- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению
- •Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
1.3. Показатели стоимости земли.
1.3.1. Стоимость земли, определяемая полезностью для определенного сообщества людей, может быть выражена показателем общей экономической ценности или иными показателями, формирующими общую экономическую ценность. Такими показателями являются: стоимость использования, стоимость неиспользования, стоимость существования, стоимость наследования.
1.3.2. Стоимость земли, определяемая полезностью для конкретного человека, может быть выражена с помощью отдельных показателей рыночной и нерыночной стоимости.
1.3.3. Стоимость права пользования земельным участком, находящимся в собственности обычно называется стоимостью земли, стоимостью земельного участка.
1.3.4. Стоимость прав пользования землей, земельными участками, отличными от права собственности может называться стоимостью частичных прав на землю. Такими правами являются: право аренды арендодателя (в современных условиях – преимущественно государства или муниципалитета); право аренды арендатора; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения; право застройки; иные права, дающие возможность использовать землю или получать иные определенные выгоды от земельного участка.
1.3.5. К наиболее распространенным показателям стоимости земли относятся:
- рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собственности (рыночная стоимость «полного» права собственности);
- рыночная стоимость частичных прав пользования землей, земельными участками, а также права арендодателя (собственника арендуемой земли), если эти права продаются (стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды, стоимость права застройки, стоимость права концессии и др.);
- стоимость земли, рассчитанная на основе рыночной стоимости (залоговая стоимость, стоимость для налогообложения и др.);
- инвестиционная стоимость;
- стоимость земли при существующем использовании земельного участка;
- стоимость земли в составе единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка);
- стоимость земельной доли (пая), не выделенного в натуре;
- стоимость сервитута;
- нормативные показатели стоимости земли (нормативная цена земли; выкупная цена земельных участков; кадастровая стоимость земли; нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей; другие показатели, установленные государством или местными органами власти);
- иные показатели.
1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
1.4.1. Рыночная стоимость земли определяется:
- для целей совершения сделок с земельными участками и правами на них;
- для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка или ограничении прав на его использование;
- для установления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
- для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки;
- для внесения стоимости земельных активов в уставной капитал и постановки на баланс предприятия;
- для расчета показателей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости, например, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка или иных прав на него на торгах, арендной платы за землю;
- в иных целях.