3. Управление муниципальным нежилым фондом города кандалакша

Согласно ст.51 Устава города Кандалакша органы местного самоуправления муниципального района самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации и федеральными законами и законами Мурманской области. Органы местного самоуправления муниципального района вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Мурманской области и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Порядок владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального района устанавливается муниципальным правовым актом, принимаемым Советом депутатов. [12]

Также Уставом определено, что порядок и условия передачи прав на муниципальное имущество определяются соответствующими постановлениями совета депутатов.

3.1. Приватизация муниципальных нежилых помещений в г.Кандалакша

В 2003 году Советом депутатов городского поселения Кандалакша был разработан порядок осуществления приватизации муниципального имущества, устанавливает организационные и правовые основы процесса приватизации муниципального имущества города Кандалакши.[13] Данный порядок полностью соответствует нормам ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Приватизацию муниципального имущества организует Комитет по управлению имуществом администрации г. Кандалакши, который является продавцом муниципального имущества, организует и проводит торги в установленном порядке.

Администрация города образует комиссию по проведению торгов (конкурсов, аукционов) в количестве 11 представителей. Персональный состав комиссии по приватизации утверждается главой муниципального образования. В состав комиссии входят с правом решающего голоса пять представителей администрации города, пять представителей Кандалакшского городского Совета, один представитель от трудового коллектива или профсоюзной организации, если ее членами являются 50 и более процентов членов трудового коллектива, и, в случае необходимости, иные представители с правом совещательного голоса. Председателем комиссии назначается член комиссии от Комитета. При равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим.

Комиссия рассматривает заявки, поступившие на приватизацию объектов муниципального нежилого фонда, с прилагаемыми к ним документами, определяет их соответствие требованиям законодательства и условиям торгов, принимает решения о допуске или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, определяет победителя торгов, осуществляет иные действия в соответствии с законодательством.

Решение комиссии об определении победителя торгов оформляется протоколом об итогах торгов. Протокол утверждается Комитетом в день подведения итогов торгов.

Подписанный и утвержденный протокол об итогах торгов является документом, удостоверяющим право победителя торгов на заключение договора купли-продажи муниципального имущества. Приватизацию муниципального имущества осуществляет Комитет.

Ежегодно комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кандалакша разрабатывается прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на очередной финансовый год в соответствии с основными направлениями развития города.

Программа содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, их характеристику, акций открытых акционерных обществ, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году.

Также КУМИ ежегодно представляет отчёты об исполнении плана приватизации за предыдущий год. Отчет содержит перечень приватизированного муниципального имущества в отчетном периоде с указанием способа, срока и цены сделки приватизации.

Денежные средства, полученные от продажи муниципального имущества, поступают в местный бюджет в полном объеме.

Согласно разработанным планам приватизации в 2008-2011 годы планировалось передать в частные руки:

2008 год – 10 объектов, в том числе 3 муниципальных унитарных предприятия («Силуэт», «Фармация», «Расчётный информационно-вычислительный центр»);

2009 год – 32 объекта – встроенные нежилые помещения, из которых 11 объектов убыточные;

2010 год – 24 объекта, при этом право преимущественного выкупа принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса, арендующих муниципальные нежилые помещения не менее трёх лет и не имеющие задолженности по арендной плате на момент проведения конкурса по продаже нежилых помещений; субъектам, приобретающим муниципальные нежилые помещения предоставляется право рассрочки выплаты суммы покупки на пять лет;

2011 год – 20 объектов (преимущества также у арендаторов).

3.2. Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша

Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша регулируется Положением о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша, принятым решением Совета депутатов от 28.04.2009.

Это положение даёт ответ на вопрос, что следует понимать под объектами нежилого фонда - нежилые здания, строения, помещения в них, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.

Согласно п.2.1 ст.2 Положения в аренду могут быть предоставлены следующие объекты муниципального нежилого фонда:

- незанятые;

- высвобождаемые арендаторами в связи с окончанием срока аренды или прекращением договора аренды;

- вновь построенные, капитально отремонтированные, переведенные из жилого фонда в нежилой, переданные муниципальному образованию или поступившие в его ведение иным способом.[14]

Для передачи нежилого помещения в аренду создаётся Комиссия из состава совета депутатов. Она определяет способ проведения торгов, при этом она руководствуется федеральными законами.

После проведения торгов в выбранной форме, либо при передаче объекта без проведения торгов, с победителем заключается договор аренды. Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственную регистрацию договора аренды обеспечивает арендатор.

Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок менее года, считается заключенным с момента подписания его сторонами.

После заключения договора аренды осуществляется фактическая передача объекта нежилого фонда арендодателем и принятие его арендатором. При этом оформляется и подписывается сторонами акт приема-передачи являющийся обязательным приложением к договору аренды.

Передача объекта нежилого фонда в порядке, установленном договором аренды, является основанием для взимания арендной платы.

Размер арендной платы рассчитывается администрацией поселения в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее - Методика расчета арендной платы).

Основой исчисления арендной платы является рыночная величина годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, установленная на основании заключения независимого оценщика.

Контроль за использованием по назначению и сохранностью переданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляет администрация поселения с привлечением организации - балансодержателя.

О выявленных нарушениях условий договора аренды в процессе эксплуатации объектов нежилого фонда балансодержатель немедленно сообщает в администрацию поселения, составив соответствующий акт. При этом балансодержатель несет ответственность за точность и своевременность представления необходимой информации.

В случае несоблюдения арендатором условий договора аренды, требований

настоящего Положения и действующего законодательства, администрация поселения принимает меры воздействия на недобросовестного арендатора, включая обращение в суд.

За нарушение условий договора с арендатора может быть взыскан штраф в размере, определенном договором.

Советом депутатов устанавливается величина средней балансовой стоимости 1 м2 муниципального нежилого фонда города Кандалакша для расчёта арендной платы.

По данным на 2011 год балансовая стоимость составляет:

№ пп	Виды объектов муниципального нежилого фонда города Кандалакша	Средняя балансовая стоимость 1 кв.м. (руб.)
1.	Нежилые здания (помещения), за исключением гаражей	10346
2.	Гаражи	9416

3.3 Проблемы в области управления муниципальным нежилым фондом. Совершенствование управления муниципальным нежилым фондом.

Главной проблемой в управлении нежилыми помещениями, находящимися в собственности муниципального образования, является не всегда эффективная деятельность органов местного самоуправления в этой области. Рассмотрим на примере города Кандалакша.

Чтобы оценить эффективность работы местных органов, необходимо рассмотреть доходы бюджета в части неналоговых поступлений. Эта статья бюджета города предусматривает доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и от продажи нежилых помещений. Сравним данные за 2009-2011 гг.

тыс.руб.

Неналоговые поступления в виде:	2009		2010			2011
	план	отчёт	план	отчёт	план		отчёт
1. доходы от сдачи в аренду нежилых помещений	8072	6993	18020,3	18113,5	19088		14083,1
2. доходы от продажи нежилых помещений	12720	13087	1180	1103	3037		2962,7

Как видно из таблицы, есть тенденция роста доходов от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений за 2009-2011гг. (0,4%, 1,1% и 1,4% от общей суммы доходов бюджета соответственно). Это безусловно плюс и нельзя сказать, что в этой области управление органов местного самоуправления неэффективно. Но при этом остаются, очень большие задолженности по арендной плате от арендаторов, и местные органы не должны снимать с себя ответственность, списывая это на пробелы в нашем законодательстве.

Что касается приватизации нежилых помещений, то ситуация противоположная предыдущей. Доходы от продажи имущества сокращаются (0,7%, 0,6% и 0,5% за 2009,2010 и 2011 года соответственно), причём не выполняются даже запланированные доходы. Вероятно, это объясняется достаточно высокими ценами на недвижимость, а также тем, что большая часть объектов нежилого фонда требует капитального ремонта.

Возможно, проблема неэффективного использования объектов нежилого фонда характерна не для всех муниципальных образований Российской Федерации, но отрицать существование таковой всё же не целесообразно.

Кроме аренды и продажи нежилых помещений, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.

Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Но в связи с тем, что в КУМИ г.Кандалакша, как и в большинстве других небольших городов РФ, отсутствует такой вид имущественного комплекса, который можно было бы передать в доверительное управление или по договору концессии, данные способы управления пока не применяются.

Следующей немаловажной проблемой, препятствующей на современном этапе результативному использованию объектов муниципальной собственности, является также ветхость жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, которые "отвлекают" на ремонт значительные денежные средства.

Серьёзной проблемой в управлении нежилым фондом муниципальных образований являются пробелы в законодательстве.

Во-первых, на уровне федеральных законов нет чёткого и конкретного определения, что следует понимать под нежилым помещением. Как уже говорилось выше, некоторые законы содержат определённые черты такого объекта, как нежилое помещение, но ни один из них не даёт исчерпывающей характеристики данного понятия. На муниципалитеты возлагается обязанность самостоятельно определять, какие объекты муниципальной собственности следует отнести к нежилому фонду. На местном уровне принимаются нормативно-правовые акты, которые не определяют дефиницию «нежилого помещения», а лишь приводят перечень объектов, составляющих нежилой фонд.

Во-вторых, минусом законодательства РФ является отсутствие специальных правил оборота нежилых помещений. Распространенность такого объекта гражданского права, как нежилое помещение, и отсутствие законодательного регулирования в данной области влекут возникновение конфликтов по вопросам содержания таких помещений и управления ими.

И, в-третьих, важным является отсутствие методических указаний и рекомендаций по использованию Гражданского кодекса РФ для органов местного самоуправления. Они выступают в качестве собственника муниципального имущества, но при этом являются особым субъектом гражданско-правовых отношений.

Таким образом, с целью недопущения неоднозначности понимания следует принять федеральный правовой акт, содержащий все характерные черты понятия «нежилое помещение», особенности его гражданского оборота и устанавливающий правила в области оборота нежилых помещений для органов местного самоуправления.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При поэтапном изучении вопроса, в соответствии с поставленными задачами, были сделаны следующие выводы.

Нежилое помещение это изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Совокупность нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, составляет муниципальный нежилой фонд.

Органы местного самоуправления вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности. Они принимают решения о передаче прав на указанные объекты путём предоставления их в аренду, продажи на торгах, передачи в оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование или по концессионному соглашению.

При изучении вопроса управления муниципальным нежилым фондом проанализировано федеральное законодательство, нормативные правовые акты МО городское поселение Кандалакша. Конституция наделяет муниципальные образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности самоуправления в целом. Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности через передачу прав на объекты физическим и юридическим лицам. Регулирование отношений муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами («Об общих принципах МСУ», «О приватизации государственной и муниципальной собственности»). Они устанавливают общие принципы организации управления муниципальной собственностью, в том числе нежилым фондом, а также принципы и способы его использования.

Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления МО городское поселение Кандалакша по участию в управлении муниципальным нежилым фондом; выявить общие подходы к определению целей и способов использования нежилых помещений (например, для обеспечения доходной части местного бюджета).

Как показывает российская практика, не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. К их числу относится и г.Кандалакша. Для решения этой важной проблемы комитету управления муниципальным имуществом г.Кандалакша в области управления нежилым фондом следует принять следующие меры:

1) выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;

2) работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило бы уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость продажи и аренды таких объектов;

3) совершенствование методики расчета арендной платы;

4) привлечение инвестиций в нежилые объекты, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты нежилого фонда;

5) сохранность и контроль за использованием нежилых помещений путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества.

Такой подход к управлению нежилым фондом позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Нормативно-правовые акты и другие официальные документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». – 1994. - №32.

2. Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». – 1983. - №26. (утратил силу)

3. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.

4. Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». – 1995. - №35. (утратил силу)

5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». – 1993. – №3. (утратил силу)

6. Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред.от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». – 2002. - №19.

7. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (в ред.от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета». – 1992. - №8.

8. Устав муниципального образования Кандалакшский район от 23.06.2005 №56 (в ред.от 12.11.2011) // «Нива». – 2005.

9. Порядок осуществления приватизации муниципального имущества города Кандалакши от 16.07.2003 №111 // «Нива». – 2003. - №31.

10. Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда города Кандалакши от 28.04.2009 №36 // «Нива». – 2009.

2. Специальная литература

2.1. П.В. Макеев «Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция» // Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru

-----------------------

[1] Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.

[2] Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». – 1995. - №35. (утратил силу)

[3] Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». – 1993. – №3. (утратил силу)

[4] Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». – 1983. - №26. (утратил силу)

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». – 1994. - №32

[6] Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.

[7] П.В. Макеев «Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция» // Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru

[8] Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (в ред.от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета». – 1992. - №8.

[9] Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». – 1994. - №32

[10] [11] Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред.от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». – 2002. - №19.

[12] Устав муниципального образования Кандалакшский район от 23.06.2005 №56 (в ред.от 25.11.2009) // «Нива». – 2005.

[13] Порядок осуществления приватизации муниципального имущества города Кандалакши от 16.07.2003 №111 // «Нива». – 2003. - №31.

[14] Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда города Кандалакши от 28.04.2009 №36 // «Нива». – 2009.