещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож­но, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, соору­жения признаны недвижимым имуществом. Закрепление в законодательстве понятия «недвижимость», включение зе­мельных участков в перечень объектов гражданского оборота обусловили появление проблемы разграничения предметов правового регулирования земельного законодательства и гра­жданского законодательства.

Тесная связь существует между земельным правом, с од­ной стороны, и другими природноресурсовыми отраслями права (водным, горным, лесным правом и т.д.) с другой стороны. Не­смотря на специфику земельных, водных, горных, лесных от­ношений, обусловленную особенностями их объектов, между этими отраслями права есть большое сходство. Поскольку и земля, и лес, и недра, и воды являются природными ресурсами, то это обусловило и единство целей и методов их правового ре­гулирования, сходство их принципов и правовых институтов.

Тесная связь земельного права с экологическим правом обусловлена положением земли как неотделимого элемента, компонента окружающей (природной) среды, функциони­рующей в составе естественных экосистем природы и нахо­дящейся в органической взаимосвязи и взаимодействии с дру­гими элементами природной среды и окружающей (природ­ной) средой в целом. Так, земельное право содержит нормы, устанавливающие правила экологической безопасности, обес­печивающие охрану земель как неотделимой части окру­жающей среды (требования по соблюдению нормативов пре­дельно допустимых концентраций вредных веществ в почве, экологические требования к размещению объектов, отрица­тельно влияющих на состояние земель и т.д.).

4. Правовое обеспечение земельной реформы в Российской Федерации.

Начало современной земельной реформе в Российской Федерации было положено законами 90-го года «О собственности в РСФСР», «О предприятиях и предпринимательской деятельности», «О земельной реформе», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О социальном развитии села». Основной целью земельной реформы выступало эффективное перераспределение земель, которое выражалось как в выявлении потребностей субъектов (прежде всего, физических и юридических лиц) в земельных участках, так и в наделении этих субъектов конкретными правами на землю.

Следует отметить, что данная цель пока не нашла своей полной реализации и остается весьма актуальной. Так, по оценкам зарубежных специалистов, любая реформа может доказать свою эффективность только спустя 40-60 лет после начала ее реализации. Современная Россия пока не пришла к оптимальной модели законодательства в области использования и охраны земель.

Условно можно выделять три этапа современной земельной реформы:

На первом этапе существенное значение для развития современного земельного законодательства имел Земельный кодекс РСФСР 1991 года, который содержал некоторые начала прогрессивного развития рыночных земельных отношений. Но становление современной модели земельных отношений следует связать, прежде всего, с принятием конституционных норм о многообразие и равной правовой защите всех форм собственности на землю, гарантированности частной собственности. В связи с этим Президентом Российской Федерации был подписан Указ от 24 декабря 1993 года № 2287 «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации», согласно которому из Земельного кодекса РСФСР было исключено 48 статей и он фактически перестал удовлетворять требованиям, предъявляемым к кодифицированным нормативным правовым актам.

В дальнейшем правовые основы развития земельных отношений определялись Указами Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», от 16 декабря 2003 года № 2144 «О федеральных природных ресурсах», от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Данные нормативные правовые акты закрепили все существенные идеи, развиваемые современным Земельным кодексом Российской Федерации (это и придание земельным участкам статуса объектов недвижимости, и закрепление правила о судебном порядке разрешения земельных споров, и придание имущественного характера современным земельным отношениям в целом). В целом же земельное законодательство периода середины 90-х годов содержало многочисленные пробелы.

Земельное законодательство конца 90-х – 2000-х годов ознаменовало второй этап земельной реформы, реализующий тенденцию повышения нормативной значимости правового регулирования земельных отношений, которая выражалась в усилении роли федеральных законов в системе источников. Практически не осталось действующих Указов Президента Российской Федерации по вопросам регулирования земельных отношений в России, 25 октября 2001 года принят Земельный кодекс Российской Федерации, в последующем - целый комплекс специальных федеральных законов, реализуемых постановлениями Правительства Российской Федерации и нормативными актами федеральных органов исполнительной власти.

Федеральное законодательство об использовании и охране земель на данном этапе можно разделить на несколько групп. Это:

нормативные акты, устанавливающие унифицированные земельно-правовые нормы (Земельный, Градостроительный, Гражданский кодексы Российской Федерации);

нормативные акты, реализующие и развивающие идею частной собственности на землю (федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О личном подсобном хозяйстве», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

нормативные акты, регулирующие организационно-управленческие отношения (федеральные законы «О государственном кадастре недвижимости», «О землеустройстве», «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»);

нормативные акты, регулирующие экономико-правовой механизм земельной реформы (Налоговый кодекс, подзаконные акты о кадастровой оценке земель) и

нормативные акты, регулирующие отношения по охране земель (федеральные законы «О мелиорации земель», «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «Об особо охраняемых природных территориях», «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока», Лесной, Водный кодексы, Закон Российской Федерации «О недрах»).

На данном этапе земельной реформы наблюдалась тенденция усиления специальных норм, что вполне объяснимо сложностью земельных отношений и их ярко выраженным региональным характером.

Современное земельное законодательство – уникальное явление в законотворческой деятельности России. Его комплексный характер порождает многочисленные противоречия. Законодательство об использовании и охране земель не свободно от недостатков и пробелов. Нормы Земельного кодекса имеют в большей части отсылочный характер, наблюдаются противоречия между нормами земельного и гражданского законодательства, особенно в части вещных прав на земельные участки. Законодательство в данной сфере находится на пути разработки и реализации оптимальной модели правового регулирования, способной учесть как частные интересы, так и публичный характер отношений по использованию и охране земель. Все это во многом ознаменовало наступление следующего - третьего этапа земельной реформы¹.

Наступление данного этапа можно также связать с принятым в первом чтении 27 апреля 2012 года проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на урегулирование механизма права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки и иные природные объекты. Одновременно на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона № 50654-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Данные законопроекты по существу характеризуют собой разнонаправленные тенденции дальнейшего развития земельного законодательства, требующие коренного обновления большей части земельно-правовых норм, притом что законопроект № 47538-6 в части земельных отношений построен на категорийности земель.

К тому же, одновременное концептуальное изменение гражданского, земельного и градостроительного законодательства при отсутствии практики применения вносимых изменений отрицательно скажется на инвестиционном климате страны. В настоящее время земельное и градостроительное законодательство нуждается в унификации, гармонизации и устранении пробелов и коллизионных норм.

Следует признать, что действующее земельное законодательство, призванное способствовать повышению эффективности использования и охраны земель, этих задач не выполняет. Для преодоления сложившейся ситуации целесообразно разработать концепцию совершенствования земельного законодательства.

Помимо проблемы эффективного законодательного обеспечения, практическая реализация земельно-правовых норм не обеспечена информационно - налицо отсутствие полноты сведений о земельных участках и земельном фонде.

В настоящее время законодательные усилия должны быть сосредоточены на разработке пакета проектов федеральных законов, реализующих положения принятого в первом чтении проекта федерального закона № 47538-6, принятие которого повлечет возникновение большого числа коллизий, на время устранения которых практически невозможно осуществлять предоставление и использование земельных участков, участков лесного фонда, водных объектов и участков недр. К тому же возникает проблема соотношения титулов, предлагаемых проектируемой главой 19.2 Гражданского кодекса с действующим земельным законодательством. В этой связи необходимо обратить внимание и на введение возможности установления публичных сервитутов для строительства, реконструкции коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры.

Весьма актуальной остается проблема уменьшения объема подзаконных нормативных актов вследствие внесения их норм в тексты федеральных законов с целью повышения эффективности практического применения земельно-правовых норм.

Остаются актуальными вопросы оптимизации условий предоставления земельных участков в собственность или в аренду, в том числе совершенствования механизма торгов, создания эффективной системы управления земельными ресурсами, завершения процесса оформления прав на земельные участки, повышения эффективности надзора (контроля) за использованием и охраной земель, совершенствования нормативной правовой базы землеустройства, кадастра недвижимости и мониторинга земель, завершения разработки документов территориального планирования, градостроительного зонирования и другой градостроительной документации в соответствии с требованиями новейшего законодательства, существенного улучшения информационного обеспечения органов власти и заинтересованных лиц, в том числе посредством осуществления инвентаризации земель, консолидации земель у эффективно хозяйствующих субъектов и в фондах перераспределения, в том числе через решение проблемы изъятия неиспользуемых в сельскохозяйственном производстве земельных участков или земельных участков, используемых не по целевому назначению, системного формирования нормативной правовой базы в области охраны земель и стимулирования рационального использования земельных участков.