2.2. Техническое обслуживание зданий и подготовка зданий к сезонной эксплуатации

Комплекс работ по техническому обслуживанию зданий включает в себя работы по немедленному устранению неисправностей, выявленных при плановых технических осмотрах, а также работы по подготовке зданий к сезонной эксплуатации.

Работы по техническому обслуживанию, выполняемее при осмотрах зданий:

• смена прокладок в водопроводных кранах;

• уплотнение сгонов, устранение засоров;

• ремонт смывных бачков, крепление санитарных приборов;

• прочистка сифонов, набивка сальников;

• регулировка трехходовых кранов радиаторов отопления;

• мелкий ремонт теплоизоляции;

• устранение течи в трубопроводах и отопительных приборах;

• разборка, осмотр и очистка воздухосборников, вантузов, регулировочных кранов, вентилей и задвижек;

• очистка от накипи запорной арматуры;

• протирка лампочек и смена перегоревших лампочек;

• мелкий ремонт электропроводки;

• прочистка канализационного лежака;

• проверка исправности канализационных вытяжек;

• проверка заземления ванн;

• проверка наличия тяги в вентиляционных каналах;

• промазка суриковой замазкой свищей и гребней стальной кровли;

• проверка заземления электрокабеля и замеры сопротивления изоляции проводов.

Подготовка к эксплуатации в осенне-зимний период должна быть осуществлена до 15 сентября и включает в себя следующие работы:

• утепление оконных и балконных проемов;

• замена разбитых стекол;

• ремонт и утепление чердачных перекрытий;

• ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

• ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления, консервация поливочных систем;

• ремонт и постановка пружин на входных дверях;

• заделка продухов в цоколях зданий;

• ремонт и укрепление входных дверей.

Нормативная продолжительность работ по подготовке зданий к эксплуатации в зимний период составляет 8 дней на 1000 м² общей площади здания. Начало отопительного сезона устанавливается по распоряжению местных органов власти с учетом климатических особенностей данного населенного пункта, при понижении среднесуточной температуры воздуха ниже +8 °С в течение 6-ти суток.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период, который начинается по завершении отопительного сезона, осуществляются следующие виды работ:

• расконсервирование поливочной системы;

• снятие пружин на входных дверях;

• консервация системы отопления;

• открытие продухов, в цоколях и вентиляции чердаков;

• осмотр кровель, фасадов и полов в подвалах;

• укрепление воронок, колен и звеньев водосточных труб.

2.3. Аварийно-диспетчерское обслуживание зданий

Для своевременного устранения отказов оборудования, выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения, а также для оперативного управления процессом технической эксплуатации жилых зданий в жилищном хозяйстве функционирует сеть аварийных и диспетчерских служб.

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создают в жилых микрорайонах для контроля работы инженерного оборудования жилых домов микрорайона и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачи ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль работы следующего инженерного оборудования, отслеживая параметры его работы путем телеизмерения или телеконтроля:

• лифтов (отслеживаемыми параметрами являются открытость дверей в шахту лифта и наличие человека в кабине лифта);

• систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов) путем контроля температуры и давления теплоносителя в системах;

• систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;

• электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;

• кодовых запирающих устройств в жилых домах;

• обеспечивает контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

• обеспечивает громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентом (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками);

• контролирует работу установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;

• контролирует системы сигнализации при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно, регистрирует работу инженерного оборудования в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности либо сообщает о них в аварийную службу.

Аварийно-ремонтная служба (АРС) является специальной службой, выполняющей работы по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых сетей и оборудования водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. АРС создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилого фонда,

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома, общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется, исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.

В обязанности аварийной службы входит:

• срочная ликвидация засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;

• устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;

• в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии или же принятия мер через местные организации самоуправления по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;

• содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использования ее по назначению.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций, вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в аварийные службы соответствующих специализированных коммунальных предприятий и проконтролировать выполнение ими необходимых работ по ликвидации аварий.

Аварийно-ремонтная служба осуществляет прием и регистрацию в журнале заявок на аварийно-ремонтные работы.

Персонал аварийной службы и материальная часть должна постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд аварийных бригад к месту аварий в любое время суток.

В помещении аварийной службы имеются список адресов организаций, предоставляющих коммунальные услуги, журналы учета аварий, городские телефоны, адреса и номера служебных телефонов руководителей хозяйств.

В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организаций по обслуживанию жилищного фонда несет полную ответственность за своевременную ликвидацию аварий инженерных систем в жилых домах, а также принимает организационно-технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог резкие понижения температур и др.).