II. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества

2.1. Продажа предприятия

Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе и по таким, которые имеют правовое значение, т.е. предопределяют необходимость специфической регламентации в дополнение к тому регулированию, которое обусловлено «родовыми» ее свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от «движимой» недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, 553, п. 2, 3 ст. 555 ГК РФ).

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки ее видов.

Продажа предприятия сформулирована в Гражданском кодексе РФ как вид купли-продажи и как разновидность продажи недвижимости. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.¹⁴Согласно п. 2 ст. 132 Гражданского кодекса РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности.

Данному договору посвящен параграф 8 гл. 30 ГК РФ. Это означает, что рассматриваемое обязательство характеризуется родовыми признаками купли-продажи как типа договора, имеет общие признаки с продажей недвижимости и обладает отличительными качествами, обусловившими необходимость выработки специфического правового регулирования. Такое понимание соответствует внутренней логике системы договоров купли-продажи и, как следствие, позволяет грамотно дополнять правовое регулирование продажи предприятия нормами о продажи недвижимости.

Удостоверением состава продаваемого предприятия является полная инвентаризация предприятия (имущественного комплекса). Предприятие как имущественный комплекс, являющийся предметом договора, включает в себя не только имущество, которое может передаваться в собственность, но также исключительные права и обязательственные права и обязанности.

Относимость продажи предприятия к такому виду договора купли-продажи, как продажа недвижимости, обусловлена тем, что предприятие по ст.132 ГК РФ признается разновидностью недвижимости.

Одной из важнейших особенностей договора продажи предприятия является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия – это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом – кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). В связи с этим, в ст. 562 ГК РФ закреплены обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т.е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.¹⁵

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа. Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств. Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание передаточный акт, в котором должны быть зафиксированы данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты.

С момента подписания передаточного акта предприятие считается переданным покупателю, и риск случайной гибели или повреждения имущества в составе предприятия переходит на покупателя.

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени.

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако это право возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний не устранит после этого недостатки предприятия.

Требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.¹⁶