3.8.3. Технические условия оценки сельскохозяйственных угодий методом исчисления рентных доходов

Современная методика ГКОСХУ изобилует волевыми административными решениями многих вопросов без каких-либо их обоснований.

Дадим обозначения экономической ренте Рэ, а кадастровой ренте Рк. Рента Рэ исчислялась относительно уровня экономической устойчивости предприятия 1,35*З руб./га, и Рэ = В – 1,35*З считалась избыточной доходностью, которую, если она положительна, следует изымать в пользу предприятий с менее благополучными внешними условиями, где она отрицательна. При кадастровой оценке рентный доход Рк стал определяться относительно более низкого уровня дохода В = 1,07*З руб./га, административным решением принятого за минимальное воспроизводство затрат: Рк = В – 1,07*3 руб./га, начиная с которого предприятия платят налог за землю. Предприятия с доходами ниже 1,07*3 от налогов освобождаются по принципу "с нищих не берут".

Административным волевым решением было также установлено, что кадастровую стоимость сельхозугодий Кс следует вычислять по уравнению.

Кс = (Рк + 12) *33 /1/

где 12 руб./га – директивно установленный норматив накладных расходов (величина с годами переменная), 33 года – директивно установленный норматив срока капитализации ренты.

Было установлено также, что оценка выполняют в два этапа.

Первый этап (исчисление средней по субъекту РФ ренты Рко) в понятийном отношении не вызывает затруднений:

Рко = Во – 1,07* Зо /2/

Второй этап – наиболее сложный в научно-методическом отношении и в отношении трудоемкости работ. На нем осуществляется дифференциация средних областных (субъектов РФ) оценочных показателей по объектам оценки внутри субъектов РФ, то есть по отдельным хозяйствам, производящим товарную продукцию, и по административным районам в целом.

Ценность сельскохозяйственных угодий определяется основными группами факторов: плодородие, технологические свойства земель транспортные затраты. Например, для Московской области (кадастровый № 50) рассчитывают поправки к Р₅₀:

Рi = Р₅₀ + ΔРБi + ΔРтi + ΔРмi /3/

Предусмотренная вышеуказанными "Правилами и ТУ ГКОСХУ" дифференциация среднего для Московской области рентного дохода Р₅₀ по объектам оценки (процедура перехода от среднемосковского значения Р₅₀ к значениям Рi) сводится к следующим поэтапным операциям.

А) Вычислить РБi=Р₅₀+ΔРБi

РБi = Во*Бi/Бо – 1,07*Зо*(1 – Дзуi) – 1,07*Зо*Дзуi*Бi/Бо /4/

Б) Вычислить ΔРтi – третье слагаемое уравнения /3/

ΔРтi = 1,07*Зо*(Дзтi)*(1 – Итi/Ито) /5/

В) Вычислить ΔРмi – четвертое слагаемое уравнения /3/.

ΔРмi =(Эро*Т*Го – Эрi*Т*Го*Бi/Бо)*1,07 /6/

Дзуi–доля затрат, зависящая от урожайности, от балла Бi,

Дзтi–доля затрат, зависящая от технологических свойств, т.е. от индекса Итi,

Бо =44–среднее по области значение балла бонитета почвы,

Го = 1,38 тонны – средняя многолетняя грузоёмкость 1 га в области,

Т=3 руб./тоннокилометр средняя цена перевозки в области,

Эро = 83км – среднее по области эквивалентное расстояние от хозяйства до рынка сбыта – до МКАД.

Далее производят суммирование Р₅₀, ΔРБi, ΔРтi, ΔРмi

Рi = Р₅₀ + ΔРБi + ΔРтi + ΔРмi

и определяют кадастровую стоимость Ксi i-того объекта оценки в Московской области по уравнению

Ксi = (Рi + 12)*33

Можно определять Ксi сокращённо, непосредственно по величинам дохода Вi и затрат Зi в i-том хозяйстве (в i-том объекте оценки) минуя вычисление ΔРБi, ΔРтi, ΔРмi

Ксi = (Вi – 1,07*З + 12)*33

Но тогда получим значение кадастровой стоимости без указания, каков вклад отдельных факторов в формировании кадастровой стоимости Ксi:

– факторов плодородия, дифференциальная рента ΔРБi;

– технологических свойств, дифференциальная рента ΔРтi;

– транспортных затрат, дифференциальная рента ΔРмi

Недостатком методики является отсутствие интегрального показателя экологического состояния земель, хотя экологическое состояние вносит существенный вклад в общественную ценность земель, и с каждым годом роль этого фактора возрастает.

Сокращённый метод выгоден тем, что:

– во-первых, для него достаточно бухгалтерской отчётности по доходам Вi и затратам Зi в любом оцениваемом объекте, без трудозатрат на вычисление Бi, Итi, Эрi;

– во-вторых, он учитывает совместно и природные, и социально-экономические рентные особенности (Р1+Р2) оцениваемого объекта.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) В чём заключается преимущество кадастровой оценки сельхозугодий сокращённо путём прямого сопоставления доходов и затрат?В чём недостаток?

(ос)___________________________________________________________________________________________________________

4. ПРОВЕДЕНИЕ ЗАНЯТИЙ ПО КУРСОВОМУ

ПРОЕКТИРОВАНИЮ (КУРСОВОЙ РАБОТЕ)

4.1. Формы методических материалов по курсовому

проектированию (курсовой работе)

Материалы для курсового проектирования выполнены в виде макета курсового проекта (курсовой работы). Макет курсового проекта (работы) содержит всю необходимую информацию и индивидуальное учебное задание на проектирование.

Макет курсового проекта (работы) представлен на листах формата А4. Он может включать карты, схемы, планы, графики, представленные на листах больших форматов, в том числе, на ватмане и миллиметровой бумаге форматов А3, А2.

Макет включает титульный лист с указанием названия университета, факультета, кафедры, названием проекта, фамилией, именем, отчеством студента и преподавателя. На титульном листе указывается дата.

На второй странице приводится содержание пояснительной записки. Далее приводится индивидуальное учебное задание, которое включает все необходимые исходные данные для выполнения курсового проекта в виде текстового материала, схем, планов, графиков.

На листе технического задания указываются технические требования, сформулированные заказчиком, проектной и строительной организациями.

Каждая глава описания пояснительной записки имеет заглавие. Первые и последние строки главы содержат термины и определения. Они записаны в виде отдельных слов без пояснения их сущности. В главе рассматривается разработка крупного раздела проекта (работы). Она разбивается на две части. В первой части главы приводятся общие положения по разработке элементов проектируемой конструкции. Общие положения сформулированы на законодательно-правовой документации, нормативной технической документации, руководящих методических и технических материалов в области земельно-кадастрового производства. Он включает все необходимые формулы, таблицы, графики.

Этот раздел разбивают на подразделы. Подраздел включает два-три абзаца текстового материала, схему, график, формулу. Он завершается предложением студенту задать вопрос преподавателю. Далее идет пустая строка для записи вопроса студента преподавателю. После записывается вопрос преподавателя студенту и оставляется пустая строка для ответа.

Сложность и большой объем вопросов, решаемых в земельно-кадастровом производстве, определили разделение курсового проекта на две части, каждая из которых выполняется в течение семестра.

В первой части курсового проекта по земельному кадастру даётся общая характеристика природно-экономических условий объекта. Если это категория земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется привязка объекта к природно-с/х единицам (см. рис. 3.7.1.) и даётся оценка продуктивности земель в натуральном выражении (центнеры кормовых единиц на 1 га). Если это земли других категорий – выделяются территориальные зоны "в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ" (ФЗ №28, 2000).

Во второй части проекта даётся характеристика фактического использования земель рассматриваемого объекта по целевому назначению. Даётся оценка, земель объекта, а затем, на основе первой и второй частей проекта составляются итоговые рекомендации по совершенствованию землепользования района.

Даются рекомендации по совершенствованию территории севооборотов, многолетних насаждений, кормовых угодий (сенокосов и пастбищ), где студент излагает свои соображения по вопросам их совершенствования, составляет предлагаемую проектную экспликацию, свой вариант земельно-кадастровой формы 22-2, статистической отчётности, план осуществления проекта. Подчёркивается взаимосвязь кадастра и землеустройства.

Графическая и аналитическая части курсового проекта выполняются на базе программного продукта Maplnfo. Система Maplnfo позволяет отображать различные данные, имеющие пространственную привязку. Она относится к классу DesktopGIS. Система дает возможность создавать интегрированные геоинформационные технологии Intergraph Maplnfo для DOS, Windows, Windows NT, UNIX, геоинформационные системы, цифровые картографические системы, программные и технические средства формирования и анализа геоинформационных баз данных. Maplnfo позволяет получать информацию о местоположении по адресу или имени, находить пересечения улиц, границ, производить автоматическое и интерактивное геокодирование, проставлять на карту объекты из базы данных.

Форма представления информации в системе может иметь вид таблиц, карт, диаграмм, текстовых справок. Система дает возможность проводить специальный географический анализ и графическое редактирование. При этом система команд и сообщения представлены как на русском языке, так и на других языках. Модули системы включают обработку данных геодезических измерений, векторизацию и архивацию карт, схем, чертежей, преобразования картографических проекций, совмещение пространственных данных.

Возможность компьютерного дизайна и подготовки к изданию разнообразных картографических документов позволяют получать различные технологические решения для территориальных и отраслевых информационных систем. Программные комплексы функционируют на различных платформах. Система Maplnfo включает специализированный язык программирования MapBasic, позволяющий менять и расширять пользовательский интерфейс системы. Система дает возможность напрямую использовать данные электронных таблиц типа Excel, Lotus 1-2-3, форматы dBase и т. д. В тексте задания к курсовому проекту могут приводитья пустографки таблиц: климат, растительность, исходный картографический и информационный. материал (планы, схемы), список почв и т.п.