Договор найма жилища.

Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основном главой 30 (ст.ст. 601-603) ГК и Законом РК от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях".

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату (ст. 601 ГК).

Особенности договора:

• одной из сторон, а именно нанимателем может быть только физическое лицо (гражданин), юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного найма, но не жилищного;

• предметом договора может быть только жилище (жилой дом, квартира), предназначенное для постоянного проживания;

• постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателя жилого помещения.

При отсутствии указанных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилища преобразует его в обычный договор имущественного найма.

В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения:

А) из государственного жилищного фонда;

Б) из частного жилищного фонда.

Основное различие заключается в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п.2 ст.602 ГК), а условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст.603 ГК).

Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда.

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного жилого фонда предоставляются отдельным категориям граждан:

Первая категория – граждане, одновременно обладающие следующими необходимыми признаками:

1. нуждаемость в жилище (не имеющие жилища, либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях);

2. постоянное проживание в данном населенном пункте;

3. отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством);

4. отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст.69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и другие).

Вторая категория – лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они перечислены в пункте 2 статьи 67 Закона о жилищных отношениях:

1. государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.);

2. работники бюджетных организаций (учреждения образования, культуры и т.д.);

3. военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в т.ч. проходящие службу по контракту (подпункт 15 п.1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 года);

4. лица, занимающие государственные выборные должности.

Обязательное условие – их нуждаемость в жилище.

Третья категория – работники государственных предприятий (ст.100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таким нанимателям устанавливается Правительством Республики Казахстан (Инструкция от 2 сентября 1999 года и Типовой договор найма жилища).

Четвертая категория – лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы;

Пятая категория – лица, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением (получившие квартиры в период действия старого законодательства и до сих пор не приватизировавшие их и др.).

Субъекты договора:

• наймодатель – собственник жилища (государство) либо уполномоченное им лицо;

• наниматель – гражданин, в отношении которого компетентный орган вынес решение о предоставлении жилища (к нанимателю приравниваются члены его семьи).

Форма договора: письменно. Данный договор не подлежит государственной регистрации.

Особенности правового режима проживания нанимателей, относящихся к разным категориям:

1 категория:

• размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, а не индивидуальным договором;

• право владения и пользования бессрочно;

• выселение, как правило, производится с предоставлением другого жилья;

• не запрещена приватизация, но с согласия собственника;

• не предусмотрено выселение нанимателя в случае утраты признаков принадлежности к данной социальной группе (кроме случая, когда на территории Республики Казахстан нанимателем приобретено другое жилье).

2 категория:

• увольнение с работы по общему правилу приводит к выселению из жилого помещения;

• имеет право владеть и пользоваться жилищем, вселять в него для постоянного или временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов);

• право приватизировать квартиру;

• обменивать на квартиру из той же категории жилищного фонда.

3 категория:

• правовое положение сходно с положение второй категории, но никакой законодательный акт не предусматривает выселение работников предприятий при прекращении трудовых отношений (кроме случаев, когда данное положение включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно – трудового договора).

4 категория:

• наниматель практически лишен возможности распоряжения;

• ограничена возможность приватизации;

• невозможно передать свои правомочия другому члену семьи

• работники, прекратившие трудовые отношения а также перевод гражданина на другую должность в той же организации, не требующую проживания по месту работы, должны быть выселены из данного жилища.

5 категория:

• право владения, пользования, распоряжения (обмен, приватизация и т.д.);

• независимость жилищных прав от работы.