40. 37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода

37.1. Стоимость права аренды арендатора

37.1.1. Для оценки стоимости права аренды арендатора земли за определенный период времени, можно использовать следующее выражение: , гдеVa- стоимость выгод за период времениТ(стоимость права аренды);T– срок аренды;R– чистый операционный доход от земли; е - ставка дисконтирования.

Пример:

Требуется оценить право долгосрочной аренды пастбища. Земельный участок в 2 га передан администрацией района в аренду на 49 лет для использования в качестве пастбища. Ставка арендной платы, установленная администрацией– 274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования – 47 лет. Доход от пастбищ по молоку составляет 7038 руб./га. Рыночная стоимость пастбища, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.

Расчет право долгосрочной аренды пастбища проводится исходя из возможных сценариев дальнейшего использования земли после окончания срока аренды.

Сценарий 1.После окончания срока договор продлен не будет. Стоимость права аренды определяется капитализацией земельной ренты за 47 лет.

Стоимость права аренды == 61034 руб./га.

Сценарий 2. После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды = = 61490 руб./га.

Сценарий 3.После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене 2000 руб./га.

Цена выкупа - 2000 руб./га.

Капитализированная стоимость арендных платежей за 47 лет составит:

= 2475 руб./га.

Стоимость выкупа после 47 лет аренды ==13 руб./га.

Стоимость права аренды = 63982 - 2475 – 13 = 61492 руб./га.

Далее следует согласование результатов, полученных тремя способами. Можно взять среднее из трех значений или один результат, который получен для наиболее реалистичного сценария развития событий.

Среднее значение: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 руб./га.

Допустим, в качестве итогового значения принята средняя величина. Тогда стоимость права аренды 2 га пастбищ га 47 лет = 61339×2=122678 руб./га.

37.1.2. Рыночная стоимость права аренды может быть рассчитана посредством капитализации арендных платежей за землю, если данные платежи определены из условий рыночных сделок.

37.1.3. Если в расчетах капитализированной стоимости арендных платежей используются ставки, не соответствующие рыночным, например, ставки установленные муниципалитетом, то в этом случае определяется стоимость прав собственника или арендодателя (в данном случае муниципалитета) на земельный участок при его текущем использовании. То есть данная величина не будет являться рыночной стоимостью права аренды земельного участка.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

37.2.1. Стоимость права аренды арендодателя рассчитывается для земельного участка, сданного собственником (в наших условиях обычно государством или муниципалитетом) в аренду, и определяется Международными стандартами оценки как стоимость интереса фригольда при соблюдении интересов аренды.

37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством. Согласно МСО «стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю»¹⁷.

37.2.3. Из этого определения следует, что право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.

37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.

1. Если последующая продажа земли в собственность разрешена, то рыночная стоимость такого права определяется как: , гдеV_А - стоимость права аренды арендодателя (стоимость фригольда или стоимость земельного участка, обремененного договором аренды); Pi– арендная плата, установленная в договоре аренды,T- срок аренды,V_M– рыночная стоимость земли в момент оценки,e- ставка дисконтирования.

Пример:

тыс. руб.

Годы	Арендные платежи	Рыночная стоимость земли, не обремененной договором аренды	Ставка дисконтирования	Фактор дисконтирования	Текущая стоимость
1	100	-	10%	0,909	90,9
2	120	-	10%	0,862	103,44
3	130	-	10%	0,751	97,63
Итого					291,97
3		10 000	10%	0,751	7510
Итого					7801,97
Стоимость земельного участка, обремененного договором аренды (стоимость права аренды арендодателя)					7801,97

2. Если последующая продажа земли в собственность не разрешена, но возможна продажа права аренды: , где:V_PА – рыночная стоимость продажи права аренды. В случае, когда арендные платежи являются постоянной величинойPi=P=const, можно применить выражение:.

Пример:

Срок аренды - 49 лет, ставка платы, установленная в договоре аренды - $ 40 000/га, рыночная стоимость права заключения договора аренды - $10 000 000/га, ставка дисконтирования 10%.

Отсюда стоимость права аренды арендодателя (собственника земельного участка) равна: = $489 956.

Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит: = $6 360 844.

37.2.5. Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа земли (права аренды).

37.2.6. Отсюда также следует, что право аренды арендодателя тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу земельного участка или права аренды арендатором при условии, что арендная плата меньше рыночной. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе.

37.2.7. Аналогично можно определять стоимость иных частичных прав на землю – права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.