Вс – восстановительная стоимость;
Сспр. - стоимость строительства на единицу площади принятая по сборнику «КО-ИНВЕСТ- Жилые дома, укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2014 года для условий строительства г. Астана, Республика Казахстан., в зависимости от класса конструктивной системы.
К сейсм. - корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, принимается по табл. 1.5 вышеуказанного сборника, в данном случае =1..
К рег. – регионально-экономический коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на 01 января 2015 года принимается по сборнику, в данном случае = 0,828 и 0,794;
К инф. – Корректирующий коэффициент на изменение цен строительстве после 1 января 2014 г. (Кинфл) рассчитывается по формуле
Ио
К = ------,
И 01.2014
где
Ио и Иинф - индексы цен соответственно для j-ого периода проведения оценки и для 1 января 2014г.(см. ежеквартальные информационно аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», раздел 2.2 «Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе»).
Кп – предпринимательский доход.
В данном случае предпринимательский доход не применялся.
Учитывая характеристики жилого дома с террасой, в соответствии со сборником УПСС – «Жилые дома» подбираются аналогичные объекты.
Таблица 8
|
1 |
Наименование показателей и поправок |
Литер А: Жилой дом |
Литер а: Терраса |
Литер Г1: Лет. Кухня | |
|
2 |
Класс качества, в соответствии с конструкциями объекта |
econom |
econom |
econom | |
|
3 |
КОД здания аналога по сборникам КО-Инвест (УПСС) |
КОД |
кz ЖЗ.02.001.0239 |
кz Ж4.41.000.0497 |
кz Ж4.12.000.0239 |
|
4 |
Класс конструктивной системы |
|
КС-1 |
КС-7 |
КС-7 |
|
5 |
Справочный показатель |
Сс1= |
203 928,00 |
16 704,00 |
19 651,00 |
|
6 |
Первая группа поправок, выраженная в тенге на 1 куб.м. здания ( + удорожание, - удешевление) |
|
|
|
|
|
7 |
- на отсутствие части наружной стены |
DCcn1= |
0 |
0 |
0 |
|
8 |
-на различие в высоте этажа |
DCh1= |
0 |
0 |
0 |
|
9 |
-на различие в количестве перегородок |
DСперег.1= |
0 |
0 |
0 |
|
10 |
-на наличие подвала |
Dcпод.1= |
0 |
0 |
0 |
|
11 |
-на учет специальных работ и оборудования |
DCос1= |
0 |
0 |
0 |
|
12 |
-на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов |
Dcфун.1= |
-2 998,26 |
-290,25 |
-290,25 |
|
13 |
- на различие в конструктивных решениях |
|
|
|
|
|
14 |
- кровли |
DCкр.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
15 |
- наружных стен |
DСнар.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
16 |
-перегородок |
DСпер.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
17 |
- полов |
DСпол.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
18 |
-заполнения проемов |
Dcзап.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
19 |
- отделки |
Dcотд.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
20 |
- прочее |
DCпр.1= |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
21 |
Итого по первой группе поправок |
SDS1= |
-2 998,26 |
-290,25 |
-290,25 |
|
22 |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
|
|
|
|
|
23 |
- на различие в объемах, площадях |
К о1= |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
24 |
- на сейсмичность |
К сейсм.= |
1,05 |
1,05 |
1,05 |
|
25 |
- на величину прочих и непредвиденных затрат |
К пз1= |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
26 |
-на региональное различие в уровне цен |
Крег.эк1= |
0,828 |
0,828 |
0,794 |
|
27 |
- на зональное различие в уровне цен |
К зон.эк1= |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
28 |
- на изменение цен после издания справочника |
Кинф1= |
1,037 |
1,037 |
1,037 |
|
29 |
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных) |
К1= |
0,902 |
0,902 |
0,865 |
|
30 |
Скорректированный показатель стоимости - (Ск1=(Сс1+Sds1)хК1 |
|
181 151,78 |
14 798,11 |
16 738,28 |
|
31 |
Единица измерения оцениваемого объекта |
|
1м2 |
1м2 |
1м2 |
|
32 |
Объем / площадь |
|
142,5 |
19,6 |
60,1 |
|
33 |
Восстановительная стоимость объекта, тенге |
|
25 814 129 |
289 747 |
1 005 301 |
|
35 |
физический износ, % |
|
28,00 |
25,00 |
25,00 |
|
36 |
внешний износ, % |
|
5,00 |
5,00 |
5,00 |
|
37 |
функциональный износ, % |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
38 |
Общий износ, % |
|
33,00 |
30,00 |
30,00 |
|
39 |
Стоимость с учетом износа |
|
17 295 467 |
202 823 |
703 711 |
На основании проведенного расчета восстановительная стоимость жилого дома с мансардой, определенная в рамках метода сравнительной единицы по сборнику Ко-Инвест, с учетом всех необходимых поправок составляет 18 202 000 тенге.
Таким образом, стоимость объекта оценки с земельным участком составляет:
18 202 000 + 7 344 604 = 25 546 604 тенге.
Сравнительный подход
Метод сравнительного анализа продаж эффективен при развитом рынке купли-продажи. Проведенные маркетинговые исследования в секторе аналогичных объектов по г. Тараз показали его недостаточную развитость. При этом необходимо отметить, что интерес покупателя по аналогичным объектам представляют именно земельные участки под ИЖС, так как в случае покупки объекта старые постройки будут снесены и на земельном участке будет построен новый дом или офис, соответствующий требованиям рынка.
Определены аналоги оцениваемого объекта, из которых 3 признаны оценщиком наиболее сопоставимыми с оцениваемым объектом недвижимости.
Таблица 9. Корректировки цен на оцениваемый объект
|
Характеристика |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты | ||
|
Источник |
Документы, предоставленные заказчиком |
объект №1 |
объект №2 |
объект №3 |
|
www.krisha.kz | ||||
|
Телефон |
имеется |
|
|
|
|
Цена предложения, KZT |
|
12 911 500 |
23 978 500 |
18 445 000 |
|
Месторасположение |
|
|
|
|
|
Общая площадь, м2 |
142,50 |
70,00 |
160,0 |
108,0 |
|
Площадь земельного участка, га |
0,1300 |
0,060 |
0,07 |
0,09 |
|
Право собственности на ЗУ |
частная собственность |
частная собственность |
частная собственность |
частная собственность |
|
Состояние |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
Материал стен |
шлакоблоки |
саман |
жженый кирпич |
шлакоблочный |
|
Наличие коммуникаций / благоустройств |
евроремонт |
сред ремонт |
евроремонт |
евроремонт |
|
Количество уровней |
1,5 |
1 |
1 |
1 |
|
Год постройки |
1988 |
- |
- |
- |
|
Стоимость 1 м2, KZT |
|
184450 |
149866 |
170787 |
|
Поправка на условия продажи, % |
|
-10 |
-10 |
-10 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
166005 |
134879 |
153708 |
|
Поправка на месторасположение, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
166005 |
134879 |
153708 |
|
Поправка на размер общей площади, % |
|
15 |
-5 |
8 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
190906 |
128135 |
166005 |
|
Поправка на площадь ЗУ, % |
|
7 |
6 |
4 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
204269 |
135823 |
172645 |
|
Поправка на материал стен,% |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
204269 |
135823 |
172645 |
|
Поправка на конструктивные элементы, % |
|
2 |
2 |
2 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
208355 |
138540 |
176098 |
|
Поправка на тех. состояние(отделку), % |
|
10 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
229190 |
138540 |
176098 |
|
Поправка на наличие коммуникаций / благоустройств, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
229190 |
138540 |
176098 |
|
Поправка на год постройки, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, KZT |
|
229190 |
138540 |
176098 |
|
Стоимость 1 м2, KZT |
181276 |
|
|
|
|
Стоимость (с уч. округления), KZT |
25 831 819 |
|
|
|
Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным методом, составляет 25 831 819тенге.
Обоснование корректировок
Условия продажи - все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 0-20 %
Корректировка на условия продажи составляет – -10, -10, -10%
Месторасположение - корректировка учитывает месторасположение (удаленность/ приближенность) объекта оценки к сопоставимым аналогам, что может влиять на их стоимость. Поправка на местоположение может составлять 0-20%
Корректировка на месторасположение не требуется.
На общую площадь – данная поправка предназначена для сравнения размеров площадей объектов. Корректировка на общую площадь может быть в зависимости от площади, как в сторону увеличения так и в сторону уменьшения. Поправка на площадь может составлять 0-20%.
Поправка на общую площадь составила – 15, -5,8%
На площадь земельного участка – данная поправка указывает на то, что общая площадь земельного участка может варьироваться в сторону увеличения или уменьшения, влияет на стоимость объекта в целом и может составлять - 0-20%
Поправка на площадь земельного участка составила – 7, 6, 4%.
На материал стен – оцениваемый объект и аналоги могут быть построены из разного строительного материала, что влияет на стоимость объекта в целом. Поправка на материал стен может составлять – 0-20%
Поправка на материал стен не требуется.
Поправка на техническое состояние - показывает различие уровня технического состояния (ремонта) данной недвижимости. Поправка на дату продажи может составлять 0-20%
Поправка на техническое состояние – 10, 0, 0%.
Поправка на наличие коммуникаций и благоустройство - поправка учитывает разность между благоустройством (свет, вода, отопление, озеленение и т.д.), может составлять 0-20%
Поправка на наличие коммуникаций и благоустройств составляет – не требуется.
Поправка на год постройки - оцениваемый объект и аналоги могут быть построены в разные года. В зависимости от года постройки к сопоставимым аналогам, что может влиять на стоимость объекта, может составлять 0-20%
Поправка на год постройки не использовался.
Доходный подход.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода, анализируется возможность генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации имущества (например, от сдачи в аренду) или дохода от продаж. В данном случае данный подход не применялся.
4. Выбор итоговой величины
Согласование результатов – это метод субъективного взвешивания. В рамках данного метода оценщик придает вес результатам оценки так, что общая сумма весов равна 100%. При этом наиболее адекватный метод (в соответствии с целями оценки) получает наибольший вес. А наименее адекватный – наименьший.
Таблица 10. Оценка методов по трем критериям
|
Показатели |
Доходный, % |
Затратный,% |
Сравнительный, % |
Сумма весов, % |
|
Достоверность информации |
0 |
50 |
50 |
100 |
|
Полнота информации |
0 |
50 |
50 |
100 |
|
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
0 |
40 |
60 |
100 |
|
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0 |
20 |
80 |
100 |
|
Способность учитывать индивидуальные характеристики объекта |
0 |
80 |
20 |
100 |
|
Допущения, принятые при расчетах |
0 |
60 |
40 |
100 |
|
Сумма |
0 |
300 |
300 |
600 |
|
СРЕДНЕЕ |
0,0 |
50,0 |
50,0 |
100 |
Затратный подход – 25 546 604 тенге;
Сравнительный подход – 25 831 819 тенге;
Доходный подход – не применялся.
При сведении результатов использованных методов обосновывается приоритетность одного или нескольких с последующим определением стоимости имущества.
Затратный подход использует не полную информацию, и не учитывает индивидуальные характеристики объекта. Присвоен удельный вес 50 %.
Сравнительный подход использует наиболее полную и достоверную информацию, наиболее точно учитывает конъюнктуру рынка и индивидуальные характеристики объекта. Присвоен удельный вес 50 %.
Таблица 11. Определение итоговой стоимости объекта оценки
|
Подход к оценке |
Стоимость объекта (тенге) |
Коэффициент достоверности % |
Доля в общем результате тенге
|
|
Затратный |
25 546 604 |
50 |
12 773 302 |
|
Сравнительный |
25 831 819 |
50 |
12 915 910 |
|
Доходный |
0 |
0 |
0 |
|
ИТОГО |
|
1 |
25 689 211 |
Заключительная часть
Таким образом, стоимость объекта оценки округленно составляет: