6. Возникновение права собственности на землю

Право собственности на землю может возникнуть при наличии определенных юридических фактов, отмеченных в конституционном, гражданском, земельном законодательстве. Такие юридические факты разделяются на первичные и производные. Почти во всех странах мира к первичным фактам относятся: захват незанятых свободных земель, захват их в результате захватнических войн, перераспределение крепостнических и общественных земель, конфискация и национализация земли. В Украине вся земля относилась к государственной собственности, поэтому первичным юридическим фактом, которым признавалось право собственности народа Украины стал закон УССР “Об экономической самостоятельности УССР”.

Частная форма собственности установлена Земельным кодексом Украины от 1992 г..

Производный способ приобретения права собственности на землю связан с переходом права собственности на землю на основании акта распоряжения землей, который исходит от предыдущего владельца, то есть от государства. В последующем с проведением земельной реформы к производным способам приобретения права собственности на землю стали относить договоры купли-продажи, дарения, мены, акты наследования и др. Согласно ст.125 ЗК Украины (в ред. ЗУ от 05.03.2009 г., вступившего в законную силу 01.05.2009 г.) право собственности на землю возникает с момента государственной регистрации этого права. Ст.126 ЗК Украины (в ред. ЗУ от 05.03.2009 г., вступившего в законную силу 01.05.2009 г.) содержит перечень документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Согласно ч.1 этой статьи основным документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок – является государственный акт. Однако, если земельный участок приобретен из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, право собственности на такой земельный участок удостоверяется гражданско-правовым договором, заключенном в установленном законом порядке либо свидетельство о праве на наследство (ч.2 ст.126 ЗК Украины).

Государство является особенным субъектом правоотношений, и основания приобретения в собственность земли отличается от оснований приобретения земли в иную собственность. Перечень оснований приобретения государством собственности на землю определен ч.5 ст. 84 ЗК Украины. Однако стоит отметить, что самым важным основанием возникновения права собственности на природные ресурсы у государства является национализация земли, провозглашенная 24 августа 1991 года Актом независимости Украины. По своей сути национализация была принудительным изъятием земли у федеративного государства – СССР и переводом ее в собственность Украины на основании специальных законодательных актов.

Основания возникновения права коммунальной собственности на землю предусмотрены ч.4 ст.83 ЗК Украины. Основным - является возникновения права коммунальной собственности территориальных громад является бесплатная передача природных ресурсов, которые находились в государственной собственности. Перераспределение природных ресурсов между государством и территориальными громадами осуществляется путем разграничения их в натуре на местности с оформлением соответствующей землеустроительной и кадастровой документации, и выдачей государственного акта о праве собственности. Перераспределение земли между государством и территориальными громадами регулируется Законом Украины от 05.02.2004 г. «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности». Разграничение земель государственной и коммунальной собственности заключается в осуществлении организационно-правовых мероприятий по разделу земель государственной собственности на земли территориальных громад и земли государства, а также по определению и установлению в натуре (на местности) границ земельных участков государственной и коммунальной собственности.

В коммунальную собственность могут переходить земли в порядке наследования по завещанию, либо в случае признания судом земельного участка вымороченным имуществом (в случае отсутствия у наследодателя наследников по завещанию или по закону) (ст.ст. 1235, 1277 ГК Украины).

В общегражданском порядке территориальные громады могут приобретать право собственности на земельные участки по договорам: купли-продажи, мены, дарения, ренты и др. Договор отчуждения земельного участка в соответствии с нормами ГК Украины, должен быть удостоверен нотариально (ст.ст. 657, 719 ГК Украины).

Особенным условием возникновения права коммунальной собственности является принудительное отчуждение земельных участков у частных собственников в случае возникновения общественных нужд или общественной необходимости. Это разные понятия и разные основания приобретения права коммунальной собственности. Перечень общественных нужд четко определен в ст. 146 ЗК Украины и является исчерпывающим. Условия принудительного отчуждения земельных участков в случае общественной необходимости определены в ст.147 ЗК Украины.

Перечень оснований приобретения территориальными громадами права собственности на землю, указанный в ст.83 ЗК Украины не является исчерпывающим. Так, одним из оснований возникновения права коммунальной собственности на земельный участок является переход в собственность территориальной громады бесхозяйного имущества (ст.335 ГК Украины). Такой переход регулируется нормами гражданского законодательства, т.к. данная норма в земельном законодательстве отсутствует.

Основной способ приобретения в частную собственность земельных участков юридическими лицами и гражданами – это приобретение их на основании гражданско-правовых соглашений: договоров купли-продажи, дарения, мены, а также в порядке наследования. Особенности приобретения земельных участков в собственность на основании гражданско-правовых соглашений предусмотрены главой 20 Земельного кодекса Украины. Как правило, продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам и гражданам осуществляется на конкурсной основе (аукцион, конкурс). Земли сельскохозяйственного назначения имеют право приобретать в собственность только граждане Украины и юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение товарного сельскохозяйственного производства. Частными несельскохозяйственными предприятиями, учреждениями и организациями, религиозными организациями и объединениями граждан земли сельскохозяйственного назначения могут приобретаться в собственность только с целью ведения подсобного хозяйства.

Договор отчуждения земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Заключение таких договоров осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требования Земельного кодекса Украины. Договоры о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными с дня их нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Особенностью приобретения права частной собственности на земельные участки гражданами является приватизация, т.е.: бесплатная передача в собственность граждан земельных участков, находящихся в их пользовании; получение земельных участков вследствие приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; либо получение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных ЗК Украины (ст. 121 ЗК Украины).