Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 25

Статья дает определение переустройства жилого помещения.

1. В это понятие входит замена, демонтаж или установка инженерного оборудования, которые, как правило, влекут за собой изменение назначения помещений или увеличение нагрузок на общедомовые сети (например, при замене газовых плит на электрические) и другое. Переустройством (переоборудованием) считается также устройство туалетов, ванных и кухонь в квартирах без отделки. Все указанные выше изменения вносятся в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка - это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями. При этом изменения, затрагивающие несущие стены, потолки и полы, требуют внесения в технический паспорт жилого помещения.

Из статьи 19 ЖК РФ следует, что технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, то есть санитарным и техническим правилам и нормам.

Из настоящей статьи понятно, что любые перечисленные в ней действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка такого помещения.

Статьей 12 ЖК РФ (п. 10) установлено, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 26

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда не будут считаться самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

К примеру, в городе Москве все полномочия по выдаче разрешений на внутриквартирное переустройство перешли к Мосжилинспекции на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Инспекторов Мосжилинспекции обязали принять все необходимые документы в режиме "одного окна" и в течение установленного законом времени выдать разрешение на перепланировку (переустройство) помещения или мотивированный отказ.

2. Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.

Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. В соответствии с ГК РФ (ст. 672) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, а также к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680 и других статей ГК РФ. Статья 678 ГК РФ указывает на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется предоставить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Из всех требуемых документов (правоустанавливающие документы на помещение, его технический паспорт и другие), исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, особым является проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Он должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.

Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего, конечно, сходить в ДЕЗ или управляющую компанию и узнать, кто делал проект дома, в котором находится переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. Дело в том, что проект перепланировки (переустройства) лучше всего заказывать в той же самой проектирующей организации, поскольку ее специалистам известны все слабые места этого дома и им будет проще получить все необходимые согласования. Затем заключается договор между организацией-проектировщиком и собственником либо иным уполномоченным им лицом переустраиваемого (перепланируемого) помещения. В договоре необходимо указать пункт о том, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику помещения либо уполномоченному им лицу нужно будет лично получать их в Мосгорэкспертизе.

По проекту выполняются следующие работы.

При перепланировке:

- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);

- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);

- установка внутренних лестниц;

- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);

- изменение формы оконных и наружных проемов;

- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;

- устройство оконных и наружных дверных проемов;

- изменение входов в здание;

- устройство входов в здание;

- пристройка тамбуров входов;

- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;

- остекление лоджий и балконов;

- замена столярных элементов фасада;

- изменение материалов и пластики внешних конструкций;

- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения Москомархитектуры);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

При переустройстве:

- замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

- устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (за исключением устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

3. ЖК РФ установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки. Таким образом, местное законодательство не может устанавливать свои правила, вносить в этот перечень изменения и требовать от заявителя предоставления каких-либо других документов.

В подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку с перечнем принятых документов. В такой расписке обычно указывается дата не только получения вышеупомянутым органом представленных документов, но и получения согласования.

4. Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании.

5. При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ. Если заявитель не явился лично для получения указанного документа, орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет документ в день предполагаемого получения заявителем документов по адресу, указанному в заявлении.

6. Документ, выдаваемый органом, осуществляющим согласование, на основании принятого решения о согласовании, служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 27

1. Не позднее 45 календарных дней может быть принято решение и об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ должен быть мотивированным, тем более что настоящий Кодекс определяет исчерпывающий перечень оснований отказа в согласовании. Отказано заявителю в согласовании может быть только в трех случаях. Указанные в настоящей статье ЖК РФ основания отказа не могут быть изменены нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Причины отказа толкуются довольно-таки широко, поэтому, несмотря на то что их всего три, орган, осуществляющий согласование, может отказать заявителю по многим причинам, которые прямо не указаны в статье, но подразумеваются (смотрите также комментарий к статье 24 настоящего Кодекса). Например, такое основание для отказа в согласовании, как несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, уже дает основание полагать, что это будет основная причина отказа в согласовании. Дело в том, что большинство субъектов РФ принимало свои нормативные правовые акты, регулирующие проведение переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, которые также должны учитываться при составлении проекта. Однако настоящий Кодекс все же возлагает все полномочия относительно регулирования вопросов перепланировки и (или) переустройства на органы государственной власти РФ, поэтому смеем надеяться, что будут приняты законы на федеральном уровне, устанавливающие единые правила для всей России.

2. Решение об отказе в согласовании представляет собой определенный письменный документ, форма которого может утверждаться не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления, поскольку ЖК РФ не акцентирует внимание на форме такого решения. Однако обязательным условием содержания такого документа, какой бы формы оно ни было, являются указание на основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и ссылка на нарушения, предусмотренные настоящей статьей.

3. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения об отказе в согласовании орган местного самоуправления выдает такое решение лично заявителю или уполномоченному им лицу либо отправляет по адресу, указанному в заявлении, в случае, если заявитель не явился.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке по общим правилам процессуального законодательства РФ.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 28

1. Когда работы по переустройству и (или) перепланировке закончены, наступает стадия приема объекта. Создается комиссия (требования к составу которой могут регулироваться нормативными правовыми актами как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления), которая подписывает соответствующий акт.

В состав этой комиссии обычно входят представители:

- муниципального органа (районной управы);

- управляющего домом;

- автора проекта;

- исполнителя работ;

- хозяина квартиры.

Если все в порядке, комиссия зафиксирует это в соответствующем документе - акте приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии является подтверждением завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

2. На основании акта приемочной комиссии будут внесены изменения в технический паспорт БТИ по данному жилому помещению. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества органом, осуществляющим согласование, в сроки и в порядке, не установленные настоящим Кодексом.

Сроки могут быть установлены и на уровне законодательства субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Хотя юридическим основанием завершения переустройства и (или) перепланировки является акт приемочной комиссии, на практике лишь после того, как будут внесены изменения о проведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, перепланировку и (или) переустройство жилого помещения можно считать окончательно завершенным.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 29

1. Если переустройство и (или) перепланировка жилого помещения были проведены собственником такого помещения или уполномоченным им лицом при отсутствии согласования - документа, выдаваемого органом местного самоуправления, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, подтверждающим положительное решение такого органа о согласовании, или работы по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения были проведены в нарушение проекта, предоставляемого собственником переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения либо уполномоченным им лицом для согласования, то проведенные переустройство и (или) перепланировка считаются самовольными.

2. При определении мер ответственности для лица, которое самовольно переустроило и (или) перепланировало жилое помещение, ЖК РФ делает ссылку практически на все законодательство, предусматривающее ответственность за указанные действия.

В частности, Кодекс об административных правонарушениях РФ устанавливает следующую ответственность за:

- самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений (п. 1 ст. 7.21) - предупреждение или наложение административного штрафа от 10 до 15 МРОТ;

- самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21) - административный штраф от 20 до 25 МРОТ;

- самоуправство (ст. 19.1) - предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 до 3 МРОТ;

- нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ, на юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ.

3. ЖК РФ также устанавливает ответственность для лица, осуществившего самовольную перепланировку и (или) переустройство жилого помещения.

Настоящий Кодекс обязывает лицо, совершившее указанное правонарушение, а именно собственника жилого помещения или нанимателя, занимающего помещение по договору социального найма, привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом местного самоуправления, осуществляющим согласование.

4. Собственник самовольно переустроенного и (или) перепланируемого жилого помещения или наниматель, занимающий такое помещение по договору социального найма, может сохранить свое жилое помещение в переустроенном и (или) перепланируемом состоянии лишь на основании решения суда. Это серьезно осложняет дело. К примеру, ранее в городе Москве на основании закона города, особенно если самовольное переустройство (перепланировка) было сделано предыдущими нанимателями (по договору социального найма), можно было его легализовать и власти должны были этому содействовать.

Теперь для сохранения самовольного переустройства (перепланировки) помещения его собственнику (нанимателю по договору социального найма) нужно подать в суд по месту нахождения такого помещения исковое требование по общим правилам гражданского судопроизводства. При этом, если проведенным переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза их жизни или здоровью, суд вправе принять решение о сохранении проведенного переустройства и (или) перепланировки.

5. Если же собственника (нанимателя по договору социального найма) обязали-таки привести помещение в прежнее состояние, а он не выполняет вынесенные требования, исковое требование к такому собственнику в суд подает орган, который осуществляет согласование. Суд вправе принять решение:

- о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и обязав нового собственника привести помещение в прежнее состояние;

- расторжении с нанимателем договора социального найма и возложении на собственника помещения (наймодателя) обязанности привести помещение в прежнее состояние.

6. Для нового собственника самовольно переустроенного и (или) перепланируемого жилого помещения и для собственника, который является наймодателем такого помещения, устанавливается новый срок для приведения помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В отношении частного собственника это справедливо. Однако как будут применяться на практике указанные положения в отношении собственников-наймодателей, которыми могут быть государство или муниципалитет?