Глава 3 Теория и практика управления и обслуживания жилищного фонда

3.1 Теоретические и практические аспекты управления жилищным фондом

На бытовом уровне существует много формулировок понятия управления многоквартирным домом. В ранее действующем законодательстве это понятие не раскрывалось, что создавало значительные проблемы при предоставлении жилищных и коммунальных услуг потребителям. Деятельность многих управляющих организаций строилась на разных нормах гражданского законодательства.

Попытки демонополизации сферы управления многоквартирными домами не привели к каким либо значительным результатам. Программа массового создания товариществ собственников жилья не получила поддержки среди собственников помещений в таких домах. В результате реформирования в сфере управления многоквартирными домами появилось разнообразие форм управления:

• монопольное, когда ресурсоснабжающие организации выступают единым поставщиком ресурсов и услуг (ЖКУ) и одновременно осуществляют функции управления многоквартирными домами;

• делегированное управление, когда специализированные коммерческие организации в соответствии с агентскими договорами, заключаемыми с собственниками помещений, заключают договоры на предоставление

ЖКУ от лица собственников и за их счет;

• непосредственное управление, когда собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно осуществляют управление многоквартирным домом;

• управление многоквартирным домом объединением собственников жилых и нежилых помещений (товарищества собственников жилья).

Распределение жилищного фонда между управляющими организациями осуществлялось в зависимости от их организационно-правовой формы. Служба заказчика управляла основным объемом жилищного фонда муниципального образования, ТСЖ, ЖСК, ЖК управляли только многоквартирным домом (в исключительных случаях несколькими домами).

При использовании понятия управления в жилищной сфере, прежде всего, необходимо определить субъектный состав участников этих отношений, вид правовых отношений, права и обязанности участников и в обязательном порядке объект управления. Ответственность участников правоотношений в большинстве случаев возникает только в части принятых на себя обязательств.

Ранее существовавшее в законодательстве понятие управление жилищным фондом слагалось из совокупности двух составляющих:

1) обеспечение содержания и ремонта многоквартирных домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям;

2) обеспечение оказания коммунальных услуг в соответствии с правилами предоставления коммунальных

услуг.¹

Термин «обеспечить» никакими нормативными актами не регламентировался, что создавало и создает сложности при управлении и судебных разбирательствах. Жилищный кодекс РФ ввел новое определение понятия договора управления многоквартирным домом.

Статьей 162 ЖК РФ определены основные требования, предъявляемые к договору управления многоквартирным домом. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В связи с конкретизацией жилищным законодательством договорных отношений по управлению (введение понятия управление многоквартирным домом) и распространением Жилищного кодекса РФ на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ), необходимо пересмотреть систему договорных отношений сложившуюся в муниципальном образовании.

Как было сказано выше, объектом управления является недвижимость. Соответственно объектом управления может быть многоквартирный дом в отдельности либо жилищный фонд в зависимости от субъекта управления.

В настоящее время, согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, жилищный фонд следует подразделять на следующие виды:

1) частный жилищный фонд находящийся в собственности:

− граждан;

− юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд находящийся:

− в федеральной собственности;

− в собственности субъектов РФ;

3) муниципальный жилищный фонд.

Сравнительный анализ динамики изменения прав собственности в жилищной сфере показал, что, начиная с 1993 года жилищный фонд, подлежащий управлению, претерпел существенные правовые и структурные преобразования:

• появились частный и муниципальный жилищные фонды. Муниципальный жилищный фонд сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. В частный жилищный фонд вошли общественный, кооперативный и индивидуальный жилищные фонды;

• произошло разделение государственного жилищного фонда на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов федерации, который сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга;

• изменением видов жилищного фонда изменились и органы, осуществляющие управление жилищными фондами.

С появлением в многоквартирных домах частных собственников и возникновением общей долевой собственности на общее имущество управление жилищными фондами по видам собственности стало противоречить

новому законодательству. Объектом управления становится конкретное общее имущество в конкретном многоквартирном доме или в группе зданий, объединенных общим имуществом. Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум или более собственникам.

Общее имущество предназначено для использования и доступа к помещениям, тесно связано (главная вещь и принадлежность) с ними функциональным назначением и следует их судьбе, а также обеспечивает возможность проживающим получать коммунальные услуги. Самостоятельное управление общим имуществом по отдельности каждым собственником жилого или нежилого помещения в силу закона невозможно, так как общее имущество неразрывно связано с помещениями в многоквартирном доме, следует их судьбе, в натуре не выделяется и соответственно не может быть предметом самостоятельного договора. Предметом управления становится общее имущество помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Обусловленное законодательством изменение объекта управления должно найти отражение в системе договорных отношений по управлению многоквартирными домами.

С введением в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее ГК РФ)¹и принятием в 1996 году Закона о ТСЖ²собственники помещений в многоквартирных домах помимо приобретения права собственности на помещения одновременно стали и участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. У собственников квартир в многоквартирном доме возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и, соответственно, права по управлению им.

Таким образом, многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Субъектный состав собственников в многоквартирных домах стал состоять из граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в конкретном многоквартирном доме.

В многоквартирном доме общее имущество находится в общей долевой собственности, соответственно управление им должно осуществляться совместно всеми собственниками с ограничениями, предусмотренными действующим законодательством. Совместное управление долевой собственностью усложняет процедуру управления имуществом. В силу закона каждый участник общей долевой собственности самостоятельно не может управлять общим имуществом без согласия других собственников, поэтому собственники обязаны передать часть своих прав по владению, пользованию и распоряжению долевой собственностью уполномоченному лицу – управляющей организации или физическому лицу (предпринимателю без образования юридического лица).

Уполномоченное лицо владеет, пользуется и распоряжается объектом управления только в пределах полномочий, предоставленных ему собственником.

В зависимости от выбранного способа управления субъектом управления могут выступать непосредственно собственники помещений, уполномоченные ими лица, управляющие организации (по договору), а также объединение собственников помещений (ТСЖ, ЖСК, ЖК). Возникновение долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах привело к формированию новых правоотношений собственности и к изменению функций управления недвижимостью.¹

Функции управления многоквартирным домом разделились на:

− управление квартирой, которое осуществляет собственник самостоятельно;

−управление общим имуществом, которое должно осуществляться управляющей организацией, уполномоченной собственниками.

Из-за разнообразия способов управления, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, сформировать обобщенное понятие функций управления многоквартирным домом не предоставляется возможным. Из сложившейся практики управления многоквартирными домами можно выделить следующие задачи управления:

- организация деятельности по надлежащему использованию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

-организация обеспечения проживающих коммунальными и прочими услугами;

- осуществление контроля качества предоставляемых ЖКУ;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирном доме;

-приращение общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

К функциям управления многоквартирным домом можно отнести:

- выбор подрядной обслуживающей организации и поставщика коммунальных услуг; заключение договоров на предоставление потребителям ЖКУ;

- осуществление контроля качества ЖКУ;

- установление фактов неисполнения обязательств по договорам, актирование, удержание средств, подлежащих оплате;

- сдача-приемка выполненных работ и оказанных услуг;

- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

- ведение бухгалтерской и прочей документации;

- заключение и учет договоров найма, аренды общего имущества, договоров управления;

-хранение правоустанавливающих документов на жилые и нежилые помещения;

-организация ведения расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за предоставляемые ЖКУ;

- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

- проведение технических осмотров общего имущества в многоквартирном доме;

- подготовка собственникам предложений по перечню требуемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- планирование и экономические расчеты по финансированию работ на проведение содержания, ремонта общего имущества, в том числе капитального ремонта многоквартирного дома;

- организация санитарного содержания многоквартирного дома и придомовой территории;

- начисление либо организация начисления и контроль правильности начислений потребителям ЖКУ;

- обеспечение поставки пользователям коммунальных и прочих услуг;

-принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные, коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений;

- страхование общего имущества в многоквартирном доме;

- информирование граждан;

- выявление жилых и нежилых помещений, свободных от обязательств, своевременное информирование муниципальных органов о наличии таковых;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

- прием населения. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;

- прочие.

В связи с конкретизацией Жилищным кодексом РФ договорных отношений по управлению (введение понятия управление многоквартирным домом), изменением способов управления, целесообразно органам местного самоуправления установить (рекомендовать собственникам помещений) минимальные перечни функций по управлению многоквартирным домом в зависимости от способов управления. Установленный перечень функций по управлению многоквартирным домом использовать при определении стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В связи с введением в действие ЖК РФ и другими изменениями действующего законодательства управление многоквартирными домами претерпело существенные изменения. Некоторые из ранее предусмотренных способов управления в ЖК РФ исключены.