Osnovy_rossiyskogo_prava_Kashanina_T_V_Kashanin_A

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

479

3. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать

сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

4.Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвоз­ мездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

5.Наниматель по договору найма жилого помещения с со­ гласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

Заключению договора коммерческого найма жилого поме­ щения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановки на учет, получения ордера. Нанимателем по дого­ вору коммерческого найма может быть любое, в том числе и не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма явля­ ется любое по площади жилое помещение без количественных ог­ раничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитар­ ным и иным нормам).

Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в дого­ воре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимате­ лем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семей­ ных и родственных связей с нанимателем не является необходи­ мым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерче-

480	Глава 8. Жилищное право

ского найма. При отсутствии таких указаний вселение произво­ дится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих лиц (согласие не требуется при вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с на­ нимателем граждане имеют равные с нанимателем права поль­ зования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключением случа­ ев, когда все они, являясь сонанимателями, несут перед ним со­ лидарную ответственность).

Размер платы по договору коммерческого найма устанавли­ вается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопос­ тавимо выше платы за социальный наем.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кро­ ме того, договор может быть расторгнут наймодателем в су­ дебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесе­ ния платы более двух раз по истечении установленного дого­ вором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за дейст­ вия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интере­ сов соседей. Расторжение договора влечет выселение без пре­ доставления другого помещения.

Таким образом, при сравнительно высокой плате за поме­ щение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основа­ нии. Договором социального найма регулируется использова­ ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по дого­ вору социального найма, является государственное или муници­ пальное образование. В число нанимателей по договору социаль-

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

481

ного найма входят все граждане, получившие квартиру в совет­ ский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципаль­ ного фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граж­ дан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Мо­ скве это 10—15 м2); проживающие в помещении, не отвечаю­ щем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в од­ ной из семей имеются больные некоторыми формами хрониче­ ских заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые поме­ щения предоставляются таким гражданам в порядке очередно­ сти. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м2 жилой площа­ ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­ гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­ щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­ щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ор­ дера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанима­ теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­ не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживаю­ щих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к

482	Глава 8. Жилищное право

родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ ется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в неко­ торых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и ни­ какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­ мещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­ да, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечи­ вать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользо­ вания и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совмест­ но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования озна­ чает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое так­ же возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому на­ значению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд.

2.Право вселять в установленном порядке в нанятое поме­ щение других граждан на правах членов семьи.

3.Право сохранять за собой нанятое помещение при времен­ ном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не долж­ но превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нани­ мателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру рабо­ ты; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с ис-

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

483

полнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечеб­ но-профилактическое учреждение и др. Признание лица утра­ тившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­ нение жилой площади за нанимателем.

4.Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­ нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока дого­ вора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновле­ ния договора.

5.Право вселять временных жильцов.

6.Право обменять нанятое жилое помещение на другое поме­ щение или имущество. С юридической точки зрения обмен жи­ лыми помещениями представляет собой соглашение о взаим­ ной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть со­ вершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член коопе­ ратива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимате­ лем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в су­ дебном порядке. Согласия собственника при обмене помеще­ ния в домах муниципального фонда не требуется.

7.Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все за­ нимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

484	Глава 8. Жилищное право

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­ мещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­ сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор най­ ма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ ляемое помещение может быть как благоустроенным, так и не­ благоустроенным.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­ мещения. Оно может быть произведено, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в

. нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

2.Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получив­ ших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному же­ ланию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммуналь­ ные услуги в течение шести месяцев. При выселении по дан­ ным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3.Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Оно производится, если наниматель, члены его семьи или дру­ гие совместно проживающие с ним лица систематически разру­ шают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежи­ тия делают невозможным для других проживание с ними в од­ ной квартире или одном доме, а меры предупреждения и обще-

§ 1. Понятие наследования

485

ственного воздействия оказались безрезультатными. Без пре­ доставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены роди­ тельских прав, признано невозможным.

Глава 9 НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО

§ 1. Понятие наследования

Наследственное право — подотрасль гражданского права, регулирующая отношения по поводу перехода гражданских прав и обязанностей умершего гражданина к другим лицам. Смерть прекращает существование человека в физическом смысле и как субъекта правоотношений. В связи с этим возни­ кает необходимость урегулировать судьбу тех прав и обязанно­ стей, которые с его смертью не прекращаются.

Наследственное право регулирует переход имущественных прав и обязанностей от умершего человека к его преемникам, т. е. рег­ ламентирует наследственное правопреемство.

Основной массив норм наследственного права сосредоточен в части третьей ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г. и ре­ гулирующей наследственные отношения, возникшие после ука­ занной даты. Отношения по наследованию, возникшие ранее, регламентируются нормами ГК РСФСР 1964 г.

Наследственное правопреемство не всегда возможно и не­ обходимо. Так, не переходят по наследству те права, которые неразрывно связаны с личностью умершего: некоторые неиму­ щественные права (например, право авторства) и некоторые права имущественного характера (например, право на алимен­ ты, на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью, и т. п.).

Наследственное правопреемство имеет следующие особенно­ сти.

1. Оно имеет значение только для имущества, принадлежа­ щего гражданам. Отношения, вызванные прекращением юри-

486	Глава 9. Наследственное право

дического лица, регулируются другими нормами гражданского права.

2.Оно является универсальным (общим). К наследнику пере­ ходит весь комплекс имущественных прав и обязанностей, он не может принять одни права и обязанности, а от других отка­ заться.

3.Оно всегда непосредственно. Наследник получает права и обязанности прямо от наследодателя, без участия третьих лиц. Если же наследодатель обязывает наследника передать часть имущества какому-либо лицу, то это лицо уже будет не наслед­ ником, а сингулярным правопреемником (отказополучателем).

Категории наследственного права. Мы рассмотрим лишь глав­ ные из них.

Наследодатель — тот, чье имущество переходит в порядке наследственного правопреемства. Это умершие граждане, ино­ странные граждане, лица без гражданства, причем не обяза­ тельно дееспособные.

Наследник — лицо, к которому переходит имущество наследо­ дателя в порядке наследственного правопреемства. Им может быть находящийся в живых на день открытия наследства граж­ данин, юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Наследником может быть также лицо, зачатое при жизни наследодателя и родившееся после его смерти. Не могут быть наследниками граждане, которые своими противозаконны­ ми действиями против наследодателя, других наследников спо­ собствовали призванию наследства на себя, если эти обстоятельст­ ва подтверждены судом. Не могут наследовать по закону роди­ тели после детей, в отношении которых они лишены родительских прав. Кроме того, по требованию заинтересован­ ного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.

Наследство (наследственная масса) — это совокупность при­ надлежавших наследодателю на день открытия наследства ве­ щей, иного имущества, в том числе имущественных прав и обя­ занностей, переходящих от наследодателя к наследнику. Однако необходимо помнить, что не переходят по наследству права и обязанности личного характера.

Открытие наследства — это возникновение наследственных правоотношений. Временем открытия наследства считаются тот день и.час, когда лицо умерло, что подтверждено медицинской справкой, либо момент вступления в силу решения суда об объ-

§ 2. Наследование по завещанию

487

явлении гражданина умершим. До этого времени независимо от состояния здоровья наследодателя никаких наследственных пра­ воотношений возникнуть не может. По времени открытия наслед­ ства определяются состав наследуемого имущества, сроки приня­ тия или отказа от наследства и т. д.

Особую сложность представляет ситуация, когда связанные между собой лица умирают с маленьким промежутком време­ ни, один за другим. Так, супруги попадают в автокатастрофу, где один умирает на месте происшествия, а другой через несколько часов в больнице. Как решить вопрос об имуществе: признать, что переживший супруг унаследовал имущество после первого, либо разделить их общее имущество и открыть наследство по­ сле каждого из них по отдельности? В соответствии с законода­ тельством лицами, умершими одновременно, считаются граж­ дане, которые умирают в рамках одних календарных суток. Со­ ответственно, наследство открывается после кончины каждого из них в отдельности.

Виды наследования. Гражданское право признает за гражда­ нином как за собственником своего имущества право распоря­ жаться своим имуществом, в том числе и на случай смерти, что выражается в возможности составить завещание. При отсутст­ вии завещания законодательство старается восполнить волю наследодателя, ориентируясь на среднестатистического челове­ ка, а потому призывает к наследству супруга, детей, родителей и т. д.

Таким образом, выделяются два вида наследования:

1)наследование по завещанию;

2)наследование по закону. Этот порядок применяется лишь при отсутствии завещания наследодателя, т. е. носит восполнительный, субсидиарный характер.

§2. Наследование по завещанию

Наследование по завещанию — это переход прав и обязанно­ стей в порядке наследственного правопреемства к лицам, указан­ ным самим наследодателем в особом распоряжении (завещании), которое он делает при жизни на случай своей смерти.

Завещание выражает одностороннюю волю наследодателя по распоряжению имуществом на случай смерти, а потому яв-

488 Глава 9. Наследственное право

ляётся односторонней сделкой, порождающей права и обязан­ ности после открытия наследства. Завещанию присущи следую­ щие существенные особенности.

1. Завещание носит личный характер, так как представляет собой выражение личной воли завещателя. Это означает, что:

а) завещание должно быть совершено лично, при соверше­ нии завещания невозможно представительство, в том числе и законное. Поэт.ому не могут завещать имущество недееспособ­ ные и частично дееспособные граждане, закон не признает за ними право распоряжаться имуществом. Не могут также заве­ щать от имени подопечных и их законные представители;

б) завещание должно быть собственноручно подписано наследо­ дателем. Если же он не сможет этого сделать в силу физических недостатков, болезни и т. п., то завещание по просьбе наследо­ дателя может быть подписано в присутствии нотариуса или дру­ гого должностного лица другим гражданином, с указанием при­ чин, в силу которых завещатель не мог подписать завещание соб­ ственноручно. Таким лицом (рукоприкладчиком) не может быть нотариус или иное должностное лицо, удостоверяющее сделку.

2. Завещание носит строго формальный характер. Ему требует­ ся обязательное нотариальное удостоверение. К нотариально удо­ стоверенным завещаниям приравниваются завещания граждан, находящихся в больницах, санаториях, домах престарелых, удо­ стоверенные главврачами или директорами этих учреждений, их заместителями либо дежурными врачами; завещания граждан, находящихся во время плавания на судах РФ, удостоверенные капитанами; завещания граждан, находящихся в экспедиции, удостоверенные начальниками этих экспедиций, и др. При отпа­ дении данных обстоятельств последующее нотариальное удосто­ верение составленных таким образом завещаний не требуется.

Как правило, лишь в случае нотариального удостоверения завещание считается действительным и может породить право­ вые последствия. Однако из данного правила есть два исключе­ ния.

Первое касается денежных средств граждан, находящихся на счетах в банках, которые могут быть завещаны путем составле­ ния завещательного распоряжения в письменной форме в том филиале банка, в котором находится этот счет. Такое распоря­ жение имеет силу нотариально удостоверенного завещания.

Второе исключение представляет собой завещание, состав­ ленное гражданином, который находится в положении, явно угро­ жающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных об-