Глава 1. Общие положения о понятии жилищного фонда в Российской Федерации

1.1 Правовая сущность жилого помещения

Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений¹. В этой связи необходимо определить, что является жилым помещением. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо². Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

Характеризуя жилые помещения, следует отметить, что они являются объектом жилищных правоотношений. Чаще всего в качестве объекта жилищных правоотношений признают "изолированное жилое помещение — квартиру, комнату или несколько комнат, индивидуальный жилой дом, часть дома"³; "жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье"¹. Некоторые авторы под объектом жилищного правоотношения понимают "материальное благо, существующее в форме жилища, по поводу которого возникают жилищные правоотношения"². В последнем понимании понятие самого жилища - категория собирательная и ни в коей мере не сводимая к материальному объекту, именуемому жилым помещением, хотя последнее и является главным элементом, служащим удовлетворению жилищных потребностей человека³. Однако согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения.

Характеризуя жилые помещения, важно также провести разграничение данного понятия с понятиями "жильё", "жилище". Пункт 1 ст. 40 Конституции РФ устанавливает: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". В целом, понятие "жилище" относится к конституционной отрасли права (хотя ею не регулируется). Исходя из положений Конституции РФ, можно выделить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства. Первый аспект - личный, заключающийся в неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ). Второй аспект - имущественный: п. 2 ст. 40 предусматривает обязанность государства и местного самоуправления по созданию условий для осуществления права на жилище. Таким образом, категория "жилище" в рамках конституционного законодательства имеет две сферы, где она находит свое отражение: личную и имущественную, отражая соответствующие права человека⁴. Категория же "жилое помещение" - это объект гражданских и жилищных прав.

В практической деятельности употребляется также понятие "жильё". Однако четкого определения этого термина в российском законодательстве нет. Многие авторы под одним и тем же словом "жильё" определяют два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд - относится к самим строениям и домам как к объектам собственности. Второе понятие - жилищные услуги - относится к аспекту текущего функционирования жилья и характеризуется производством потребительских услуг, определяемых за конкретный период¹.

Понятие жилого помещения, установленное п. 2 ст. 15 ЖК РФ, обладает рядом юридических признаков.

Изолированность. Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, т.к. такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

По поводу комнат в коммунальных квартирах нужно заметить следующее. С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации²(далее - ГК РФ) окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, непризнание их жилыми помещениями, по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений¹.

Недвижимость. Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Признак "недвижимости" означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно (хотя некоторые авторы отмечают, что многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению²).

В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. Хотя на практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Рассмотрим пример. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом³, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Однако Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью¹. Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости.

Пригодность для постоянного проживания. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством РФ. Пользование жилым помещением не должно противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать Правилам пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008))²(далее - Правила пользования жилыми помещениями).

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"³). Жилое помещение предназначено для проживания граждан⁴(ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ).Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств¹.

Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то наступает предусмотренная законом ответственность (см. ст. 293 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 3 ст. 15 ЖК РФ), а именно - Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"². Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности определенных элементов: жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами; и т.д., всего 24 пункта. К жилым помещениям установлены определенные санитарно-гигиенические и санитарно-эпидемиологические требования. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"¹).

Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В п. 1 ст. 16 ЖК РФ перечисляются виды жилых помещений - жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.