7.2. Рыночная и Инвестиционная стоимость недвижимости

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255): рыночная; инвестиционная; ликвидационная; кадастровая.

Согласно п. ФСО № 2 (п. 6) при определениирыночной стоимостиобъекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться следующими положениями:

1. рыночную стоимость имеют те объекты оценки, которые способны удовлетворять конкретные потребности (принцип полезности);

2. рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей (один покупатель – монопсония) (принцип спроса и предложения);

3. рыночная стоимость не может превышать затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

4. рыночная стоимость зависит от ожидаемой величины продолжительности и вероятности получения дохода или выгод (принцип ожидания);

5. рыночная стоимость изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

6. рыночная стоимость зависит от внешних факторов, определяющих условия использования объектов (принцип внешнего влияния);

7. рыночная стоимость определятся исходя из наиболее вероятного использования объекта, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате чего ее расчетная величина будет максимальной.

Это стоимость для «финансового» покупателя, так как он вносит только капитал.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.