ocheretyanaya -Управл маркетингом в ЖКХ

11

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первая группа проблем, исследуемых в диссертационной работе, связана с обоснованием необходимости рыночной реструктуризации российского ЖКХ и повышения его конкурентоспособности.

Цель рыночных преобразований российской экономики – это, в первую очередь, повышение уровня и качества жизни населения страны. Реализация этой цели позволит сделать национальную экономику конкурентоспособной на мировых рынках и, в тоже время, обеспечение ее конкурентоспособности является фактором роста благосостояния населения. Инструменты достижения этой цели – разгосударствление и приватизация, то есть наделение граждан РФ собственностью, которая, с одной стороны, должна была стать одним из важнейших источников их доходов, а с другой, - повысила бы эффективность управления и функционирования народного хозяйства в целом, поскольку развитие частной собственности является основой конкуренции, а значит саморегулирования хозяйственных процессов.

Опуская вопрос о том, почему основная масса россиян оказалась лишена собственности на средства производства (выявление этих проблем не входит в задачи нашего исследования), отметим, что всё же абсолютное большинство граждан России получили собственность – они реализовали своё право собственности на жилье. Передача жилья в собственность граждан позволила сформировать рынок жилья, превратить его в товар – в объект купли-продажи, причем, рынок жилья имеет весьма сложную структуру, не менее сложную инфраструктуру и по типу конкурентной среды приближается к рынку монополистической конкуренции, занимая промежуточное положение между ней и свободной конкуренцией.

Следует отметить, что жилье относится к социально-значимым жизненнонеобходимым товарам, и качество его как товара, ограничивается только платежеспособным спросом потребителей при том, что потребительские предпочтения на этом рынке безграничны.

12

Специфика товара – жильё, как раз и заключается в том, что его качество, (а, следовательно, и цена) зависят в огромной степени от удовлетворения потребительских предпочтений реальных или потенциальных (если товаржильё уже включен в рыночный оборот) владельцев, которые удовлетворяются не только продавцами (строителями – первичный рынок; собственниками – вторичный рынок), но и теми, кто оказывает ему услуги по содержанию данного жилья. Следовательно, качество услуг по содержанию жилья определяет его стоимость как товара.

Другими словами, величина стоимости нашей собственности (ее рыночная цена) в значительной степени определяется не нами – владельцами, а теми, кто оказывает нам услуги по ее содержанию.

Таким образом, рынок жилья сформирован и подчиняется рыночным законам функционирования (спрос и предложение, равновесная цена, сегментация), а рынок услуг ЖКХ еще не сформирован. Его отсутствие тормозит развитие рынка жилья, деформирует процесс формирования рыночной цены на нем, а некачественные, навязанные жилищно-коммунальные услуги отрицательно влияют на стоимость товара – жильё в сторону ее уменьшения, что физически приводит к порче нашей собственности, а морально - нарушает конституциональное право граждан на владение жильем.

Таким образом, два этих рынка – рынок жилья и рынок услуг ЖКХ - относятся к взаимосвязанному типу рынков и полноценно развиваться друг без друга не могут, что нарушает как экономические (владение собственностью), так и юридические (использование, распоряжение) права граждан. Чтобы решить эту проблему необходимо провести рыночную реструктуризацию российского ЖКХ и, прежде всего, выяснить, что же такое реструктуризация и почему в данном случае она лучше, чем просто одномоментная передача всех предприятий ЖКХ в частные руки.

В основе реструктуризации отрасли ЖКХ должно лежать приспособление, или лучше сказать, приведение внутренних условий ее функционирования к быстро меняющимся условиям внешней среды. Условия хозяйствования

13

изменились: на смену планированию пришла частная собственность и, основанная на ней, предпринимательская деятельность, способная быстро реагировать на запросы рынка и удовлетворять их более качественно и с наименьшими затратами, чем это делают предприятия, находящиеся в общественной (государственной, региональной, муниципальной) собственности.

Низкая эффективность содержащихся (либо датируемых из государственного бюджета) предприятий ЖКХ, объясняется, с одной стороны, отсутствием рыночно-обоснованной цены на коммунальные услуги, которые, якобы, занижены, поскольку ориентированны на низкий уровень доходов собственников жилья, а с другой, - недостатком бюджетных средств, выделяемых на финансирование отрасли. На наш взгляд, и то, и другое не более чем миф: если сравнить качество предоставляемых услуг с ценой, то она явно окажется завышенной, поскольку имеет место попытка переложить затраты на ремонт и обновление инфраструктуры ЖКХ на плечи потребителей. Что же касается недостатка бюджетных средств, то он зачастую возникает за счет нерационального их использования, либо за счет элементарного расхищения, поскольку там, где цена услуг определяется и оплачивается не рынком, ни производитель, ни потребитель не заинтересованы в снижении издержек (достаточно вспомнить состояние жилого фонда и тех его помещений, которые находятся в коллективном пользовании («наше – не моё»).

Опыт первой половины рыночных реформ в РФ свидетельствует, что рынок услуг ЖКХ формировался, в основном, только за счет передачи предприятий отрасли в частные руки. Наиболее удачная форма функционирования приватизированных предприятий связана с организацией открытых акционерных обществ. Между тем, ОАО само по себе еще не является гарантом эффективного развития рынка услуг ЖКХ на отдельно взятой территории или на отдельном предприятии: достаточно вспомнить печально известные ОАО «ВГКС» (Волгоградские городские коммунальные

14

системы), которое банально разворовало 180 млн. рублей, предназначенных на оказание ЖКУ жителям города-героя Волгограда.

Мы убеждены, что при формировании рынка услуг ЖКХ принципиально важны два обстоятельства: 1. Использование маркетинговых методов отбора наиболее эффективных производителей услуг, которые «выдавят» с рынка неконкурентоспособные предприятия; и 2. Привлечение к отбору самих получателей услуг, поскольку последние перестали быть общественным благом и всё более покупаются населением (85% российских семей оплачивают 85% стоимости всех услуг ЖКХ).

Какую бы форму управления жильем, определенную ФЗ №189 «О введении в действие жилищного кодекса РФ», не выбрали собственники жилья (непосредственное управление; договор с управляющей компанией; товарищество собственников жилья), им придется проанализировать состояние внешней среды на ближайшем (территориально) рынке услуг ЖКХ, то есть самостоятельно заняться исследованием этого рынка и определиться с уровнем цен, качеством и сроками предоставления услуг, оценить финансовое состояние предполагаемых партнеров, их рыночные позиции.

Понятно, что сами владельцы жилья в большинстве своем к этому не готовы. На этот случай закон, ст. 18, предусматривает, что если к 01.01.2007 года этого не сделают собственники жилья, администрации районов вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей компании для владельцев жилья в многоквартирных домах. В этом случае исследование рынка и оценку рыночных позиций управляющих компаний должны проводить местные органы управления, в штате которых должны быть специалисты – маркетологи, либо специалисты – технологи, хорошо владеющие методами маркетингового исследования рынка ЖКУ. На наш взгляд, необходимо организовать краткосрочную подготовку таких специалистов при профильных высших учебных заведениях, где готовят экономистов для сферы ЖКХ.

Вторая группа проблем, исследуемых в диссертационной работе, связана с необходимостью выявления особенностей формирования конкурентной среды

15

на рынке услуг ЖКХ, а также анализа влияния потребительских предпочтений на предложение товаров и услуг предприятиями (организациями) ЖКХ.

Основные причины, тормозящие процесс формирования конкурентной среды на рынке услуг ЖКХ, представленные в таблице 1, можно сгруппировать по следующим направлениям: экономические; административные (организационные); институциональные; информационные; управленческие; психологические (ментальные); политико-административные.

Таблица 1 Основные причины, тормозящие процесс формирования конкурентной среды

на рынке услуг ЖКХ

Классификаци
онный	Причина
признак
	Высокий уровень изношенности жилищного фонда и коммунальной
	инфраструктуры
Экономически	Отсутствие монетизации льгот на ЖКУ
е	Наличие значительной части населения, уровень официальных доходов
	которых ниже или незначительно превышает прожиточный минимум,
	сложившийся в том или ином регионе
	Малое число негосударственных предприятий в этой сфере, практическое
	отсутствие конкуренции
Администрати	Зарегулированность государственными нормативно-правовыми актами
вные	Неравные условия по вхождению на рынок для действующих
	государственных и муниципальных предприятий (ДЭЗов, МУПов и т.д.) и
	новых участников рынка (частных управляющих компаний)
	Устаревшие подходы решения проблемы капитального ремонта
	жилищного фонда
	Низкий уровень подготовки кадров и повышения квалификации
Управленческ	работников ЖКХ
ие	Малое число негосударственных предприятий в этой сфере, практическое
	отсутствие конкуренции
	Строительство относительно дешевого жилья ведет к повышению
	стоимости его эксплуатации
	Неэффективная структура собственности на жилье (низкая однородность
	жилья по форме собственности на него в рамках жилого здания)
Институциона	Несоответствующая рыночным требованиям система расселения населения
льные	(низкая однородность жилых зданий по классу качества в жилых зонах)
	Не действуют рыночные механизмы ценообразования, на основе
	свободного взаимодействия спроса и предложения
	Неинформированность жителей о том, что частные управляющие
Информацион	компании могут предоставлять услуги по ценам не выше, чем
ные	государственные и муниципальные предприятия ЖКХ
	Не выполняется условие равной доступности информации, необходимой

16

для входа на рынок конкурентных структур Отсутствие информационной поддержки передового опыта рыночной реструктуризации ЖКХ

	17
	Продолжение таблицы 1
Классификаци
онный	Причина
признак
	Психологическая неготовность населения к рыночным отношениям в
Психологичес	сфере ЖКХ
кие	Отсутствие доверия частным управляющим компаниям («бизнес – значит,
	будут воровать»)
Политико-	Нежелание приводить в соответствие реально складывающихся тарифов,
администрати	норм расходов ввиду приближающихся выборных кампаний и реакции на
вные	это населения

Источник: авторск.

Понятно, что при таком количестве причин, тормозящих развитие конкурентной среды на рынке ЖКУ, естественным путем этот рынок возникнуть не может – требуется его организация. Другими словами, рынок ЖКУ, возникающий в процессе реструктуризации отрасли, будет иметь признаки организованной конкуренции, что важно с точки зрения определения сроков проведения реформ в ЖКХ РФ.

Детальная классификация причин, тормозящих процесс формирования конкурентной среды на рынке услуг ЖКХ, свидетельствует, что экономические (отсутствие средств, например) далеко не являются определяющими. Основные их них связаны с недостатками управления рыночными процессами, неумением приспособиться к ним, создать необходимые рыночные институты согласования интересов участников данного рынка, организовать информационную поддержку передового опыта в этой жизненно-важной сфере народного хозяйства.

Можно выделить три группы условий формирования конкурентной среды. Первая группа – условия конкурентной среды, формируемые государством в лице чиновников министерств и ведомств (механизмы «послушания» и контроля). Вторая группа – условия конкурентной среды, формируемые сообща всеми конкурентами - участниками рынка (механизмы установления общих для рынка правил игры). Третья группа – условия конкурентной среды, формируемые каждым участником рынка в процессе его деловой активности (механизм конкурентной борьбы конкретного субъекта рынка).

18

В таблице 2 определены условия формирования конкурентной среды на рынке услуг ЖКХ.

Таблица 2 Условия формирования конкурентной среды на рынке услуг ЖКХ

		Условия,	Условия,	Условия,
				формируемые
		формируемые	формируемые
				каждым участником
		государством	конкурентами
				рынка
	Объект,	Государство,	Управляющие	Собственники жилья,
	оказывающий
		регионы,	компании,	ТСЖ, УК,
	влияние на
		муниципалитеты:	предприятия ЖКХ:	предприятия ЖКХ:
	формирование
		законодательно-	предложение цены,	спрос, предложение,
	конкурентной среды
		нормативная база	услуги	равновесная цена
	на рынке ЖКХ
	Ограничения		Свободное	Производители
		Регулирование: цен,	ценообразование;	услуг: формируют
	влияния на
		правил расчета за	свобода выбора	условия внутренней
	формирование
		услуги, определение	партнеров и услуг,	среды; потребители:
	конкурентной среды
	на рынке ЖКХ	механизма льгот	условий их	условия внешней
			предоставления	среды
	Существующие	Дисбаланс интересов		Дисбаланс интересов
		государства		государства,
	нарушения баланса		Дисбаланс интересов
		(регионов, местных		предприятий ЖКХ и
	условий при		между субъектами
	формировании	органов власти) и	хозяйствования в	потребителей
		субъектов		(населения,
	конкурентной среды		ЖКХ сфере
		хозяйствования в		общественного
	на рынке ЖКХ
		сфере ЖКХ		сектора)

Источник: авторск.

В настоящее время, в современной России, само понятие рынка услуг ЖКХ сильно заужено, поскольку сами услуги в нашем понимании сводятся к отоплению, освещению, техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Между тем, это далеко не так: рынок услуг ЖКХ очень сегментирован, поскольку имеет богатую внутреннюю структуру, которая постоянно расширяется. В него входят все услуги по поддержанию среды обитания населения (внутриквартальные дороги, тротуары, детские площадки, парковки, освещение дворов, содержание нежилых помещений и т.п.). Кроме того, сюда же могут быть включены услуги дополнительного характера, связанные с модернизацией и улучшением собственного жилья, которые сегодня

19

выполняются сторонними организациями, никак не связанными с инфраструктурой ЖКХ.

Между тем, оказание подобных и многих других услуг вполне посильно предприятиям ЖКХ и, с точки зрения общественной безопасности, предпочтительнее, поскольку, во-первых, они всегда имеют разрешение на проведение такого рода работ; во-вторых, в отличие от фирм – однодневок, имеют квалифицированных специалистов и могут осуществлять контроль качества; в-третьих, располагают связями с управляющими компаниями (бывшими ДЭЗами, от которых «отпочковались» в период рыночной реструктуризации), следовательно, располагают сведениями о первостепенных, с точки зрения сохранения жилья, объектах модернизации и обновления жилого фонда и его инфраструктуры.

Разумеется, как и на всяком рынке, распределение качественно произведенного товара (в нашем случае – услуги) должно сопровождаться 100% оплатой. Проведенные исследования достаточно убедительно подтверждают, что по мере роста доходов населения россияне способны оплачивать услуги ЖКХ полностью, но это, отнюдь, не означает, что цены на них должны ухудшать совокупное материальное состояние российских семей.

Мировая статистика показывает большой разброс в ценах на содерждание жилья в различных странах и величине этих затрат в общем доходе домашних хозяйств, но нигде, ни в одной стране мира, эти затраты не превышают 50%. Величина этого соотношения зависит от стоимости жилья, его качества, размеров площади на душу населения, уровня доходов населения, природноклиматических условий, стоимости энергоресурсов, уровня развития НТП, позволяющего использовать экологически чистые альтернативные источники энергии и т.п.

Мы предлагаем рассчитывать предельный уровень допустимости совокупных расходов на содержание жилья по регионам РФ, используя два основных показателя: уровень доходов на душу населения в каждом из

20

российских регионов и прожиточный минимум на одного человека в том же регионе.

Врамках социальных норм, содержание жилья, а, следовательно, и оплата услуг ЖКХ должны производиться самими гражданами; все расходы сверх социальной нормы также должны оплачиваться ими самими, если уровень их дохода превышает прожиточный минимум. Здесь возможны следующие варианты.

Вариант первый. Размеры жилья многократно превышают социальные нормы на всех членов семьи, среднедушевой уровень дохода которой меньше прожиточного минимума.

Вэтом случае, ни о каких дотациях на жильё (отраслевых или бюджетных) речь идти не может. Жильё – это весьма дорогостоящий товар, к тому же постоянно растущий в цене. Его обмен (путем продажи с компенсацией в цене) на меньшее (в рамках социальной нормы или близко к тому) даст возможность нуждающимся не только полностью оплачивать все услуги ЖКХ, но и позитивно скажется на материальном состоянии домашних хозяйств (семей).

Разумеется, речь идет о жилье, находящемся в частной собственности владельцев. Кроме указанных эффектов этот вариант способен очень активизировать развитие рынка вторичного жилья (прямой эффект); а так же способствует модернизации и продлению потребительских свойств вторичного жилья (скрытый эффект).

Вариант второй. Условия те же, но владельцы жилья предпочитают не продавать его, а завещать. В этом случае, расходы по содержанию жилья сверх социальной нормы должны нести будущие наследники. Ведь уже сегодня этот вариант реализуется между абсолютно чужими людьми (физическими или юридическими лицами) по договору о содержании не только жилья, но и его владельцев. Этот опыт хорошо зарекомендовал себя во многих странах, в России в том числе.

Вслучае, когда жилье не приватизировано и его фактическим владельцем являются местные власти, заботу о его содержании эти власти и берут на себя,