4. Тема 4. Договор найма жилого помещения.

(2часа)

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Существенные условия договора, стороны, форма договора.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3.Договор социального найма жилого помещения.

4. Изменение и прекращение договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Задача 1.

Буслаев был нанимателем квартиры в доме, принадлежащем АО «Лакмус». В связи со смертью отца, проживавшего до последних дней жизни в другом городе в собственном доме, Буслаев решил поселиться в отцовском доме, полученном по наследству.

20 марта, подготовив документы, необходимые для увольнения с работы в АО, Буслаев явился к директору, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа АО, и просил подписать приказ о его увольнении с работы. Одновременно с этим Буслаев уведомил директора, что освободит квартиру в течение двух дней и уедет на постоянное жительство в другой город.

Директор каких-либо претензий к Буслаеву не выразил. Однако в сентябре этого же года Буслаев получил официальное извещение о том, что согласно заключению ревизионной комиссии АО за ним числится задолженность по оплате за жилое помещение за три месяца. Кроме того, в связи с неожиданным расторжением Буслаевым договора найма квартиры АО понесло убытки, связанные с тем, что квартира в течение шести месяцев не была сдана внаем по причине отсутствия желающих стать ее нанимателем. В извещении была названа сумма этих убытков («утраченная квартплата за 6 месяцев») и предлагалось возместить их, а также срочно уплатить долг по оплате за жилое помещение.

Не получив указанных сумм, АО обратилось в суд с иском к Бус­лаеву. В суде Буслаев заявил, что никакой задолженности по оплате за жилое помещение за ним нет, поскольку точно такую сумму должно было уплатить ему АО за выполненную им за свой счет работу по замене пришедших в негодность батарей отопления в квартире, о чем он заявил бухгалтерии АО. Что касается убытков, возникших в связи с расторжением им договора, то, как считал Буслаев, он их непричинял, поскольку согласно закону (ст. 89 ЖК РСФСР) имел право расторгнуть договор в любое время и платить только за время фактического пользования.

Задача 2.

Воробьев предоставил Ликину по договору найма три комнаты в принадлежащем ему доме сроком на два года. При заключении договора Воробьев потребовал, чтобы в нем было точно указано, кто конкретно будет проживать в его доме. Ликин назвал себя, жену и троих малолетних детей. Через полтора месяца после истечения срока договора Воробьев сказал Ликину, что просит освободить занимаемые им комнаты либо заключить договор на новых условиях. В числе новых условий Воробьев предлагал увеличение в два раза наемной платы и принятие на себя нанимателем обязанности выполнить за свой счет ремонт крыши.

Ликин от заключения договора на новых условиях отказался и заявил, что согласно закону он имеет право на продление срока действия договора на те же два года и на прежних условиях, поскольку Воробьев предупредил его о расторжении договора не заблаговременно, а после того как срок договора истек.

Воробьев обратился в суд с иском о выселении Ликина и проживающих с ним лиц из занимаемых ими комнат в его доме. В обоснование иска он сослался на истечение срока договора и на то, что он принял решение вообще не сдавать внаем помещения в своем доме, поскольку после рождения ребенка он должен вселить няню и мать жены, для чего ему необходимо освободить занимаемые Ликиным комнаты.