5.1.2 Оценка природных ресурсов методами затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход при оценке земельного участка без улучшений не применяется, так как земля не может быть воспроизведена физически, следовательно, затраты на воспроизводство или замещение на нерукотворный предмет рассчитать невозможно. Методы затратного подхода для земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственного использования) применимы только в случаях наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений (мелиоративные системы), многолетних насаждений и других улучшений (культур–технических работ, долговременных культурных пастбищ и т.д.).

К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры со сроком жизни более одного года, например древесно–кустарниковая растительность, садовые культуры, ягодники и пр. При оценке земельных участков, на которых расположены многолетние насаждения учитывается рыночная стоимость самого земельного участка и определяются все затраты необходимые для воссоздания таких культур, включая затраты на подготовку почвы, стоимость саженцев, работы по посадке, уходу за культурами и другие затраты, с расчетом на период полного восстановления урожайности плодоносящих культур, которая была на дату оценки.

ПРИМЕР 5.4

При отводе земельного участка для строительства промышленного объекта, имеющего государственное значение, изымается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности сельхозартели «Заря», общей площадью 1,44 га.

Исходные данные:

1. Общая площадь земельного участка – 1,44 га;

2. Рыночная стоимость аналогичного земельного участка без улучшений (пашня) – 100 тыс. ден.ед.;

3. На участке имеются многолетние плодовые насаждения, в том числе:

- земляника садовая, сорт «Фестивальная», в возрасте 2 года – 1000 шт.;

- яблони, сорт «Белый налив»в возрасте 10 лет – 100 шт.;

- смородина красная, сорт «Пламя», в возрасте 5 лет – 750 шт.;

4. Стоимость посадочного материла (включая затраты на транспортировку):

- земляника садовая, сорт «Фестивальная» – 10 ден.ед/шт.;

- яблоня, сорт «Белый налив». – 80 ден.ед/шт.;

- смородина черная, сорт «Пламя» – 35 ден.ед/шт.

5. Затраты на подготовку участка и посадку саженцев – 85тыс.ден.ед./га

6. Затраты, связанные с проектно–изыскательскими работами

по разработке проекта организации сада. – 50 тыс.ден.ед .

7. Ежегодные затраты на уход за плантацией – 25тыс.ден.ед./га

Срок освоения участка до восстановления плодородия – 5 лет.

Определить рыночную стоимость земельного участка с улучшениями затратным подходом, методом восстановительной стоимости.

РЕШЕНИЕ

Выполняем расчет восстановительной стоимости многолетних насаждений по затратам на выполнение работ по их замене. Земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности сельхозартели «Заря», общей площадью 1,44 га (таблица 5.3).

Таблица 5.3

Расчет восстановительной стоимости многолетних насаждений

№ п/п	Наименование затрат	Единица измерения	Количество единиц измерения	Стоимость единицы измерения, тыс.ден.ед.	Общая стоимость, тыс.ден.ед
1	2	3	4	5	6
1	Подготовка почвы, посадка растений	га	1,44	85	122,4
2	Стоимость посадочного материала
2.1.	земляника садовая, сорт «Фестивальная»	шт.	1000	0,01	10
2.2.	яблоня, сорт «Белый налив»	шт.	100	0,08	8
2.3.	смородина красная, сорт «Пламя»	шт.	750	0,035	26,25
	ИТОГО				44,25
3	Затраты, связанные с проектно–изыскательскими работами по разработке проекта организации сада.	проект	1	50	50
4	Ежегодные затраты на уход за плантацией	га	1,44	25	180
	ИТОГО затрат на посадку и уход за многолетними насаждениями				396,65

Таким образом, общая стоимость земельного участка с улучшениями затратным методом состоит из затрат на посадку и уход за многолетними насаждениями + стоимость земельного участка 396,65+100=496,650 тыс.ден.ед.

ЗАДАНИЕ 5.4

Администрация N–ской области выбирает земельный участок для строительства целлюлозно–бумажного комбината. Наиболее подходящий вариант размещения комбината, с экономической точки зрения, является земельный участок учебно–опытного хозяйства N–ской сельскохозяйственной академии, занятый плодовыми культурами (плодовая плантация).

Найти:

1. Затраты на восстановление плодовой плантации.

2. Общую рыночную стоимость земельного участка с улучшениями затратным подходом, методом восстановительной стоимости.

Исходные данные для всех вариантов:

1. Стоимость посадочного материла (включая затраты на транспортировку):

- земляника садовая, сорт «Фестивальная» – 10 ден.ед/шт.;

- земляника садовая, сорт «Рейгондлинг» – 20 ден.ед/шт.;

- яблоня, сорт «Белый налив». – 80 ден.ед/шт.;

- яблоня, сорт «Анис» – 90 ден.ед/шт.;

- смородина черная, сорт «Пламя» – 35 ден.ед/шт.;

- смородина красная, сорт «Северная» – 32 ден.ед/шт.

2. Плодовые деревья находятся в плодоносящем периоде жизни.

3. Рыночная стоимость земельного участка без улучшений

(пашня) составляет – 125 тыс. ден.ед

4. Срок освоения участка до восстановления плодородия – 6 лет.

Исходные данные по вариантам в приложении 26.