2.2 Особенности жилищных фондов различных видов

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) подразделяется на частный, государственный и муниципальный.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций)¹. В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций. Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2013 г. 88%², чему способствовала приватизация государственного и муниципального жилищного фонда (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"³), а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.

Государственный жилищный фонд – совокупность: жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Государственный фонд включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Жилые помещения из государственного фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. В предусмотренных законом случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам. Так, ст. 6 Федерального закона от 19.07.2011 № 247-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"¹предусматриваетвозможность предоставления жилого помещения жилищного фонда Российской Федерации по договору социального найма.

Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев (которое является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы) может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора (Закон РФ от 19.02.1993 № 4530-1 (ред. от 01.07.2011) "О вынужденных переселенцах"²).

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям: городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

Состояние жилищного фонда любого муниципального образования - это один из важнейших показателей, характеризующих его благополучие и уровень социально-экономического развития. Жилищный фонд во многих муниципальных образования РФ характеризуется сегодня значительным уровнем износа, превращаясь в источник угроз для социального и экономического развития страны¹. Сегодня в России насчитывается 93 млн. кв.м. ветхого жилья, из которых 11,2 млн. кв.м. - аварийный фонд². В этой связи расселение аварийного фонда должно стать долгосрочной программой³.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда - возможность приватизировать занимаемое жилое помещение. Бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 г. Срок её уже дважды продлевался - в 2006 и 2010 гг. В последний раз она должна была завершиться 1 марта 2013 г. Но количество жилых помещений, право на приватизацию которых не было реализовано гражданами по состоянию на 01.01.2013, составляет 24% от числа жилых помещений в государственном и муниципальном фонде⁴.Поэтому сроки бесплатной приватизации жилья продлены до 1 марта 2015 г.⁵.

В настоящее время имеется необходимость совершенствования управления жилищными фондами, особенно муниципальным. Желательно принятие единого рамочного федерального закона о вопросах управления жилищными фондами с акцентом на управление муниципальным жилищным фондом. жилищный фонд помещение законодательство

В зависимости от целей использования выделяют:

1) Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам (определенным категориям на определенных условиях - ст.ст. 49, 57, 60 ЖК РФ) по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Данная категория жилищного фонда – самая сложная в процессе управления¹.

2) Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов². Действуют Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений (утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42)³. Согласно пп. 3, 15 указанных Правил, отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду возможно лишь в случаях, если они не заняты по договорам социального найма, и допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда⁴. Например, Федеральным законом от 29.02.2012 № 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"¹(вступил в силу с 01.01.2013) предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для таких детей.

3) Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

4) Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном². Относительно частного фонда коммерческого использования ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30 ЖК РФ). Это гражданско-правовой договор, который регулируется гл. 35 ГК РФ.

Сегодня назрела необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам коммерческого найма (т.н. доходные дома). Практика строительства и заселения таких домов в некоторых субъектах РФ уже имеется¹. Эксперты считают, что только 1/5 часть населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и ещё столько же - при помощи государства². Всем прочим приходится годами ожидать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. Но в России есть много граждан, не малоимущих, но с небольшим доходом. Для таких граждан эффективным решением их жилищной проблемы может стать именно коммерческое жилье в публичном фонде (конечно, при условии, что цена проживания в таком жилье будет законодательно лимитирована).

Итак, в соответствии с формой собственности выделяется частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования рассматривается жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд для коммерческого использования.