Розділ іі. Правила посвідчення нотаріусом договору.

2.1. Договір купівлі-продажу частини нерухомого майна.

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

В договорі купівлі-продажу квартири зазначаються реквізити сторін, предмет договору, ціна договору, права та обов’язки сторін, інші умови. Договір купівлі-продажу квартири скріплюється підписами сторін, посвідчується нотаріусом і підлягає державній реєстрації.

Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю квартири як об'єкта права приватної власності[6, c. 267].

Згідно із статтею 55 Закону України «Про нотаріат», угоди про відчуження майна, що підлягає державній реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. При посвідченні угод про відчуження нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна. В разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується у разі посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. Посвідчення правочинів щодо відчуження, квартири провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину[4, c. 64].

При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати документи, які підтверджують його право власності на майно, яке відчужується, серед яких: або нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири; або свідоцтво про право власності, видане при приватизації житлового приміщення органами приватизації; або договір довічного утримання; або свідоцтво про право власності на частину в спільному майні подружжя; або свідоцтво про придбання квартири на публічних торгах; або свідоцтво про право на спадщину; або рішення суду про визнання права власності на квартиру. Також для посвідчення договору купівлі-продажу квартири нотаріусу необхідні паспорти та ідентифікаційні коди сторін, документи, що підтверджують експертну оцінка квартири (нормативно-грошова оцінка, експертна оцінка, будівельно-технічна експертиза, звіт незалежної оцінки), форма № 3 про відсутність заборгованостей по комунальних послугах, будинкову книгу – якщо вона є, план квартири, акти на повірку лічильників тощо[17, c. 128].

Договір купівлі-продажу квартири подається нотаріусу не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишається у справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

Усі примірники договору купівлі-продажу квартири підписуються учасниками правочину. Посвідчувальний напис вчиняється на всіх примірниках правочину. На бажання учасників правочину кожному з них видається по одному примірнику, про що зазначається у тексті правочину.

Проте, посвідчення договору купівлі-продажу квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.

Квартира може мати кількох власників, всі вони описуються у договорі. Якщо власником є один із подружжя, то інший особисто пише дозвіл на купівлю/продаж нерухомості. Такий дозвіл має бути висловленим письмово і нотаріально посвідченим.

У разі, якщо неповнолітній (малолітній) зареєстрований (прописаний) у відчужуваній квартирі необхідна згода органу опіки й піклування на здійснення даної угоди. Такий дозвіл необхідний також для оформлення відчуження від імені, на ім'я неповнолітнього в тому випадку, коли він є співвласником нерухомого майна, або нерухомість буде здобуватися на його ім'я.

Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.

Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини.

Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним[23, c. 83].

Якщо квартира належить державній організації, то її можна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.

Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового будинку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути посвідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протягом трьох місяців. Для запобігання можливій недобросовісності продавця така довідка вимагається нотаріусом для надання напередодні посвідчення договору.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно. Таким чином, нотаріус спочатку реєструє право власності на квартиру Продавця в Державному реєстрі речових прав на майно, потім посвідчує договір купівлі-продажу квартири, і тільки після цього реєструє право власності Покупця на квартиру[1, c. 137].

Таким чином, враховуючи вищевикладене можна дійти висновку, що процедура посвідчення договору купівлі-продажу квартири має не тільки ряд особливостей, а й досить ускладнилась порівняно з минулими роками. На мою думку вихід із даної ситуації є – це зобовязати бюро технічної інвентаризації перенести дані з власних архівів в державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а також залучити нові інформаційні технології для покращення роботи зазначеного реєстру.