Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

Комментарий к статье 135

1. В соответствии с ГК РФ некоммерческими организациями являются юридические лица, не имеющие в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяющие полученную прибыль между ее участниками. Правовое регулирование порядка создания и деятельности некоммерческих организаций определяется ГК РФ, а также специальными законами, нормами Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Некоммерческие организации могут создаваться для достижения самых разнообразных общественно-полезных целей, среди которых цели получения прибыли и распределения ее между участниками организации не могут являться основными. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является объединением собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственниками помещений могут быть физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), в том числе публичные собственники (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

В соответствии со статьей 36 настоящего Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Товарищество собственников жилья может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 37 настоящего Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

2. Учредительным документом товарищества собственников жилья является его устав, который утверждается протоколом собрания учредителей данного товарищества. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов товарищества собственников жилья совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите статьи 45 - 48 настоящего Кодекса и комментарий к ним).

Устав должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к учредительным документам юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК РФ). В уставе товарищества собственников жилья должны определяться наименование товарищества собственников жилья, место его нахождения, порядок управления деятельностью товарищества собственников жилья, предмет и цели деятельности данного товарищества, порядок как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества, а также содержаться другие сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.

Внесение изменений в устав товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

3. Товарищество собственников жилья может быть образовано в многоквартирном доме, где членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и частей комнат).

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. Настоящая статья ставит лишь условие, что число членов товарищества собственников жилья, создавших данное товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. В соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Вместе с тем согласно части 1 статьи 37 настоящего Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров.

4. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Закон не ограничивает срок деятельности товарищества. Пока существует комплекс недвижимого имущества, потребность в его эксплуатации и ремонте также не исчезнет. При неизменности условий его создания, отсутствии ограничений в уставе и существовании недвижимого имущества деятельность товарищества собственников жилья может продолжаться.

5. В соответствии с ГК РФ (ст. 51) юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива, входят следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.02.2004 N 110).

Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством РФ данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).

При государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании заявителями могут являться следующие физические лица:

- учредитель товарищества собственников жилья;

- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого товарищества собственников жилья;

- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления;

2) протокол общего собрания учредителей товарищества собственников жилья, подписанный всеми членами данного товарищества;

3) устав товарищества собственников жилья, предоставляемый в двух экземплярах (один остается в регистрирующем органе);

4) квитанция об уплате государственной пошлины (на сегодняшний день она составляет 2000 рублей в соответствии со ст. 333.33 НК РФ).

Документы предоставляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом. В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных указанным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ "О некоммерческих организациях", наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности.

Наименование товарищества собственников жилья не должно оставлять сомнений относительно его организационно-правовой формы и целей создания. В связи с этим в наименование включаются указание на форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на сферу его деятельности - "товарищество собственников жилья".

В соответствии с п. 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Поскольку основная деятельность товарищества собственников жилья осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, собственники которого являются членами товарищества, то и регистрация товарищества собственников жилья проводится по месту нахождения недвижимого имущества.

6. Имущество товарищества собственников жилья, складывающееся из вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, размер и порядок внесения которых должен быть определен в уставе товарищества, либо и из приобретенного им имущества по иным законным основаниям, принадлежит товариществу на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 Кодекса, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Однако по обязательствам членов товарищества товарищество собственников жилья не отвечает. Вместе с тем на членов товарищества не распространяется ответственность по обязательствам товарищества. Члены товарищества собственников жилья будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов, в размере неоплаченной части взносов, размер и порядок внесения которых определяется уставом товарищества.

Таким образом, существует необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 136

1. ЖК РФ ограничивает право собственников помещений в одном многоквартирном доме на объединение в несколько товариществ, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 135 настоящего Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Настоящая статья устанавливает кворум принятия решения о создании товарищества собственников жилья. Указанное решение считается принятым при условии, если за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, желающие вступить в товарищество собственников жилья, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

При этом нужно помнить, что количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам и, наоборот, несколько помещений могут принадлежать на праве собственности одному лицу. Статьями 37, 48 настоящего Кодекса установлен принцип пропорциональности количества голосов каждого собственника размеру помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику.

Решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании этого товарищества оформляется письменно протоколом.

В указанном протоколе можно отразить:

- факт учреждения товарищества собственников жилья с определенным наименованием и местом нахождения;

- факт утверждения устава товарищества собственников жилья;

- предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья;

- принципы образования органов управления товарищества собственников жилья, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава (смотрите комментарий к статье 135 настоящего Кодекса);

- размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья;

- другие положения.

2. Создать товарищество собственников жилья вправе только собственники жилых помещений многоквартирного дома. Для образования товарищества собственников жилья могут объединиться собственники разных многоквартирных домов. Настоящий Кодекс определяет два способа объединения собственников разных многоквартирных домов:

- различные (не менее чем двое) собственники жилых помещений в одном многоквартирном доме могут объединиться с различными (не менее двух) собственниками помещений в других многоквартирных домах и создать товарищество собственников жилья при условии, что это дома с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктур, то есть являются соседними домами;

- собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами могут объединиться и создать товарищество собственников жилья, если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. К ним относятся собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.

3. Товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации (смотрите комментарий к части 5 статьи 135 настоящего Кодекса).

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 137

1. Настоящая статья воспроизводит все основные права товарищества собственников жилья. Названные в ней права можно назвать основными, так как они наиболее полно обеспечивают реализацию интересов товарищества.

Товарищество реализует свои права с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

Право заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и т.п. вытекает из целей деятельности товарищества, ради которых оно создано, и связано с обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме - членов товарищества нести бремя по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Право товарищества собственников жилья, предусмотренное пунктом 2 части 1 настоящей статьи, вытекает из положений ГК РФ (ст. 48), в соответствии с которыми юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. Смета отражает поступление и расходование финансовых средств.

Наличие сметы выражает и в определенной степени обеспечивает имущественное обособление и организацию имущественной самостоятельности юридического лица.

Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом, и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья.

Согласно ч. 2 ст. 154 настоящего Кодекса плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.

Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей, которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение товарищества собственников жилья по договору, то у собственников жилых помещений есть право оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы товарищества собственников жилья.

В целях осуществления деятельности, предусмотренной уставом, товарищество собственников жилья вправе пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно.

Права товарищества, предусмотренные п. п. 3, 4 ч. 2 данной статьи, товарищество вправе осуществлять только с согласия как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Такое согласие является подтверждением, что права и законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме действиями товарищества не нарушены.

Являясь юридическим лицом, товарищество собственников жилья может совершать от своего имени действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей данного товарищества (сделки) и иные действия, отвечающие целям и задачам товарищества.

3. Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищества собственников жилья, которые созданы собственниками домов (на одну семью), дач, вправе принудительно требовать со своих членов только оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников домов, но никак не расходов на ремонт домов собственников: свои дома собственники обязаны содержать самостоятельно (ст. 210 ГК РФ), если члены товарищества не договорились об ином.

4. Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 138

1. Если товарищество будет образовано для строящегося многоквартирного дома, то любые граждане (полностью дееспособные) или юридические лица, а также органы исполнительной власти местного самоуправления и т.п. или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, вправе построить многоквартирный дом с целью создания товарищества собственников жилья.

Товарищество в этом случае образуется заказчиком, застройщиком либо иным юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления), или гражданами, или группой лиц, действующей совместно, которые будут иметь право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Учредительное собрание может определить документы, подтверждающие намерение лиц приобрести право собственности на жилое помещение в строящемся доме.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании лиц, желающих построить многоквартирный дом, - будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

Порядок проведения указанного собрания и голосования при принятии решения о создании товарищества собственников жилья определяется правилами статей 45 - 48 настоящего Кодекса (смотрите также комментарий к ним).

Решение собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме о создании товарищества оформляется письменно протоколом.

В указанном протоколе можно отразить:

- факт учреждения товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме с определенным наименованием и местом нахождения;

- факт утверждения устава товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме;

- предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме;

- принципы образования органов управления товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава (смотрите комментарий к статье 135 настоящего Кодекса);

- размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья;

- другие положения.

3. В соответствии с ГК РФ (ст. 51) юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Для регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме в регистрирующий орган предоставляются: заявление о регистрации такого товарищества, устав товарищества, копия разрешения на застройку, другие документы, перечень которых устанавливается законодательством.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

Комментарий к статье 139

1. Если товарищество будет образовано для строящегося многоквартирного дома, то любые граждане (полностью дееспособные) или юридические лица, а также органы исполнительной власти местного самоуправления и т.п. или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, вправе построить многоквартирный дом с целью создания товарищества собственников жилья.

Товарищество в этом случае образуется заказчиком, застройщиком либо иным юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления), или гражданами, или группой лиц, действующих совместно, которые будут иметь право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Учредительное собрание может определить документы, подтверждающие намерение лиц приобрести право собственности на жилое помещение в строящемся доме.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании лиц, желающих построить многоквартирный дом, - будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

Порядок проведения указанного собрания и голосования при принятии решения о создании товарищества собственников жилья определяется правилами статей 45 - 48 настоящего Кодекса (смотрите также комментарий к ним).

Решение собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме о создании товарищества оформляется письменно протоколом.

В указанном протоколе можно отразить:

- факт учреждения товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме с определенным наименованием и местом нахождения;

- факт утверждения устава товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме;

- предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме;

- принципы образования органов управления товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава (смотрите комментарий к статье 135 настоящего Кодекса);

- размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья;

- и другие положения.

3. В соответствии с ГК РФ (ст. 51) юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом РФ N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Для регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме в регистрирующий орган предоставляются: заявление о регистрации такого товарищества, устав товарищества, копия разрешения на застройку, другие документы, перечень которых устанавливается законодательством.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 140

1. В соответствии с ГК РФ (ст. 57) реорганизация юридического лица может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Участвовать в реорганизации в форме слияния, присоединения могут только товарищества собственников жилья. Создаваться при разделении и выделении также могут лишь товарищества собственников жилья. Порядок проведения реорганизации юридических лиц установлен в ст. ст. 58 - 60 ГК РФ.

2. ЖК РФ предусматривает реорганизацию товарищества собственников жилья в форме его преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Реорганизация является способом как прекращения юридических лиц, так и возникновения новых. При преобразовании юридическое лицо прекращает свое существование и на его базе возникает новое. Таким образом, согласно положениям настоящей статьи, в случае реорганизации товарищества собственников жилья оно прекратит свое существование в качестве юридического лица, а на его базе возникнет новое в виде жилищного или жилищно-строительного кооператива (в настоящем Кодексе таким кооперативам посвящены главы 11 и 12).

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 141

1. Общий порядок ликвидации товарищества собственников жилья предусмотрен положениями ст. ст. 61 - 65 ГК РФ, ст. ст. 19 - 21 ФЗ "О некоммерческих организациях", ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с ГК РФ (ст. 61) ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

В силу предусмотренного гражданским законодательством порядка (ст. ст. 61 - 64 ГК РФ) товарищество собственников жилья может быть ликвидировано как в добровольном, так и в принудительном порядке.

В соответствии с ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.

Юридическое лицо может быть ликвидировано в принудительном порядке:

- при признании судом недействительной регистрации такого юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер;

- по решению суда в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Требование о принудительной ликвидации товарищества может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

Решением суда о ликвидации товарищества собственников жилья на его членов либо орган, уполномоченный на ликвидацию товарищества его уставом, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации данного товарищества.

Кроме того, как в добровольном, так и в принудительном порядке товарищество собственников жилья может быть ликвидировано при признании его несостоятельным (банкротом) (ст. 65 ГК РФ).

Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то товарищество ликвидируется в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

После удовлетворения всех требований кредиторов имущество, оставшееся при ликвидации товарищества собственников жилья, передается либо иному товариществу собственников жилья, либо на благотворительные цели. Если же использовать имущество ликвидируемого товарищества в соответствии с его учредительными документами не представляется возможным, то оно обращается в доход государства.

2. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом нужно учитывать принцип пропорциональности количества голосов каждого собственника размеру помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику, установленный статьями 37, 48 настоящего Кодекса. Изменение соотношения голосов собственников жилых помещений - членов товарищества и лиц, не являющихся членами товарищества, может произойти по разным причинам: вследствие отчуждения жилых помещений членами товарищества, смерти члена товарищества и др. Если количество голосов собственников жилых помещений - членов товарищества становится 50%, тогда, как и в случае с меньшим количеством голосов, общее собрание членов товарищества обязано принять решение о ликвидации товарищества.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Комментарий к статье 142

Настоящая статья предусматривает возможность создания объединения товариществ собственников жилья. Целью такого объединения является совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах.

Одним из способов объединения товариществ, возможных в рамках действующего законодательства, - это договорное объединение простого товарищества. Однако заключить договор простого товарищества и участвовать в подобном договорном объединении некоммерческие юридические лица (товарищества собственников жилья ими и являются) вправе только для ведения некоммерческой деятельности и осуществления некоммерческих проектов (ст. 1041 ГК РФ).

В соответствии со ст. 121 ГК РФ некоммерческие юридические лица могут добровольно объединяться в ассоциации этих некоммерческих юридических лиц, приобретая при этом статус юридического лица. Ассоциация некоммерческих организаций является также некоммерческой организацией.

Товарищества собственников жилья могут объединяться в ассоциации товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов, а также иных соответствующих целей.

Товарищества собственников жилья, объединяясь в ассоциацию, не утрачивают своей самостоятельности и прав юридического лица, но несут субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации в размере и порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации. Поэтому решение о вступлении в ассоциацию следует относить к компетенции общего собрания членов товариществ собственников жилья как высшего органа управления товарищества.