71. Национализация и социализация

Декрет о земле

На основе Декрета о земле был уничтожен земельный строй дореволюционной России и создан новый земельный строй России. Была отменена частная собственность на землю без вознаграждения крупных собственников. Уничтожение частной собственности на землю фактически явилось национализацией земли.

Правда, в самом Декрете термин "национализация земли" не содержится; тем не менее, его положения законодательно закрепили именно национализацию земли. Декрет установил, что помещичья собственность на землю отменяется немедленной без всякого выкупа, все земли обращаются во всенародное достояние и переходят в пользование всех трудящихся.

Раскрывая политико-юридическое содержание национализации земли, надо сказать, что национализация есть передача всей земли в собственность государства. Собственность означает право на ренту и определение государственной властью общих для всего государства правил владения и пользования землей. К таким общим правилам, безусловно, относится при национализации запрещение всякого посредничества, т.е. запрещение передачи земли субарендаторам, запрещение уступки земли тому, кто не является сам хозяином.

Юридическим выражением национализации земли явилось право исключительной собственности государства на землю – запрещались какие-либо сделки с землей купля-продажа, аренда, залог.

Декрет о земле ввел принцип трудового землепользования, определил принципы и формы владения и пользования землей. Земельные участки с высококультурными хозяйствами превращались в государственные хозяйства. Основная масса земель передавалась на основе уравнительного землепользования крестьянам по трудовым или потребительско-трудовым нормам и подвергалась периодическим переделам. Правом пользования землей наделялись все граждане России, желающие обрабатывать ее своим трудом вместе с семьей или в товариществе. Наемный труд не допускался. Формы пользования землей допускались различные, в зависимости от желания граждан отдельных селений и поселков подворные, хуторские, общинные, артельные.

Таким образом, Декрет о земле предусмотрел различные формы землепользования – государственных предприятий, товариществ, артелей и трудящихся крестьян. Впоследствии одни формы (например, хуторское, общинное, единоличное землепользование) были отменены, а другие укрепились и в конечном счете стали преобладающими и основными. Установление национализации земли привело к возникновению и последующему развитию земельного законодательства.

Положения Декрета о земле вскоре были включены в Декларацию прав трудящегося и эксплуатируемого народа [2] , которая вошла затем в первую Конституцию РСФСР [3] .

Социализация земли III Всероссийский съезд Советов 18 января 1918 г принял основные положения Декрета о социализации земли [4] . Съезд поручил ВЦИК доработать и утвердить весь Декрет в целом. Под влиянием большевиков проект Декрета был существенно исправлен, а ряд положений принципиально изменен. 9 февраля 1918 г. ВЦИК утвердил Декрет о социализации земли [5] .

Декрет состоял из 13 разделов, в которых были развиты и более детально сформулированы основные принципы и положения Декрета о земле. Новый закон подтвердил национализацию земель, недр, лесов и вод. Декрет о социализации земли также подтвердил положение о праве исключительной государственной собственности на землю и ее недра. Земля передавалась без всякого выкупа в пользование трудящегося народа.

В первую очередь земля предоставлялась в пользование для ведения сельского хозяйства государственным хозяйствам, сельскохозяйственным коммунам и товариществам.

Декрет о социализации земли подробно урегулировал уравнительное распределение земли.

В 1919 г. ВЦИК принял Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию [6] . Это Положение неразрывно связало мероприятия по землеустройству и переустройству сельского хозяйства. В Положении обосновывалась необходимость перехода от единоличных форм землепользования к землепользованию совхозов, сельскохозяйственных коммун, артелей, товариществ по общественной обработке земли. Положением предусматривались всякого рода преимущества и создавались благоприятные условия для развития коллективных форм землепользования. Содержались требования рационального использования сельскохозяйственных земель, охраны земли от истощения, строительства оросительных и осушительных сооружений, насаждения защитных лесов, укрепления песков и т.д.

Вместе с тем Положение регламентировало и единоличное землепользование трудовых хозяйств.

Положение впервые ввело понятие единого государственного земельного фонда, который находится в непосредственном заведовании и распоряжении соответствующих органов государственной власти и управления (ст. 1 и 2). Составные части единого государственного земельного фонда хотя и не перечислялись, но упоминались такие категории земель, как земли сельскохозяйственного назначения, земли, занятые промышленными предприятиями, транспортом, курортами, городские и поселковые земли.

Положение определило цели и задачи землеустройства, круг землеустроительных действий, очередность и порядок составления и исполнения государственных записей и учета землепользования. Первый Земельный кодекс РСФСР 1922 г.

72 Договор купли-продажи с/х земели.

 

Члены хозяйства - собственники земельного участка - вправе им распорядиться путем совершения одной из гражданско-правовых сделок. При этом необходимо соблюсти нормы Земельного кодекса, устанавливающие особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37).

Наиболее распространенная форма сделки - купля-продажа. Общие правила ее совершения прописаны в Гражданском кодексе, но имеются и особенности, обусловленные объектом сделки - земельным участком сельскохозяйственного назначения. Такие особенности закреплены в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Основное условие продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или муниципальным образованием). Закон четко прописывает механизм реализации этого условия - письменное извещение о продаже с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (не более чем 90 дней).

Решение о покупке должно быть принято в течение 30 дней, в противном случае продавец вправе продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Закон устанавливает требование сохранения целевого использования земельных участков, т.е. при оформлении купли-продажи стороны договора - продавец и покупатель - не вправе включать в договор пункт об изменении целевого назначения земельного участка. 

Договор купли-продажи земельного участка - наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю. Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность. Обязательная государственная регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли продажи земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, применительно к договору купли продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности).

При нотариальном удостоверении договора купли продажи земли действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка). Объектом договора купли продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли продажи земельного участка должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

В тексте договора купли продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).

Если предметом договора купли продажи земельного участка является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу.

Если предметом договора купли продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Обязательным условием договора купли продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.

Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.

Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение). Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка. Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела. Особенности договор купли продажи продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами). Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно: если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка для договор купли продажи земли; если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

73 Аграрное право как отрасль права и учебная дисциплина.

 

АП как одна из отраслей юридической науки представляет собой систему научных знаний об аграрном праве как отрасли права, его становлении и развитии, принципах и особенностях правового регулирования аграрных отношений, основных институтах АП, государственном регулировании сельского хозяйства, организационно-правовых формах с\х коммерческих и некоммерческих организаций, правовом режиме их имущества, приватизации гос и муниципальных предприятий и особенностях ее осуществления в агропромышленном комплексе и др. Аграрно-правовая наука изучает также зарубежное аграрное законодательство, проводя его сравнительно-правовой анализ, правовое регулирование земельных и аграрных преобразований в зарубежных странах.

Аграрное право относится к комплексным отраслям права. В основе выделения аграрного права в комплексную отрасль права лежат: 1) наличие предмета правового регулирования как главного материального основания разграничения норм права по отраслям, а именно специфического круга общественных отношений, обладающих достаточно крупной общественной значимостью и требующих специального правового регулирования, основу которых составляют отношения, складывающиеся в сфере производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции; 2) методы и принципы правового регулирования; 3) существование необходимого нормативного материала и прежде всего наличие собственных источников (аграрного законодательства), которые не входят ни в одну их основных отраслей права; 4) аграрная политика государства как субъективная основа формирования и развития аграрного права.

Как учебная дисциплина АП - это система научных знаний об аграрном праве как отрасли права, правовом регулировании общественных отношений в аграрной сфере, обязательных к изучению в соответствующих учебных заведениях, в первую очередь юри­дических.

Аграрное право как учебная дисциплина имеет свой предмет, систему и задачи. Предмет – аграрно-правовые нормы и практика их применения, аграрно-правовые отношения.. Система включает общую и особенную части, а также специальную (аграрное право зарубежных стран). Задача – общее представление об источниках аграрного права, аграрных правоотношениях, правовой политике субъектов. Аграрное право как учебная дисциплина, наука и отрасль существует во многих зарубежных государствах. Как правило, оно подразделяется на частное и публичное. Вторая часть связана с активным вмешательством государства в сельскохозяйственные отношения, регулирование цен, земельного оборота, создание и поддержание сельскохозяйственной инфраструктуры, развитие рядя отраслей сельскохозяйственного производства. В основе отрасли лежит Аграрный кодекс (Франция, Мексика, Аргентина) и обширные специальные законы (США, Германия). К предмету аграрного права относятся растениеводство, животноводство, в некоторых государствах – лесное хозяйство, рыболовство, производство и сбыт сельскохозяйственной продукции и т.д.

В юридических вузах Советского Союза, в том числе и Советской России, в 20-е гг. изучался курс земельного права, а правовые вопросы колхозного строительства включались в курс кооперативного права. На протяжении 8 лет, с 1930 по 1938 г., в учебных планах высших юридических учебных заведений предусматривалось преподавание курса земельно-колхозного права, в котором объединялся учебный материал по двум отраслям советского права. Правда, в этот период предпринимались попытки заменить курс земельно-колхозного права на одну учебную дисциплину "Аграрное право", но они были отвергнуты по идеологическим соображениям.

По решению Первого Всесоюзного совещания по вопросам права (июль 1938 г.) учебный курс земельно-колхозного права был разделен на две учебные дисциплины, и с тех пор до 1982 г. в юридических вузах СССР, в том числе и Советской России, преподавался курс "Колхозное право". Первым советским учебником по колхозному праву, в котором давалось систематическое изложение колхозного права как особой юридической дисциплины, изучающей закономерности развития правовых форм колхозного движения, государственного руководства колхозами, был издан в 1939 г.1, а последний — в 1978 г.2.

Учебный план для юридических вузов, утвержденный Министерством высшего и среднего специального образования СССР в 1982 г., предусмотрел введение преподавания в вузах страны по специальности "правоведение" вместо учебной дисциплины "колхозное право" учебного курса "советское сельскохозяйственное право". В 1985 г. был издан первый учебник по сельскохозяйственному праву, подготовленный авторским коллективом ученых Института государства и права АН СССР, Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова и Всесоюзного научно-исследовательского института советского законодательства3.

В связи с коренными изменениями современной аграрной политики государства, направленной на формирование новой структуры сельского хозяйства, создание рыночной инфраструктуры, демократизацию системы управления АПК, возникла необходимость осуществить реформу преподавания аграрно-правовых дисциплин. Это связано с введением в юридических вузах Российской Федерации преподавания курса аграрного права. Его главная задача — ориентировать студентов на овладение теми специальными юридическими знаниями, которые необходимы им для работы в государственных земельных и сельскохозяйственных органах, в судах и других правоохранительных органах, а также в коммерческих структурах.

Ученым Советом Московской государственной юридической академии в соответствии с Рекомендациями Всесоюзного совещания заведующих кафедрами аграрно-правовых дисциплин, состоявшегося в июне 1991 г., внесены изменения в учебный план для юридических факультетов университетов и институтов, отражающие современную концепцию юридического образования. Признано необходимым изменить номенклатуру юридических специальностей, изучаемых в высших юридических учебных заведениях, и ввести вместо курса "Сельскохозяйственное право" новую учебную дисциплину — "Аграрное право".

Была утверждена программа курса "Аграрное право" для юридических институтов и факультетов университетов. В соответствии с указанной Программой авторский коллектив в составе ученых кафедры аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии, Института государства и права РАН, Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ и ряда других научных и вузовских учреждений подготовили и издали в 1996 г. в издательствах "Юристъ" и "Юридическая литература" учебник "Аграрное право". Настоящий учебник является вторым, дополненным и переработанным изданием. В нем нашли отражение коренные социально-экономические изменения в аграрном секторе, связанные с переходом к рыночной экономике, образованием новых форм хозяйствования, основанных на частной, государственной, муниципальной собственности и функционирующих на основе демократических принципов рыночной экономики.

Содержание учебной дисциплины аграрного права определяется содержанием изучаемой отраслевой юридической науки, отрасли права и одноименной отрасли законодательства, которые служат основным материалом для формирования систематизированного комплекса знаний, навыков и умений студентов-юристов.

74. Ипотека в с/х.

 

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека - залог недвижимого им-ва, гл. образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. И. называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. С т. зр. распределения дохода, созданного в с/х, ипотека означает продажу всей зем. ренты или части её в виде процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит экономич.сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (#, залог жилых домов, сдаваемых их собственниками внаём).

Благодаря ипотеке банковский, гос. и кооперативный капитал уст-ет свой контроль над значит. частью зем. фонда. В то же время ипотека явл. 1 из осн. каналов поступления капиталовложений в с.-х. произв-во и др. отрасли экономики. Она позволяет капиталистическому предпринимателю увеличивать долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам - финансировать покупку доп. крупных участков земли при высоком уровне цен на неё.

Значение И. особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в с/х, требующим увеличения капитальных затрат на возведение совр. производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т. д. Кредит по И. - самый долгосрочный. Ипотечные ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5). Они имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на строительство, мелиорацию и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежегодной, квартальной, ежемесячной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.

Осн. препятствием в R зем. ипотеки явл. неоформленное право собств-ти. В качестве залога могут использоваться только земли с/х назначения, поставленные на кадастровый учет и прошедшие юр. регистрацию. Для того чтобы участок мог исп-ся в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в уст-ном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части зем. участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собств-ти, и прохождения процедуры гос. кадастрового учета.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

В связи с этим особую актуальность приобретают исследование сущности процесса ипотечного кредитования, а также разработка мер по его совершенствованию в сельском хозяйстве в условиях рынка.

По мнению Е. В. Сергацковой, ипотечный механизм включает в себя три основных компонента:

1)правовую базу,

2)организационную систему,

3)экономическую систему.

Правовая система представляет собой научно обоснованную совокупность общих правил и норм, обусловливающую форму поведения (права и обязанности) участников ипотечных отношений.

Организационная система включает в себя институциональную и организационные подсистемы. Институциональная подсистема включает органы землеустройства и учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, банки и другие финансово-кредитные учреждения, оценочные и риелторские институты, страховые компании, суды, налоговые инспекции. Организационная подсистема обеспечивает взаимодействие субъектов ипотечного механизма.

Экономическая система — это совокупность финансово-экономических рычагов, инструментов, способов и стимулов для регулирования ипотечных отношений. Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения должником этого обязательства имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Г. Е. Быстров отмечает: «Современное легальное определение ипотеки базируется на тех же принципах, что и определение, содержащееся в статьях 1154 и 1157 тома X Свода законов Российской империи и статье 43 Вотчинного устава... Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами».

В более узком смысле ипотека означает форму обеспечения денежных обязательств должника (заемщика) перед кредитором (залогодержателем) путем передачи в залог недвижимости с целью получения ипотечной ссуды, как правило, ипотечного кредита. Г. Е. Быстров указывает: «В узком смысле слова об ипотечной деятельности банка можно и следует говорить лишь тогда, когда совершается самостоятельное действие по кредитованию под залог земли. В широком смысле слова об ипотечной деятельности может идти речь в тех случаях, когда имеет место деятельность банка по приобретению земли от залогодателя при реализации заложенного земельного участка».

В странах с развитой рыночной экономикой система ипотечного кредитования функционирует в тесном взаимодействии с другими инструментами финансового рынка. Опыт стран с развитой рыночной экономикой указывает на то, что хотя залоговый механизм и является одним из важнейших рыночных регуляторов, его эффективное использование невозможно без государственной поддержки, а также взаимосвязи с другими экономическими и финансовыми рычагами.

Особенности ипотечного кредитования в сельском хозяйстве определяются специфическими чертами воспроизводственного процесса в отрасли и в первую очередь тем, что земля выступает в качестве главного средства производства в сельском хозяйстве. Вместе с тем как в количественном, так и в качественном отношении имеет место ухудшение состояния земли как воспроизводственного ресурса и объекта залога в сельском хозяйстве. В соответствии с приоритетным национальным проектом «Развитие АПК» в 2006 году консолидированный бюджет Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (Минсельхоз России) должен возрасти на 32 процента и достигнуть 70 миллиардов рублей. Расходы непосредственно на сельское хозяйство и рыболовство должны увеличиться на 63 процента и составить 40 миллиардов рублей.

Как отмечает Г. Е. Быстров, «Институт залога (ипотеки) земель сельскохозяйственного назначения — правовой институт, который используется во всех правовых системах в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности.».