Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Комментарий к статье 143

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за создание товарищества собственников жилья, становятся его членами, а товарищество, соответственно, подлежит государственной регистрации.

Новыми членами товарищества собственников жилья с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся собственники помещений в многоквартирном доме, подавшие заявление о вступление в члены товарищества собственников жилья.

В уставе товарищества могут быть предусмотрены порядок вступления в члены товарищества и орган, к компетенции которого относится прием новых членов.

2. Каждый новый собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, обладает правом стать членом данного товарищества. Устав товарищества или решение членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.

3. Настоящая статья предусматривает лишь порядок добровольного выхода из состава товарищества его членов: в случае прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме (это может произойти и принудительно, но выход из товарищества будет лишь следствием), и в случае заявления члена товарищества о его выходе. Порядок выхода члена товарищества может быть предусмотрен уставом. Настоящая статья не содержит положения о принудительном исключении членов товарищества из его состава.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 144

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Собственники помещений в многоквартирном доме, желающие организовать товарищество собственников жилья, имеют право участвовать в управлении делами товарищества, тем самым они реализуют свои интересы в совместном управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Определяя органы управления товарищества собственников жилья, настоящий Кодекс устанавливает в их качестве общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Следовательно, каждый из учредителей товарищества собственников жилья должен иметь возможность участвовать в управлении делами товарищества.

Настоящая статья указывает и исполнительный орган в лице коллегиального органа - правление, в соответствии со статьей 147 настоящего Кодекса. Речь идет об исполнительном органе, который призван готовить и осуществлять решения общего собрания, оперативно решать конкретные организационные, финансовые и хозяйственные вопросы. Единоличным исполнительным органом товарищества собственников жилья является председатель правления товарищества. Поскольку председатель правления товарищества имеет прямое отношение к правлению товарищества - органу управления, то он также является органом управления, хотя настоящая статья прямо на это и не указывает.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 145

1. ЖК РФ устанавливает орган управления многоквартирным домом - общее собрание членов товарищества собственников жилья.

Все члены товарищества собственников жилья являются собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, все члены товарищества собственников жилья - собственники владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством, объектами общего имущества в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности.

Соответственно, каждый член товарищества собственников жилья - собственник помещения в многоквартирном доме должен иметь возможность участвовать в управлении многоквартирным домом.

Указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, в которых создано товарищество собственников жилья.

2. Реализуя право членов товарищества собственников жилья - собственников помещений в многоквартирном доме принимать непосредственное участие в совместном управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, общее собрание является именно таким управленческим органом, который учитывает голоса каждого из членов товарищества собственников жилья - собственников помещений этого дома, даже если при решении того или иного вопроса такой собственник остается в меньшинстве.

Реальное участие в управлении многоквартирным домом состоит в том, что настоящий Кодекс определяет перечень наиболее принципиальных вопросов жизни как товарищества собственников жилья, так и самого многоквартирного дома, которые рассматриваются его органом управления - общим собранием. К их числу относятся вопросы: внесения изменений в устав товарищества; принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрания правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образования специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятия решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Перечень вопросов, решаемых общим собранием, установленный настоящей статьей, не является исчерпывающим, поскольку общее собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях настоящего Кодекса. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассмотреть любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества. Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно ст. 247 ГК РФ, долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

3. Устав товарищества собственников жилья является его единственным учредительным документом. Поэтому в его положениях могут быть предусмотрены вопросы, решение которых относится также к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, хотя и не предусмотренных прямо в настоящей статье.

4. Настоящая статья представляет право общего собрания членов товарищества собственников жилья решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (смотрите ст. ст. 147, 148 настоящего Кодекса, а также комментарий к ним).

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 146

1. Подготовка, созыв и проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся к компетенции правления товарищества (ст. 148 Кодекса). Однако настоящая статья устанавливает, что общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть инициировано любым из его членов.