2. Формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения

Современная российская экономика характеризуется обширным вовлечением в оборот нежилых помещений. Относясь к категории "недвижимость", они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств. Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений). Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается. В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.

Изданное в 1991 году постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определил разделение прав на различные объекты собственности между тремя уровнями органов власти – федеральным, субъектным и муниципальным.[8] Согласно этому документу органы местного самоуправления были наделены правом собственника: они владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом как субъекты гражданского права.

Рассмотрим формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения.

2.1. Передача объектов муниципального нежилого фонда в аренду

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35).[9] Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Аренда – представляет собой передачу имущества за плату во временное владение и / или пользование. Из данного определения следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендные отношения позволяют покупателю получать стабильный доход от собственности. В арендных отношениях арендатору предаются 2 правомочия такие, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются. Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды.

Субъектами арендных правоотношений выступают арендодатель и арендатор. При сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда арендодателем являются органы местного самоуправления. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. В арендных отношениях арендатору передаются такие правомочия, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются.

Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды. Договору аренды присущи две характерные черты:

1) консенсуальность (для заключения договора аренды достаточно достижения согласия обеих сторон);

2) возмездность (означает, что арендодатель преследует цель получения прибыли от предаваемого в аренду имущества).

Порядок, условия, сроки и размер арендной платы определяются договором аренды. Арендные платежи могут осуществляться в следующих формах:

1.арендная плата вносится в фиксированной сумме периодически или единовременно;

2. арендная плата устанавливается в виде определенной доли от полученного в результате арендованного имущества дохода (продукции);

3. арендная плата предусматривает предоставление определенных услуг арендодателю;

4. арендная плата определяется в виде передачи арендатором определённого имущества арендодателю;

5. арендная плата определяется в виде возложения на арендатора затрат связанных с улучшением объекта аренды.

Размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата за пользование муниципальным имуществом утверждается решением представительного органа местного самоуправления, при этом арендная плата должна обеспечивать покрытие всех издержек, связанных с содержанием земельных участков. Она представляет собой произведение базовой ставки арендной платы на 1м2 на площадь соответствующего здания (сооружеия). При определения арендной платы также могут учитываться коэффициенты, характеризующие:

1. месторасположение объекта;

2. вид деятельности арендатора (критерии: доходность и приоритетность для города);

3. этажи;

4. характеристику входа;

5. степень износа здания, его техническое состояние;

6. место регистрации;

7. степень благоустройства;

8. материалы постройки задания;

9. степень доступности.

Основными способами передачи имущества в аренду являются:

1. путем проведения торгов в форме конкурсов и аукционов

2. внеконкурсная передача, без проведения торгов

Конкурсом является способ передачи объекта в аренду, при котором победителем признается претендент, условия которого в наибольшей степени соответствуют условиям конкурса.

Аукционом является способ передачи имущества, при котором признается победителем претендент, предложивший наибольшую цену на право аренды.

Конкурсы и аукционы организуются в случае наличия двух или более претендентов на аренду муниципального имущества. Передача возможна при наличии одной заявки на объект, либо в соответствии с целевым назначением объекта.

Для организации передачи объектов в аренду создается специальная комиссия. Исполнительный орган местного самоуправления определяет состав комиссии. Комиссия определяет способ передачи объекта в аренду и размещает информационное сообщение в СМИ о передаче объекта в аренду. Претенденты подают заявки о желании получения имущества в аренду. В случае проведения конкурса комиссия в определенный день собирается для обсуждения заявок и условий претендентов. В случае проведения аукциона проводятся открытые торги.

По результатам проведения конкурса или аукциона с победителем заключается договор аренды.

После окончания срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норм износа или состоянии, обозначенном договором. Если арендатор несвоевременно возвратил имущество, то комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Если арендатор возвращает имущество в неудовлетворенном состоянии, то КУМИ вправе потребовать компенсации затрат на улучшение имущества. Улучшение имущества за счет арендатора может быть предусмотрено договором аренды, в этом случае размер арендной платы уменьшается, либо арендная плата не производится. Отделимые улучшения муниципального имущества производятся арендатором по общему правилу, являясь его собственностью. Если арендатор производил за счет собственных средств и с согласия КУМИ неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. В случае если арендатор производил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.

2.2. Продажа объектов муниципального нежилого фонда

Органы местного самоуправления вправе принимать решение о продаже объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».[10]

Под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

Муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится муниципальное имущество).

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно. Планирование приватизации муниципального имущества определяется соответственно органами местного самоуправления.

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное к объектам, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в муниципальной собственности.

Приватизация муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей муниципального имущества и открытости деятельности органов местного самоуправления. Покупателями муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случая внесения муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

2) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

3) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

4) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

5) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

Независимо от способа приватизации органы местного самоуправления должны не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи здания (сооружения) опубликовать в СМИ информационное сообщение о продаже указанного имущества. Данное сообщение, согласно ФЗ «О приватизации государственной и муниципальной собственности», должно содержать следующую информацию:

1) наименование органа местного самоуправления, принявшего решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;

2) наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества);

3) способ приватизации;

4) начальная цена;

5) форма подачи предложений о цене;

6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

7) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);

8) исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;

9) срок заключения договора купли-продажи;

10) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;

11) ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества.

При продаже муниципального имущества на аукционе или конкурсе также указываются:

1) порядок определения победителей;

2) размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;

3) место и срок подведения итогов;

4) условия конкурса (при продаже государственного или муниципального имущества на конкурсе).[11]

Рассмотрим более подробно каждый из способов приватизации объектов муниципального нежилого фонда.

2.2.1 Продажа муниципального имущества на аукционе. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Аукцион является открытым по составу участников.

Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене).

Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.

При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества на аукционе, закрытом по форме подачи предложения о цене, победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

Задаток для участия в аукционе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о приватизации муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение 5дней с даты подведения итогов аукциона.

В течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

2.2.2 Продажа муниципального имущества на конкурсе. На конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 % уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.

Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах.

Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.

При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

Задаток для участия в конкурсе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о проведении указанного конкурса, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

При уклонении или отказе победителя конкурса от заключения договора купли-продажи муниципального имущества задаток ему не возвращается. Суммы задатков, внесенные участниками конкурса, за исключением победителя, возвращаются участникам конкурса в течение 5 дней с даты подведения итогов конкурса. В течение 10 дней с даты подведения итогов конкурса с победителем конкурса заключается договор купли-продажи, который включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса.

Условия конкурса могут предусматривать:

1. сохранение определенного числа рабочих мест;

2. переподготовку и (или) повышение квалификации работников;

3. ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;

4. проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Этот перечень исчерпывающий. Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки исполнения, порядок подтверждения исполнения, они не подлежат изменению.

В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, договор купли-продажи имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой. Имущество остается в муниципальной собственности.

2.2.3 Продажа муниципального имущества посредством публичного предложения (осуществляется в случае, если аукцион по продаже имущества был признан несостоявшимся): в информационном сообщении указываются величина снижения начальной цены (цены первоначального предложения); период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения; минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цена отсечения). При этом цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже указанного имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся. При продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения нормативная цена составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку по цене первоначального предложения.

2.2.4 Продажа муниципального имущества без объявления цены (осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась). Нормативная цена в данном случае не определяется, а покупателем признается лицо, предложившее за имущество наибольшую цену. В случае поступления нескольких одинаковых предложений о цене муниципального имущества покупателем признается лицо, подавшее заявку ранее других лиц.

2.2.5 Внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. При этом доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности муниципального образования в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

За несвоевременное перечисление денежных средств, полученных от продажи муниципального имущества, в местные бюджеты уплачиваются пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Оплата приобретаемого муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке муниципального имущества.

2.3. Передача объектов нежилого фонда в безвозмездное пользование

Данная форма передачи прав на объекты муниципального нежилого фонда, также как и аренда, урегулирована нормами ГК РФ (глава 36).

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает нежилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудодатель обязан предоставить нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель обязан поддерживать нежилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Договор безвозмездного пользования прекращает своё действие по истечении срока, указанного в нём, либо при ликвидации юридического лица-ссудополучателя.

2.4. Иные формы передачи прав на нежилые помещения

Объекты муниципального нежилого фонда могут быть переданы в доверительное управление или хозяйственное управление путём закрепления указанных объектов за муниципальными унитарными, казёнными предприятиями или муниципальными учреждениями. В этом случае муниципальное предприятие или учреждение направляет заявку в органы местного самоуправления. В заявке должен содержаться перечень объектов, необходимых для осуществления деятельности муниципального предприятия или учреждения, обоснование выбора конкретных объектов нежилого фонда, а также причины наделения новыми объектами нежилого фонда.

Заявка рассматривается органами местного самоуправления; в случае принятия положительного решения издаётся распорядительный документ о передаче указанных объектов.

Также возможна передача объектов нежилого фонда по концессионному соглашению. Отношения концессии регулируются федеральным законом ФЗ № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005. При возникновении отношений концессии заключается концессионное соглашение, которое определяет права, обязанности и ответственность сторон.

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с эксплуатацией передаваемого имущества, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования этим имуществом для осуществления определенной деятельности. Выбор концессионера осуществляется путём проведения конкурса.