Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Комментарий к статье 124

1. Одной из целей жилищного кооператива, ради которых он создается, является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Настоящая статья устанавливает порядок предоставления гражданам или юридическим лицам, являющимся членами жилищного кооператива, жилых помещений в домах жилищного кооператива.

Решение вопросов о предоставлении жилых помещений членам жилищного кооператива входит в компетенцию высшего органа управления кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция) принимает решение о предоставлении жилого помещения членам кооператива в соответствии с размером внесенных ими паевых взносов. Таким образом, размер предоставляемого жилого помещения члену кооператива, количество в нем комнат и т.п. будут зависеть от размера внесенного им паевого взноса.

2. Основанием вселения в жилое помещение в доме жилищного кооператива является решение высшего органа управления кооператива.

3. До приобретения членом жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива такой участник кооператива имеет право владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по решению общего собрания членов этого кооператива. Например, уставом жилищного кооператива может быть предусмотрено право члена кооператива передавать свой пай другим лицам, что, соответственно, ведет за собой и передачу права на вселение в жилое помещение кооперативного дома.

Основанием приобретения указанных прав владения, пользования и, в некоторых пределах, распоряжения предоставленным жилым помещением члену кооператива является членство в жилищном кооперативе.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 125

1. Паевые взносы представляют собой средства, вносимые членами кооператива, размер, состав и порядок внесения которых определяются в уставе жилищного кооператива, из которых складывается имущество жилищного кооператива и посредством которых члены кооператива участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Имущество жилищного кооператива, складывающееся из паевых взносов членов и приобретенное по иным законным основаниям, принадлежит ему на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ).

Жилищный кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем на членов кооператива возлагается обязанность покрывать образовавшиеся у кооператива убытки путем внесения дополнительных взносов. Факт наличия убытков и их размер устанавливаются при утверждении годового баланса. Орган управления жилищного кооператива, утверждая баланс, принимает решение о размере дополнительных взносов, подлежащих внесению каждым из членов, о порядке и сроках его уплаты. Порядок покрытия убытков жилищного кооператива его пайщиками определяется в его уставе. Неисполнение членами кооператива данной обязанности может повлечь ликвидацию кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов.

Члены жилищного кооператива несут солидарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. Ответственность членов кооператива субсидиарная, то есть наступает только в том случае, когда имущества самого кооператива для удовлетворения требований кредиторов недостаточно.

2. Паем является часть имущества жилищного кооператива, отражающая размер участия члена кооператива в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Пай определяется в стоимостном выражении и складывается из паевых взносов и начислений на них, если такие начисления предусмотрены уставом жилищного кооператива.

Пай может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (юридическим лицам). К примеру, в случае, если наследодатель - член жилищного кооператива, то пай будет принадлежать всем его наследникам.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 126

ЖК РФ предусматривает возможность для члена жилищного кооператива распоряжаться жилым помещением, предоставленным ему на основании решения общего собрания членов данного кооператива на правах владения, пользования и ограниченного распоряжения в установленных законодательством пределах.

В соответствии с настоящей статьей член кооператива может поселить временных жильцов в предоставленном ему жилом помещении при соблюдении следующих условий:

- согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;

- предварительное уведомление правления жилищного кооператива;

- жилое помещение предоставляется временным жильцам в порядке и на условиях статьи 80 настоящего Кодекса (на срок проживания не более шести месяцев подряд, если позволяет норма общей площади на одного человека - соблюдена учетная норма и т.п.).

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 127

1. Статья 125 настоящего Кодекса предусматривает, что пай может принадлежать одному или нескольким лицам. В случае если пай принадлежит нескольким лицам, они обладают им на праве общей собственности. Общая собственность может быть совместной (без определения долей) или долевой (когда определены доли). При этом по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

ЖК РФ допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Таким образом, выделяемое помещение должно быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан (то есть отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства к жилому помещению).

В случае если произошел раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива в соответствии с положениями настоящей статьи, паевой взнос за которое не выплачен полностью, то в жилищном кооперативе появляется новый участник - член кооператива.

2. В соответствии с ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива также разрешаются в судебном порядке.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 128

1. ЖК РФ предусматривает возможность для члена жилищного кооператива распоряжаться жилым помещением, паевой взнос за которое полностью не выплачен, в установленных законодательством пределах.

В соответствии с настоящей статьей член кооператива вправе предоставить часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае выбытия - все жилое помещение внаем за плату при соблюдении следующих условий:

- согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;

- согласие правления жилищного кооператива;

- жилое помещение предоставляется внаем в порядке и на условиях статей 76 - 79 настоящего Кодекса.

2. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ст. 30 настоящего Кодекса).

Являясь собственником освободившихся жилых помещений, жилищный кооператив вправе сдавать их внаем за плату до приема в данный кооператив новых членов, при этом должны соблюдаться порядок, установленный уставом такого кооператива и правила, предусмотренные настоящим Кодексом в ст. ст. 76 - 79. Тем самым жилищный кооператив осуществляет деятельность, приносящую доход. В соответствии с ГК РФ (п. 5 ст. 116) доходы, полученные потребительским кооперативом (коим и является жилищный кооператив) от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами. Непосредственно в главах 11 и 12 настоящего Кодекса положения о порядке распределения таких доходов отсутствуют, кооператив вправе урегулировать данный вопрос в своем уставе.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 129

1. После полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива становится собственником жилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с ГК РФ (ст. 131) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

С момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива член этого кооператива приобретает права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными настоящим Кодексом.

2. Члены кооператива, приобретшие жилые помещения в доме жилищного кооператива посредством полностью выплаченного паевого взноса, становятся собственниками таких помещений. Наряду с жилыми помещениями они приобретают также долю в общей собственности многоквартирного дома, приходящуюся собственнику в зависимости от размера его жилого помещения. Следовательно, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при наличии в нем хотя бы одного собственника, полностью выплатившего паевой взнос, распространяются положения главы 6 настоящего Кодекса.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Комментарий к статье 130

Настоящая статья предусматривает исчерпывающий перечень случаев прекращения членства в жилищном кооперативе. К ним относятся: выход члена кооператива по его личному заявлению; исключение члена кооператива; ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива; смерть гражданина, являющегося членом кооператива; ликвидация жилищного кооператива.

Заявление члена жилищного кооператива о выходе из его состава рассматривается в порядке, определенном уставом данного кооператива.

Принудительное исключение из состава жилищного кооператива возможно лишь в случае грубого неисполнения этим членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом данного кооператива. Принудительно член кооператива может быть исключен из жилищного кооператива только по решению высшего органа управления кооператива - общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

При выходе члена из жилищного кооператива ему должен быть выплачен полностью уплаченный им паевой взнос.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению высшего органа управления кооператива. В соответствии с ГК РФ (ст. 1177) пай входит в состав наследства члена потребительского кооператива (коим является жилищный кооператив) (смотрите комментарий к ст. 131 настоящего Кодекса).

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Комментарий к статье 131

1. Согласно ст. 130 настоящего Кодекса наследники члена жилищного кооператива имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению высшего органа управления такого кооператива, тем самым наследуя пай умершего члена жилищного кооператива. В соответствии с ГК РФ (ст. 1177) в случае, если наследников несколько, решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива, определяется законодательством о потребительских кооперативах и его учредительными документами.

В случае смерти члена кооператива, настоящий Кодекс предоставляет первоочередное преимущественное право вступления в жилищный кооператив в качестве его участника супругу умершего члена кооператива, однако при условии, что такой супруг имеет право на часть пая. Имеется в виду, что умерший член кооператива вступил в жилищный кооператив и внес паевой взнос во время брака, что дает основание подразумевать общий совместный режим имущества между такими супругами, при условии что между ними не было предусмотрено иное брачным договором.

В данном случае норма настоящего Кодекса прежде всего учитывает не очередность наследников, предусмотренную ГК РФ, а преимущественное право приобретения доли имущества, принадлежащего на праве общей собственности двум собственникам.

2. В случае отсутствия оснований применения части 1 настоящей статьи или отказа супруга умершего члена кооператива от вступления в жилищный кооператив, преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет наследник члена данного кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с наследодателем.

В соответствии с ГК РФ наследниками первой очереди являются: супруг, родители и дети умершего гражданина-наследодателя.

3. Если отсутствуют основания применения частей 1 и 2 настоящей статьи или граждане, указанные в них, отказались от вступления в жилищный кооператив, преимущественное право на вступление в члены данного кооператива имеет наследник члена жилищного кооператива, не проживающий совместно с наследодателем.

4. В случае если отсутствуют основания применения частей 1 - 3 настоящей статьи или граждане, указанные в них, отказались от вступления в члены жилищного кооператива, преимущественное право вступления в члены данного кооператива имеет член семьи, проживающий совместно с наследодателем и не являющийся его наследником при условии внесения им паевого взноса.

При применении настоящей статьи следует учитывать, что лицо, вступившее в члены жилищного кооператива, когда наследники, имеющие право на пай, отказались от вступления в члены данного кооператива, должно выплатить им долю стоимости пая, соразмерную их наследственной доле.

Если никто из наследников не захотел вступить в члены жилищного кооператива, то кооператив обязан выплатить наследникам пай умершего члена кооператива соразмерно их наследственным долям.

Статья 1177 ГК РФ предусматривает, что соответствующий закон о потребительских кооперативах должен определить порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре. Поскольку настоящий Кодекс не решает указанные вопросы, они должны быть урегулированы в уставе жилищного кооператива. При их отсутствии в уставе кооператива порядок, способы и сроки выплат должны устанавливаться соглашением сторон, а при недостижении такого соглашения - в судебном порядке.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Комментарий к статье 132

Одним из оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, предусмотренных статьей 130 настоящего Кодекса, является исключение члена кооператива. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива. Настоящая статья предусматривает последствия применения такого случая.

Жилищный кооператив должен выплатить члену жилищного кооператива, исключенному из его состава и не выплатившему полностью паевой взнос, всю сумму уплаченного им пая. Сроки и условия выплаты такого пая должны быть установлены уставом жилищного кооператива. Однако срок такой выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 133

1. В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом данного кооператива, такой член кооператива подлежит принудительному исключению из жилищного кооператива. Решение о его исключении принимает высший орган управления кооператива. Члену жилищного кооператива, исключенному из его состава, выплачивается сумма уплаченного им пая не позднее чем в течение двух месяцев со дня принятия решения о его исключении. Кроме того, лицо, утратившее членство в жилищном кооперативе, тем самым утрачивает право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива. Такое лицо, а также члены его семьи должны освободить занимаемое ими помещение в доме жилищного кооператива в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

2. В случае если лицо, исключенное из жилищного кооператива, а также члены его семьи отказались добровольно выполнить указания части 1 настоящей статьи, они подлежат принудительному выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (смотрите положения части 1 статьи 35 настоящего Кодекса и комментарий к ней о порядке принудительного выселения).

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Комментарий к статье 134

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Снос дома может быть произведен по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом. Однако последствия для лиц, занимающих жилые помещения в сносимом доме на различных основаниях (на основании права собственности, права пользования и т.д.), разные.

Члены жилищного кооператива, а также члены их семей, полностью выплатившие паевой взнос, подчиняются отношениям собственности и, следовательно, статье 32 настоящего Кодекса, в соответствии с которой такие лица в случае сноса обеспечиваются другими помещениями в порядке, установленном названной статьей. Члены кооператива и члены их семей, не выплатившие полностью паевые взносы, пользуются жилыми помещениями в доме жилищного кооператива на правах владения, пользования и ограниченного распоряжения в пределах, установленных законодательством РФ, к их правоотношениям относятся положения статьи 86 настоящего Кодекса, в соответствии с которой в случае сноса таким лицам предоставляются помещения по договорам социального найма.