2.2. Договор продажи жилого помещения

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора. Жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц. Жилое помещение может использоваться для проживания, как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.

В случаях проживания в жилом помещении несовершеннолетних членов семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи.

Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.

2.3. Особенности продажи земельных участков

Отношения, связанные с договором купли-продажи земельного участка регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ с учетом положений, закрепленных Земельным кодексом Российской Федерации. При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, действующий Гражданский кодекс РФ закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах оборотоспособности природных ресурсов. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо осуществить проверку полномочий продавца по распоряжению соответствующим земельным участком. В случае если продавцом земельного участка является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия лица подписывающего договор купли-продажи земельного участка. Заключая договор купли-продажи земельного участка крайне важно не допустить ошибку в предмете договора, в случае если предмет договора определен не надлежащим образом, это приведет к тому, что договор будет признан не заключенным и соответственно не влекущим никаких юридических последствий. Учитывая все риски связанные с заключением договора купли-продажи земельного участка рекомендуется выстраивать платежи по договору исходя из данных рисков и обстоятельств, связанных с конкретным земельным участком.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Подводя итог настоящей главе, необходимо обратить еще раз внимание на следующее. Квалифицирующими признаками договора продажи недвижимости являются предмет и форма договора. Договор продажи недвижимости выделен в отдельную группу договоров из-за специфики его объекта - недвижимого имущества. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.¹⁷Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации. Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи предприятия в качестве отдельного вида купли-продажи (разновидности договора продажи недвижимости), являются особенности предприятия как вида недвижимости. Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров.