Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения

И иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

Комментарий к статье 30

1. Конституция Российской Федерации (ст. 35) провозглашает: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами".

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на имущество.

Под распоряжением подразумевается одно из правомочий собственника имущества, позволяющее совершать со своим имуществом распорядительные сделки, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие, ведущие к его отчуждению, либо сделки, передающие имущество во временное владение и пользование другому лицу, такие как сдача в аренду, в залог и другие.

Одним из основных правомочий собственника является пользование, оно заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения. Границы права пользования определяются, как правило, законом.

В частности, настоящий Кодекс, как и ГК РФ, определил права собственника жилого помещения, как владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему жилым помещением, однако ограничил их в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.

Назначение жилых помещений раскрывается в статье 17 ЖК РФ:

- жилое помещение предназначено для проживания граждан;

- допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).

Границы права пользования жилым помещением ЖК РФ также определил, утвердив, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации (к примеру, Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415).

Помимо ограничений, связанных с назначением и пределами использования жилого помещения, установленных настоящим Кодексом для собственника жилого помещения, могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами государственной власти определенные ограничения и в части распоряжения жилым помещением. Так, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними (ст. 256 ГК РФ, ст. 35 СК РФ).

2. Собственник жилого помещения вправе им распоряжаться, то есть совершать распорядительные сделки. Одни из таких сделок влекут за собой передачу жилого помещения во временное владение и пользование другим лицам.

Настоящей статьей определены основания, по которым собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с настоящей статьей и пунктом вторым статьи 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При этом юридическое лицо, являющееся арендатором, может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Гражданам жилое помещение может быть предоставлено на основании:

1) договора найма (имеется в виду коммерческий наем, поскольку наймодателем является частный собственник жилого помещения).

В соответствии с пунктом первым статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В таком договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане, не указанные в договоре найма в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за определенную плату, то есть заключить договор поднайма жилого помещения. Поднаниматель не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, таким образом, ответственность за его действия перед основным наймодателем несет наниматель. Срок договора поднайма не может превышать срока основного договора найма жилого помещения.

Кроме того, наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе вселить временных жильцов, иными словами, разрешить временным жильцам (пользователям) безвозмездно проживать в занимаемом жилом помещении на срок не более шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником жилого помещения (наймодателем) несет наниматель. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, только если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека.

Наниматель, поднаниматель, временные жильцы обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги (если иное не предусмотрено договором), осуществлять текущий ремонт жилого помещения (если иное не установлено договором), своевременно вносить плату за жилое помещение (за исключением временных жильцов) и не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Договор найма может заключаться максимум на пять лет. При этом смена собственника на занимаемое жилое помещение по договору найма не влечет расторжения договора или изменения договора найма такого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;

2) договора безвозмездного пользования.

В соответствии со статьей 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ГК РФ предусматривает одним из оснований для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования использование вещи ссудополучателем не в соответствии с договором или назначением вещи. Исходя из назначения жилого помещения, договор безвозмездного пользования жилым помещением заключается для проживания ссудополучателя.

По своей сути такой договор близок к договору аренды, к примеру, положения о сроках договора, об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора в ГК РФ применяются из статей, посвященных договору аренды. Однако существенным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является безвозмездность первого. Но следует иметь в виду, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). На этом основании собственник жилого помещения при прекращении договора безвозмездного пользования вправе потребовать от ссудополучателя проведения ремонта как самого помещения, так и находящегося в нем имущества и оборудования, если их состояние ухудшилось;

3) на ином законном основании.

Известно, что любой собственник может поселить в своем жилом помещении с согласия остальных членов семьи, проживающих вместе с ним, любого гражданина на правах гостя. Единственным требованием к такому гостю от органов власти может быть временная регистрация по месту пребывания, если это гражданин РФ, прибывший из другого субъекта РФ, либо вид на жительство (временная регистрация) по месту пребывания - жилого помещения собственника, если это иностранный гражданин.

Настоящий Кодекс расширяет возможности собственника жилого помещения, желающего поселить в нем граждан. Можно полагать, что иные законные основания могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами не только государственной власти, но субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятыми не в противоречии с настоящим Кодексом и ГК РФ.

3. Собственность - это не только благо, но и бремя.

Собственник жилого помещения несет бремя финансовых расходов по содержанию своего имущества. Он должен производить капитальный и текущий ремонт своего жилого помещения и оборудования в нем, а также участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (коммунальной квартиры). Под общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире понимаются помещения в такой квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ), включая оборудование таких помещений. Перечень общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности, указан в статье 36 настоящего Кодекса.

Собственник жилого помещения также должен своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, несет расходы по страхованию, охране, регистрации, специальному (санитарному, техническому и др.) осмотру, налогам на недвижимость и т.д.

В случаях, установленных законом, часть расходов по содержанию жилого помещения собственник такого помещения может переложить на других лиц. Так, по договору найма жилого помещения капитальный ремонт должен осуществлять наймодатель - собственник, однако текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя (ст. 681 ГК РФ), если иное не установлено договором найма такого помещения.

4. Данный пункт настоящей статьи более полно раскрывает обязанность собственника жилого помещения нести бремя по его содержанию. ЖК РФ обязывает собственника:

- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.

ЖК РФ подразумевает использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Любое использование жилого помещения не по назначению, установленному настоящим Кодексом, является бесхозяйственным обращением с ним. А именно: несоблюдение требований настоящего Кодекса по содержанию жилого помещения, невыполнение текущего и капитального ремонта как самого жилого помещения, так и мест общего пользования в многоквартирном доме (коммунальной квартире), капитального и текущего ремонта оборудования жилого помещения и многоквартирного дома (коммунальной квартиры), несоблюдение санитарных и технических норм, правил пожарной безопасности, использование жилого помещения под промышленные производства и т.д.;

- соблюдать законные права и интересы соседей.

Под нарушением прав и интересов соседей следует понимать не только нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание, но прежде всего такие нарушения, которые связаны непосредственно с жилым помещением: это могут быть нарушения прав и интересов соседей незаконными перепланировкой, переоборудованием жилого помещения, ремонтными работами, влекущими нарушение обеспечения жилья соседей коммунальными услугами, и др.;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливаются Правительством РФ; смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).

Положения статьи 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Комментарий к статье 31

1. ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения следующих лиц, совместно проживающих с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении:

- его супруга;

- его родителей (в том числе усыновителей в соответствии со статьей 2 СК РФ);

- его детей (в том числе усыновленных в соответствии со статьей 2 СК РФ).

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях - иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Непосредственно членами семьи собственника они не являются, такие лица обладают лишь правом пользования жилым помещением наравне с членами семьи.

2. Подразумевается, что члены семьи собственника вселены в жилое помещение собственника на основании его заявления и постоянно зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом члены семьи собственника, постоянно зарегистрированные в его жилом помещении, обладают только правом пользования таким жилым помещением, пусть и наравне с собственником, но они не могут в силу закона распоряжаться имуществом - жилым помещением собственника. Право пользования предполагает право потребления имущества в границах, определенных его назначением, установленным законом. Иными словами, члены семьи собственника вправе только проживать в таком жилом помещении, обеспечивая его сохранность. Если нарушаются права пользования членов семьи собственника, они имеют возможность защитить свои права и требовать устранения нарушений их прав, в том числе и от собственника. В частности, члены семьи собственника могут подать в суд исковое требование о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, в котором они постоянно зарегистрированы, к собственнику помещения, в случае если он препятствует им в проживании в таком помещении.

3. Право пользования жилым помещением порождает не только благо, но и обязанность. Настоящий Кодекс определил обязанность дееспособных членов семьи собственника жилого помещения нести солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

По общему правилу дееспособными гражданами являются лица, достигшие совершеннолетия - восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Могут быть признаны дееспособными до наступления совершеннолетия граждане, вступившие в брак до достижения ими восемнадцати лет, с момента вступления в брак. СК РФ определяет возможность вступить в брак с шестнадцати лет при наличии уважительных причин по разрешению органов местного самоуправления.

Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным по решению органов опеки и попечительства (при согласии обоих родителей, усыновителей, попечителей) либо по решению суда (в отсутствии такого согласия), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Обязательством, вытекающим из пользования жилым помещением, являются бремя по содержанию жилого помещения, обеспечивающему его сохранность, использование его по назначению, уплата наравне с собственником коммунальных платежей, соблюдение прав и интересов соседей и прочее.

4. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, изменились радикальным образом.

Раньше, если гражданин был вселен и зарегистрирован в жилом помещении как член семьи, у него было не ограниченное ничем право пользования жилым помещением. Он имел такие же права, и, когда он становился бывшим членом семьи собственника, выселить его было невозможно. Продать квартиру можно было только с обременением в виде бывших членов семьи. Как правило, такие квартиры никто не покупал, то есть собственник никак не мог избавиться от нежелательных бывших членов семьи, поскольку ранее в ГК РФ была норма, устанавливающая, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

С 1 января 2005 года переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 292 ГК РФ в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").

Настоящей статьей сказано: если собственника и члена его семьи (лица, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи) перестали связывать семейные отношения (к примеру, в результате развода, лишения родительских прав и др.), то право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.

Однако нужно учесть некоторые ограничения в применении данного положения.

Во-первых, если собственником жилого помещения является один из супругов (помещение зарегистрировано на его имя), а такое помещение приобретено в период брака, то в случае отсутствия брачного контракта между супругами жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов и соответственно их общей собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано.

В соответствии с СК РФ (гл. 7) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Раздел имущества может быть произведен по требованию любого из супругов добровольно - путем соглашения либо в принудительном порядке - через суд.

Не подлежит разделу имущество, принадлежавшее каждому супругу до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (к ним относится и приватизация) (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Вместе с тем и такое имущество может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

При разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

На основании вышеизложенного бывший член семьи собственника жилого помещения, являющегося совместно нажитым имуществом в период брака, может подать в суд иск о разделе имущества к супругу, на чье имя зарегистрировано спорное помещение.

Если же между супругами был заключен брачный договор, то режим собственности между супругами определяется его положениями.

Во-вторых, согласно Вводному закону (ст. 19) действие положений части 4 настоящей статьи не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Иными словами, если лица были зарегистрированы до приватизации жилого помещения, а потом один из них приватизировал такое помещение, а другой соответственно отказался в пользу первого, то второй выселен быть не может на основании положений пункта 4 настоящей статьи, если иное не установлено законом или договором.

Если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья, куда бы он мог вернуться, а также имущественное положение или другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, состояние здоровья, возраст) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд может сохранить право пользования помещением за таким бывшим членом семьи на определенный срок. В первом варианте Кодекса был определен срок 1 год. Сейчас это может быть любой срок: месяц, пять лет, пожизненно. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи (по их требованию), перед которыми у собственника есть алиментные обязательства. Закон не устанавливает, на каком праве собственник должен предоставить таким лицам жилое помещение, значит, если у него есть другое жилое помещение, он может предоставить его на основании договора безвозмездного пользования, а если другого жилого помещения нет, то собственник может заключить в пользу таких лиц договор коммерческого найма.

5. ЖК РФ устанавливает последствия для бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, а также рассматривает случаи прекращения права пользования бывшим членом семьи до истечения срока указанного решения суда.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.

До истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования бывшим членом семьи прекращается в случаях:

- одновременно (автоматически) при переходе права собственности на данное жилое помещение к другому лицу (норма похожа на п. 2 ст. 292 ГК РФ);

- на основании решения суда, если отпали обстоятельства, служившие основанием для сохранения права пользования жилым помещением, к примеру у бывшего члена семьи появилась возможность для приобретения собственного жилья.

6. Бывший член семьи собственника жилого помещения, право пользования которого сохранено на основании решения суда (часть 4 настоящей статьи), несет обязательства, вытекающие из права пользования, наравне с собственником такого помещения и другими членами семьи собственника в том случае, если бывший член семьи является дееспособным. Таким образом, ЖК РФ наделяет бывшего члена семьи собственника жилого помещения правом пользования равным с правом пользования собственника и других его членов семьи, ведущим как к благу, так и несущим обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и пр., ограничивая лишь данное право пользования бывшего члена семьи сроком, установленным решением суда.

7. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Права таких граждан, не являющихся членами семьи собственника жилого помещения (права и обязанности которых определены ч. 1 настоящей статьи), но вселенных в данное помещение собственником, определяются соглашением между собственником и такими лицами.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 32

1. Основной закон - Конституция Российской Федерации (ст. ст. 35, 40) - определяет, что право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

ЖК РФ устанавливает основание для изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается лишь в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а именно связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ. Таким образом, дополнительные основания изъятия земельных участков могут устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Собственник жилого помещения может обладать и изымаемым земельным участком по праву собственности или на основании иных вещных прав (по праву постоянного (бессрочного) пользования, праву пожизненного наследуемого владения). В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется по общим правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается по правилам настоящей статьи. Если собственник жилого помещения является и собственником земельного участка, то государством выкупается и земельный участок по правилам ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, и жилое помещение соответственно по правилам настоящей статьи.

В ГК РФ (ст. 279) сказано, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Порядок выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Таким образом, платит компенсацию собственнику тот, кто изымает у него участок, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению.

Изъятие части жилого помещения, впрочем, как и части земельного участка, допускается только при наличии согласия собственника такого помещения. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его жилого помещения, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, то тогда может быть поставлен вопрос об изъятии всего жилого помещения по предусмотренной законом процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.

2. Изъятие жилых помещений для государственных или муниципальных нужд производится по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления. Следовательно, если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для федеральных нужд или нужд субъекта РФ, то решение об изъятии такого жилого помещения принимается органом государственной власти. Если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для нужд муниципальных образований, то решение принимается органом местного самоуправления.

Настоящая статья уточняет, что решения об изъятии жилого помещения принимаются органами государственной власти или органами местного самоуправления, которые приняли решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вместе с тем в соответствии со статьей 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, то есть ГК РФ не уполномочивает органы местного самоуправления выносить решения об изъятии земельного участка в отличие от настоящего Кодекса, уполномочивающего органы местного самоуправления выносить решения об изъятии жилого помещения. В соответствии с ГК РФ орган местного самоуправления при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд должен обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ о принятии соответствующего решения. В свою очередь, ст. 11 ЗК РФ относит к полномочиям органов местного самоуправления изъятие земель для муниципальных нужд. Таким образом, органы, уполномоченные принимать решение об изъятии жилого помещения, представлены с органами, уполномоченными принимать решение об изъятии земельных участков, в одном лице.

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии жилого помещения определяется на федеральном уровне соответствующими нормативными правовыми актами.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации.

Регистрирует указанное решение орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции с последними изменениями от 30 декабря 2004 года) государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Решение уполномоченного органа об изъятии жилого помещения является ограничением (обременением) права собственности на жилое помещение, которое по истечении времени может указанное право прекратить.

Ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация ограничения (обременения) прав возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации. Таким образом, закон возлагает обязанность уведомить собственника жилого помещения на орган, осуществляющий государственную регистрацию.

4. В качестве одной из важных гарантий прав собственника жилого помещения, подлежащего изъятию, применяется его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. Собственник уведомляется о принятом решении и о дате его государственной регистрации. Настоящая статья гарантирует, что жилое помещение может быть изъято у собственника только через год со дня получения собственником такого уведомления, если только собственник не будет согласен с досрочным изъятием его помещения. По истечении годичного срока выкуп жилого помещения у собственника возможен помимо его воли.

5. Настоящая статья предоставляет право собственнику, чье жилое помещение подлежит изъятию для государственных и муниципальных нужд, в течение определенного времени владеть (фактически обладать), распоряжаться (совершать сделки) и пользоваться им по своему усмотрению (в соответствии с назначением жилого помещения), производить все необходимые затраты, обеспечивающие использование данного жилого помещения по целевому назначению (производить ремонт, согласованные переустройство, перепланировку помещения, оплачивать коммунальные платежи и др.). Собственник осуществляет все права, исполняет обязанности и несет ответственность по своим обязательствам, связанным с жилым помещением. Иными словами, собственник обладает полным объемом прав независимо от принятого решения об изъятии.

Ограничениями (обременениями) права собственности являются:

- определенный срок (с момента государственной регистрации решения об изъятии до заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе) обладания правом собственности на изымаемое жилое помещение, по истечении которого право собственности прекращается;

- к тому же собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Чрезмерные и излишние затраты, понесенные собственником, например, при осуществлении перепланировки жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения возмещаться ему не будут.

6. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Выкуп жилого помещения, изымаемого у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно располагается, для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем соглашения между собственником такого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от того, кому понадобилась земля. Хотя ЖК РФ помимо собственника жилого помещения не указывает вторую сторону сделки, это может быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на изымаемую землю, поскольку при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.

В соответствии с ГК РФ (ст. 432) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями являются:

1) условия о предмете договора (по соглашению, указанному в настоящей статье, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование обязуются уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, а собственник такого жилого помещения - соответственно принять плату за него);

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Настоящая статья называет такие существенные условия названного соглашения, как:

- выкупная цена жилого помещения;

- сроки выкупа жилого помещения;

- другие условия выкупа жилого помещения;

3) а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к форме соглашения о выкупе жилого помещения прямо не указаны настоящим Кодексом, поэтому к такому договору применяются общие правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми указанное соглашение может быть заключено в простой письменной форме (ст. ст. 124, 161 ГК РФ).

7. В выкупную землю включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду.

К названным статьей убыткам относят убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи:

- с изъятием жилого помещения;

- с изменением места проживания;

- с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если собственник платит по договору найма, к примеру), при условии если собственник не остался проживать в изымаемом жилом помещении до приобретения нового жилья (что должно быть отражено в соглашении о выкупе помещения);

- с переездом (к примеру, транспортные расходы);

- с поиском другого жилого помещения (собственник может нанять риелтора) для приобретения права собственности на него;

- с оформлением права собственности на другое жилое помещение;

- с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, то есть те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием жилого помещения. К ним относятся в первую очередь арендная плата, плата за передачу жилого помещения по договору найма, а также другие. К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо нанимателя, которые им должен возместить собственник жилого помещения.

Перечень убытков довольно-таки широк, кроме того, он не является исчерпывающим, что позволяет собственнику потребовать включить в выкупную цену и другие понесенные им расходы в связи с изъятием жилого помещения.

К примеру, если речь идет о собственнике приватизированной квартиры в доме, который должны были отремонтировать много лет назад, но этого не сделали, есть смысл включить в виде убытков стоимость непроизведенного капитального ремонта дома. Эти обязательства еще в течение двух лет с государства не снимаются. Закон о приватизации прекращает свое действие 1 января 2007 года. Так что за бывшим наймодателем по-прежнему сохраняется эта обязанность, а если он ее не выполняет, то есть повод включить эти расходы в выкупную цену, потому что квартира стоила бы дороже, если бы дом был отремонтирован.

8. Собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение по соглашению с ним. При этом стоимость нового жилого помещения учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового жилого помещения будет выше стоимости изымаемого жилого помещения, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Если рыночная стоимость изымаемого жилого помещения равна рыночной стоимости нового жилого помещения, то возмещению подлежат лишь убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Если же стоимость нового жилого помещения ниже, то наряду с убытками собственнику подлежит также выплатить разницу в стоимости помещений.

Новое жилое помещение может быть предоставлено собственнику взамен изъятого при наличии свободных жилых помещений в данной местности.

9. В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения вопрос передается на разрешение суда по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе жилого помещения.

Настоящая статья гарантирует собственнику право судебной защиты при изъятии его жилого помещения. При этом собственник жилого помещения может быть не согласен либо с самим фактом изъятия его жилого помещения, либо, будучи согласен с лишением его жилого помещения, возражать против условий такого изъятия: размера выкупной цены, условий ее выплаты, отказа в предоставлении нового жилого помещения взамен изымаемого. Суд может проверить обоснованность принятого решения об изъятии жилого помещения, соразмерность выкупной цены и прочее.

ЖК РФ устанавливает срок для обращения в суд органом государственной власти или органом местного самоуправления - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии его помещения.

10. Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу - основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны снести такой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в разумный срок за свой счет в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок пока не установлен.

Если собственники таких жилых помещений не выполняют предъявленные требования о сносе дома, их жилые помещения подлежат изъятию путем выкупа в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением положений части 4 настоящей статьи. Настоящая статья дает право органу местного самоуправления выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. При наличии в аварийном доме муниципальных жилых помещений такие помещения не подлежат изъятию.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Комментарий к статье 33

1. Настоящая статья устанавливает еще одну возможность для проживания в жилом помещении собственника определенным лицам на правах пользования таким жилым помещением - по завещательному отказу.

В соответствии со статьей 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучатель), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом завещательного отказа могут быть: передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью.

Из настоящей статьи следует, что гражданин, которому предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, а это значит, что такое лицо обязано использовать жилое помещение по назначению, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (если это квартира).

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ.

Право пользования жилым помещением у отказополучателя может прекратиться по следующим основаниям:

1) по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением, если только у такого лица не было иного законного основания пользования жилым помещением (на основании договора безвозмездного пользования, договора найма, при вступлении в брак с собственником жилого помещения и др.);

2) до истечения срока, установленного завещательным отказом в случае лишения права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, - при признании отказополучателя недостойным наследником, когда он своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В случае, когда предметом завещательного отказа была передача в пользование вещи, входящей в состав наследства, в нашем случае - предоставление ему права пользования жилым помещением, недостойный отказополучатель обязан предоставить наследнику - собственнику жилого помещения денежную компенсацию за весь период пользования жилым помещением;

3) до истечения срока, установленного завещательным отказом, на основании решения суда по правилам ч. 2 статьи 35 настоящего Кодекса в случае, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению.

2. Настоящая часть комментируемой статьи устанавливает ответственность для дееспособного гражданина, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу, по обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением.

Дееспособный отказополучатель несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением между ними (смотрите также комментарий к части 3 ст. 31 настоящего Кодекса).

3. Право собственности наследника жилого помещения может быть ограничено (обременено) завещательным отказом. Такое обременение может быть зарегистрировано по требованию отказополучателя в установленном законом порядке.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, вытекающего из завещательного отказа.

В соответствии со ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц осуществляется органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. В случае если ограничение (обременение) права регистрируется не правообладателем, такой правообладатель должен быть обязательно уведомлен о зарегистрированном ограничении (обременении).

В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, предоставляются заявление о государственной регистрации прав, документы, необходимые для ее проведения (в частности, свидетельство о праве собственности на жилое помещение), паспорт заявителя, доверенность (если в интересах заявителя действует доверенное лицо), квитанция об уплате государственной пошлины.

Регистрация права пользования жилым помещением отказополучателя не является обязательной. И интересна в юридическом аспекте только для отказополучателя, а также для предполагаемого покупателя жилого помещения, если настоящий собственник решит продать свое жилое помещение.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ).

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Комментарий к статье 34

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Одним из оснований, по которому собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, является договор пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии со статьей 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним.

Собственник жилого помещения обязан обеспечить получателя ренты жилищем, он вправе предоставить в пользование получателя ренты как жилое помещение, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, так и иное жилое помещение также по праву пользования. Если получатель ренты проживает в жилом помещении собственника на основании договора пожизненного содержания с иждивением, то пользуется помещением наравне с собственником. Если получатель ренты является дееспособным гражданином, то он осуществляет право пользования и несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования жилым помещением, а также на условиях, предусмотренных статьей 33 настоящего Кодекса (смотрите комментарий к ч. 3 ст. 31, ст. 33 настоящего Кодекса), если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Плательщик ренты - собственник жилого помещения вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.

Срок договора пожизненного содержания с иждивением, а значит, и срок пользования жилым помещением получателем ренты определяется его временем жизни.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Комментарий к статье 35

1. Право пользования жилым помещением гражданином, не являющимся собственником этого жилого помещения, может возникнуть на основании договора (найма, безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением и др.), завещательного отказа и на других законных основаниях.

Прекращение права пользования жилым помещением возможно:

- в случае истечения срока пользования, установленного в соглашении между собственником жилого помещения и пользователем;

- при переходе права собственности на занимаемое жилое помещение в случаях, когда это установлено законом;

- до истечения срока пользования жилым помещением, установленного соглашением между собственником и пользователем жилого помещения, на основании решения суда в случае нарушения порядка пользования жилым помещением, когда такие случаи прекращения права пользования предусмотрены действующим законодательством;

- в случае прекращения семейных отношений в установленном законом порядке, когда такие случаи предусмотрены законом;

- по иным предусмотренным законом основаниям.

В случае прекращения права пользования жилым помещением у гражданина по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение.

Если такой гражданин отказывается добровольно освободить жилое помещение в установленный собственником жилого помещения срок, то такой гражданин может быть выселен в принудительном порядке только на основании решения суда.

При этом подает в суд исковое требование о выселении собственник жилого помещения. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора.

Решение суда о выселении приводится в исполнение после вступления его в законную силу (ст. 210 ГПК РФ). Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование (кассационная жалоба может быть подана в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме), если она не была обжалована (ГПК РФ).

Следить за исполнением вступившего в законную силу решения суда гражданином, подлежащим выселению, будет судебный пристав-исполнитель.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на него понесенных расходов. Хранение указанного имущества осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества гражданина направляются в федеральный бюджет.

Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

2. Часть 2 настоящей статьи предусматривает основание для выселения лиц, пользующихся жилым помещением на основании решения суда (в соответствии с ч. 4 ст. 31 настоящего Кодекса; смотрите комментарий к ней), на основании завещательного отказа (ст. 33 настоящее Кодекса; смотрите комментарий к ней).

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, или систематически нарушает права и законные интересы соседей, или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (смотрите комментарий к ст. 17, ч. 4 ст. 30 настоящего Кодекса), собственник вправе предупредить его. Если его действия влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник вправе назначить разумный срок для ремонта. Если гражданин продолжает указанные нарушения и (или) не проведет необходимый ремонт, собственник жилого помещения может потребовать выселения такого гражданина в судебном порядке (смотрите комментарий ч. 1 настоящей статьи).

Таким образом, для того, чтобы выселить указанных (в ч. 2 настоящей статьи) лиц, собственник должен пройти практически три этапа (или два): сначала предупредить пользователя его жилого помещения, затем, возможно, и назначить срок для необходимого ремонта (может и не потребоваться), а потом только обратиться в суд.