До недоліків світових кадастрових систем віднесено:

1. обмежена комп’ютеризація

2. зв’язок реєстрації прав на нерухомість та кадастрових карт не достатньо ефективний або несумісний

3. Повноваження державного контролю в різних відомствах

4. фінансування лише за бюджетний кошт

5. недостатність законодавства

6. низька точність карт

7. повільне оновлення, повільний сервіс для замовника

8. неефективна фінансова модель

9. коштовність, дубляж інформації

10. не достатньо ефективна система, низький ступінь покриття території

11. висока інвестиційна ціна, негнучкість системи

12. низький законодавчий рівень щодо інтеграції з іншими завданнями

Традиційні визначення в сфері кадастрових систем (визначення Хенссена): Кадастр - це системно впорядкований опис публічних даних, що стосуються власності всередині району (округу) країни, засновані на знімках їх меж. Такі ділянки впорядковано ідентифікуються шляхом присвоєння кожній унікального імені чи номеру.Загальний вигляд таких ділянок, що знаходяться в чиїй небудь власності та ідентифікація номера ділянок зазвичай показані на великомасштабних картах, які разом з журналами реєстрації вказують для кожної окремої ділянки її тип, вид, ціну і права володіння, тобто ми знаходимо відповідь на запитання «де ?» та «як багато? »

Земельна реєстрація – це процес офіційного фіксування прав на землю шляхом укладання угод куплі-продажі, передачі, дарування і т.п. або реєстрації прав власності на землю. Це означає, що існує офіційний запис – земельний реєстр прав на землю або ж реєстрації угод-договорів, що стосуються зміни юридичного власника при продажі ділянки. Це визначення дає відповідь на питання «хто?» і «як?».

Таким чином, нова кадастрова система буде направлена на :

1.Необхідність підтримки сталого розвитку. Кожна організована спільнота має належну увагу приділяти питанням планування земельних ресурсів, що гарантувати їх сталий розвиток, а тому в цьому розрізі необхідно визначити основні аспекти, які потребують втілення:

1.Гарантії та захист прав власності на землю;

2. Забезпечення гарантій прав для кредитування;

3.Спостереження(моніторинг) за земельними ресурсами та їх подальшим розвитком;

4.Підтримка в стягненні податків на землю та нерухомість;

5. Захист державних земель;

6.Зменшення кількості земельних спорів;

7. Сприяння земельним реформам;

8. Покращення планування використання землі;

9. Підтримка в управлінні земельними ресурсами;

10 . Виробництво статистичних даних

Отже, надійна та повна інформація про правове та фізичне становище земельних ділянок допомагає забезпечити сталий розвиток.

2. Сприяння політичній стабільності. Оскільки права на землю залишаються найвагомішими соціальними та політичними аргументами, які використовують як окремі індивідууми так і соціальні групи, вони значно впливають на емоційний стан суспільства. Особливо це характерно для країн з перехідною економікою, в яких інвестор (іноземний) не поспішає вкладати гроші допоки земля не може бути ним придбана у приватну власність і допоки захист цього права не буде гарантована державною установою реєстрації. Тому необхідна сильна правова система та політична база, щоб гарантувати необхідну надійність. В більшості країн традиційні кадастрові системи є інструментом, який закріплю надійність ринку землі. Інакше кажучи – немає кадастрової системи – немає законно функціонуючого ринку землі.

3. Запобігання конфліктам приватних та суспільних інтересів. Оскільки земельні ресурси вичерпуються, суспільство має регулювати використання землі. Закони, що регулюють землекористування, визначають які саме види землекористування бажані та дозволені, а які заборонені. Планування землекористування визначає правові земельні об’єкти, на які можуть бути встановлені обмеження по їх передачі у власність. У зв’язку зі зростанням ризиків екологічної кризи, викликаною неможливістю утилізації промислових відходів, суспільство створює закони з посилення захисту навколишнього середовища. Ці правила також можуть обмежувати свободу землекористування, надану законним власникам. Критична форма обмежень утворюється тоді коли суспільство має захистити своїх громадян від загроз в ситуаціях екологічної катастрофи (приклад аварія ЧАЕС).

4. Підтримка економіки. Економіка на сьогодні як відомо знаходиться у стані глобалізації. Часто виробничі, маркетингові, сервісні, науково-дослідні структури міжнародних кампаній розміщені в різноманітних частинах світу, що призводить до збільшення витрат на придбання та продажу землі. Тому для міжнародних компаній зручніше мати справу з земельними питаннями, коли національні кадастрові системи схожі або не значно відрізняються одна від одної. Кадастрова система, прозора та публічна в питаннях правового становища земель, зменшує ризики фінансових втрат. Простим запитом зацікавлені особи можуть отримати повну інформацію щодо любої земельної ділянки, а стандартизація кадастрової системи допомагає господарюючим суб’єктам швидше та простіше вирішувати питання щодо землі, а це означає економити гроші та час. В свою ж чергу економія передається замовникам, тим самим здешевлюючи послугу та продукцію. Для того щоб забезпечити такі послуги, необхідно з одного боку мати просту структуру розподілу інформації, а з іншого ефективні процедури зберігання, пошуку та супроводу даних.

У Богорській декларації Організації Об’єднаних Наційй, 1996 стверджується, що, для того, щоб справитися з великим об’ємом завдань та вимог кадастрова система повинна бути:

• простою та ефективною;

• бути адаптованою до рівня зростання чисельності населення та розмаїття етнічних груп;

• забезпечувати вільний доступ до землі, захист прав власності на землю

• містити великий масив інформації;

• включати всі державні та приватні землі;

• бути частиною національної інфраструктури просторових даних.

Структура кадастрової системи в значній мірі залежить від ментальності нації (яка, до речі, впливає на законодавчу інфраструктуру): R= f(J); J=f(M) де: R – реєстраційна система, J – законодавча інфраструктура, M – ментальність нації. Наприклад, у США кадастрова система далека від досконалості за європейськими мірками, але вона влаштовує націю, і про це красномовно свідчить стан та динаміка ринку землі та інших об’єктів нерухомості, об’єми іпотечного кредитування тощо. Ще одним критерієм створення кадастрової системи є її соціальна спрямованість. Це полягає у зручності та доступності використання такої системи широкими верствами населення. У більшості розвинених країн, де за реєстраційні роботи береться платня від користувачів, вона не є великою і не направлена на отримання надприбутків, а тільки на покриття витрат, пов’язаних з роботою кадастрової системи.

Кадастрова система в Україні. Україна має певний досвід у веденні системи земельних записів. Зараз ця система охоплює базовий державний земельний кадастр та цілу низку галузевих кадастрів (містобудівний кадастр, лісовий, водний, кадастр корисних копалин та ін.) Усі ці кадастри ведуться переважно за старою паперовою технологією та потребують докорінної зміни стосовно взаємозв’язків між ними та принципами роботи.

В той же час, в деяких регіонах досить успішно ведуться роботи по створенню автоматизованих кадастрових систем, які використовуються при вирішенні поточних задач, пов’язаних з обліком земельних ділянок, формуванням та виготовленням державних актів на право власності та інше. Але ці роботи, як правило носять безсистемний характер, виконуються без чіткої науково-технічної документації, не базуються на єдиних моделях та стандартах баз даних. На сьогоднішній день ведуться роботи по створенню багатоцільовою кадастрової системи відповідно до розробленої “Концепції автоматизованої системи державного земельного кадастру України (АС ДЗКУ)” та “Програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру”, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року №    1355. Метою даної концепції є створення на основі застосування сучасних інформаційних та ГІС-технологій єдиного інформаційного середовища для ефективного управління земельними ресурсами, інформаційного забезпечення ринку землі, оподаткування, реєстрації прав власності та інформаційної взаємодії з іншими автоматизованими системами. Крім вищезазначеної Програми, дана концепція також відповідає положенням статей 193-204 нового Земельного Кодексу України, які регламентують склад та порядок ведення державного земельного кадастру та ведення державного реєстру земель.АС ДЗКУ відноситься до складу відомчих автоматизованих інформаційних систем і її архітектура відображає організаційну структуру Держкомзему України.

АС ДЗКУ має ієрархічну трьохрівневу територіально розподілену структуру, до складу якої входять:

• АС ДЗК базового рівня ( на рівні міст Києва і Севастополя, міст обласного значення, адміністративних районів, крім районів у містах);

• АС ДЗК регіонального рівня ( на рівні Автономної Республіки Крим, областей);

• АС ДЗК національного рівня (Держкомзем України).

На базовому рівні в Державному земельному кадастрі формуються і зберігаються відомості про земельні ділянки, розміщені на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (село, селище, сільська рада, місто, район), про межі земельних ділянок, населених пунктів та відповідних адміністративно-територіальних одиниць в цілому, про розподіл земельних ділянок серед власників землі, землекористувачів (у тому числі орендарів), про правовий режим земельних ділянок, їх кількісну та якісну характеристику та оцінку земель. Для виконання зазначених функцій на базовому рівні розробляються індексні карти відповідних адміністративно-територіальних утворень, ведуться бази даних АС ДЗК базового рівня, реєструються права власників та користувачів земельних ділянок, здійснюється інформаційно-аналітичне обслуговування юридичних осіб та громадян тощо.

На регіональному рівні в Державному земельному кадастрі містяться відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць (сіл, селищ, сільських рад, міст, районів, областей, Автономної Республіки Крим) та статистичні дані про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику і оцінку земель. На регіональному рівні передбачається ведення регіональних централізованих кадастрових БД, до складу яких входять бази даних базового рівня.

На національному рівні в Державному земельному кадастрі містяться відомості про державний кордон України, межі Автономної Республіки Крим, областей та міст Києва і Севастополя та статистичні дані про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику і оцінку земель. На національному рівні передбачається ведення централізованої бази даних державного земельного кадастру України.

Основними об’єктами обліку кадастрових баз даних є земельні ділянки (парцели), інформація про які вноситься до Реєстру земельних ділянок АС ДЗКУ . Крім цього, в БД АС ДЗКУ ведуться також: Реєстр власників та користувачів земельних ділянок, Реєстр правових документів та Реєстр прав. Передбачається також ведення в складі БД АС ДЗКУ Реєстру будівель та споруд (та їх частин, в тому числі квартир). Крім атрибутивних даних в БД АС ДЗКУ містяться також електронні планово-картографічні матеріали, до яких відносяться індексні карти, чергові кадастрові плани та інші тематичні планово-картографічні матеріали. Чергові кадастрові плани ведуться в ГІС-середовищі з забезпеченням програмно-інформаційної взаємодії з атрибутивними БД. Чергові кадастрові плани ведуться для всіх адміністративно-територіальних одиниць України.

Централізована модель (рис. 1) побудови ЄКРСУ передбачає, що:

– технічні засоби, серверне системне та прикладне програмне забезпечення, база даних державного земельного кадастру та реєстр прав територіально будуть сконцентровані в одному місці – у центральному апараті Держкомзему України чи в ЦДЗК;

– система повинна забезпечити доступ до даних для всіх категорій користувачів на всіх рівнях (включаючи ведення даних, облік об’єктів та реєстрацію прав, формування аналітичних звітів, перегляд картографічних даних, отримання довідок, оформлення документів на земельну ділянку або нерухоме майно, тощо);

– доступ до даних може бути як в online (безпосередньо до серверу застосувань), так і offline (отримання інформації по електронній пошті, яка оброблюється по мірі надходження) режимах;

– online-доступ до даних може здійснюватися як по закритих виділених каналах зв’язку, так і по загальнодоступних каналах Internet;

– необхідно забезпечити постійне оновлення та збереження в актуальному стані досить великого об’єму геоінформаційних даних, включаючи індексні та кадастрові карти всіх земельних ділянок та кадастрові плани на всі населені пункти України (більше 30000) та на землі за їх межами;

– необхідно впровадити цілий ряд організаційних заходів та програмно- технічних засобів, які б забезпечили підвищену надійність системи та засобів телекомунікацій, стійкість її до збоїв, а при наявності збоїв – коректне збереження даних та швидке відновлення працездатності;

– така модель потребує створення підвищеної системи безпеки, оскільки надзвичайна велика кількість запитів зацікавлених осіб та організацій обумовлює потенційну загрозу несанкціонованого доступу до даних або вірусної атаки.

Основні принципи роботи АС ДЗК. 1. Система єдина на всій території України (єдиний банк даних, єдина мережа передачі інформації, єдина система захисту інформації, єдині підходи і правила при формуванні земельно-кадастрової інформації, єдина система координат). 2. Система працює в режимі реального часу - on-line (в будь-який момент оператор має актуальну інформацію про стан кожної земельної ділянки). 3. Інформація про будь-яку зміну в базі даних, а також про оператора, який здійснив цю зміну, вноситься до електронного журналу і залишається там назавжди.     4. Система дає можливість працювати із замовником у режимі єдиного вікна. При цьому більшість перевірок коректності даних про земельну ділянку проводиться комп'ютером під час надходження інформації до бази і система одразу видає результат.     5. Більшість паперових даних зберігається в системі у вигляді електронних копій,що робить прозорим процес обліку бланків і документів та унеможливлює корумповані дії. АС ДЗК створювалася за прикладом земельного кадастру міста Києва та реалізована із застосуванням сучасних світових технологій. Було використано програмний продукт ARCVIEW 9.x фірми ESRI – світового лідера ГІС технологій.

Цілі та завдання кадастрово-реєстраційної системи АС ДЗК

1.      Забезпечення централізованого обліку земельних ділянок та просторових даних щодо них.

2.      Забезпечення всіх передбачених законом прав громадянина на земельну ділянку.

3.      Встановлення чітких меж земельних ділянок.

4.      Унеможливлення накладання однієї земельної ділянки на іншу.

5.      Забезпечення контролю використання земель державними органами.

6.      Зведення до мінімуму впливу “людського фактору” на процес     землевідведення.

7.      Забезпечення надійного зберігання земельно-кадастрової інформації в електронному вигляді.

8.      Надання передбачених законом відповідей громадянам і державним установам на їхні заяви та запити.

9.      Надання свідоцтв та витягів із системи.

10.   Забезпечення доступу до необхідної, актуальної інформації державним органам влади та органам місцевого самоврядування.

Процес реєстрації земельної ділянки. 1.   У разі виникнення фатальної помилки система показує всі наявні в обмінному файлі неточності, надає офіційну довідку користувачеві про те, якої інформації не вистачає і що саме потрібно виправити. Електронна копія довідки зберігається на сервері.

2.        Якщо файл In-4 прийнято без помилок або помилка несуттєва, інформація про земельну ділянку вноситься в базу даних, про що замовнику видається довідка. Ця інформація зберігається в окремому шарі, який називається проміжним. Її можна редагувати, до неї можна додавати дані, яких не вистачає, тощо.

3.         Після виготовлення державного акту замовник приходить до Центру ДЗК для реєстрації документа. Реєстратор звертається до бази даних і отримує доступ до інформації в проміжному шарі щодо відповідної ділянки. Після внесення номера державного акту та номера запису в книзі реєстрації система реєструє право власності. Інформація переноситься з проміжного шару в актуальний і вже не може бути змінена.

Обробка інформації в АС ДЗК. Для того, щоб зареєструвати земельну ділянку, замовник (землевпорядна організація) подає технічну документацію з обмінним файлом In-4 для перевірки в районний відділ Центру ДЗК. Оператор завантажує обмінний файл до центральної системи, де проводиться синтаксичний, семантичний та просторовий аналіз даних. Перевіряються:

1.     структура файлу In-4;

2.     коректність подання координатних систем та кодів; адміністративно- територіальних одиниць;

3.     наявність обов'язкових дескрипторів (полів даних);

4.     структури полів відносно кожного дескриптора;

5.     коректність інформації;

6.     наявність обов'язкових документів;

7.     відповідність заявлених та фактичних метричних характеристик (площа, довжина);

8.     відсутність дублювання точок та незамкненостей полігонів;

9.     відсутність розбіжностей точок у сусідніх контурах та перетинання полігонів;

10. накладання земельних ділянок та угідь;

11. попадання заданого полігону до району згідно КОАТУУ;

12. нові дані по відношенню до раніше зареєстрованих.

      В цілому повний аналіз забирає менше 1 секунди. Одночасно з електронною перевіркою оператор має можливість здійснити візуальну перевірку коректності даних та коректність розташування ділянки на різноманітних картографічних основах.