Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения по ипотеке?

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к отношениям по ипотеке в случаях, когда данным Кодек­сом или Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. Что же касается залога земельных участков, то их залог может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается фе­деральными законами.

Особенностям ипотеки земельных участков посвящена самостоятель­ная глава Федерального закона (глава XI), в которой прежде всего опре­делены земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Тако­выми, согласно статье 62, могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предостав­ленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки лич­ного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, стро­ениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственно­го обслуживания (функционального обеспечения). При наличии же общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Особо оговорены в Законе (ст. 63) земельные участки, не подлежащие ипотеке. Таковыми являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсоб­ных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нор­мативными актами субъекта Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целево­го назначения и разрешенного использования. Оговорено также, что, ес­ли договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельно­го участка право залога на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распро­страняется.

Тема 6 основания возникновения, прекращения и защиты прав на землю Каковы основания возникновения прав собственности, владения, пользования и аренды земли?

При рассмотрении данного вопроса необхо­димо прежде всего иметь в виду, что в отличие от многих других видов имуществ возникнове­ние прав на землю, в том числе и права собст­венности, имеет значительные особенности. В Гражданском кодексе Российской Федерации подробно урегулированы вопросы возникнове­ния права собственности. Им посвящена само­стоятельная глава ГК (гл. 14), в которой предусмотрены основания возникновения пра­ва собственности на новую вещь у ее изготови­теля, на плоды, продукцию и доходы, на вещь, изготовленную путем переработки ее, и др. Эти и другие предусмотренные в данной главе ГК РФ основания возникновения права собствен­ности не могут быть применены к земле, явля­ющейся весьма специфическим объектом пра­вовых отношений. В этой связи вопросы возникновения права собственности и иных прав на землю, равно как и прекращение их, должны быть урегулированы в полном объеме в земельном законодательстве, и в первую оче­редь - в новом Земельном кодексе Российской Федерации.

Кроме того, следует также обратить внима­ние на то, что основания возникновения прав собственности, владения и постоянного (бессрочного) пользования зем­лей существенно отличаются от оснований возникновения прав срочного пользования и аренды земли. Если первая группа оснований касается вещных прав на землю, то вторая - обязательственных, возникающих главным образом из договоров.

Анализируя действующее земельное законодательство, можно ут­верждать, что право собственности на землю, как и иные права на нее, возникают на основе право устанавливающих и право изменяющих юри­дических фактов. Таковыми в данной сфере отношений являются акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправ­ления; договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также, хо­тя и не предусмотренные им, но не противоречащие ему; приобретательная давность и др.

Необходимо также иметь в виду, что с переходом к рыночной эконо­мике и отменой монополии государства на землю число оснований воз­никновения прав на землю, в том числе и права собственности, значи­тельно возросло, главным образом за счет таких оснований, как договоры купли-продажи, дарения, наследование по завещанию и др., чего в усло­виях национализации и монополии государственной собственности на землю не было и не могло быть. Соответственно сократилось и число слу­чаев возникновения прав на землю на основе административных актов. Вместе с тем такие акты и по сей день являются преобладающими осно­ваниями возникновения прав на землю, поэтому и в настоящее время, в условиях отмены монополии государства на землю, можно говорить лишь об относительном сокращении таких оснований, что является одной из существенных особенностей земельных отношений, не укладывающихся в общие рамки гражданско-правового регулирования.

Земельным законодательством достаточно подробно урегулирован порядок предоставления земельных участков в собственность, пожиз­ненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и срочное пользование, правда, ряд статей ЗК РСФСР, касаю­щихся данных вопросов, признаны недействующими, что создает опре­деленные трудности при практическом решении указанных вопросов. Особенно подробно урегулировано предоставление земель в связи с рас­формированием колхозов и совхозов, образованием крестьянских (фер­мерских) хозяйств, что подробно анализируется в курсе аграрного права.

Действующим законодательством предусмотрено, что граждане Рос­сийской Федерации имеют право по своему выбору на получение земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для веде­ния крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяй­ства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного строительства и иных целей, связанных с ведением сельско­хозяйственного производства. Соответствующие права на землю возника­ют после регистрации права собственности на землю, права землевладе­ния, землепользования, договоров на временное пользование и аренду земельных участков. Согласно Федеральному закону от 21 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также ограничения (обременения) - сервитута, ипотеки, доверительное управление, аренда и др.

Государственная регистрация, согласно ст. 2 Закона, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ции. Государственная регистрация является единственным доказательст­вом существования зарегистрированного права. Зарегистрированное пра­во на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Утвержденные постановлением Правительства Российской Фе­дерации от 18 февраля 1998 г. № 219 Правила ведения Единого государ­ственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним уста­новили формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.