4.2.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.¹ Объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Недостаточная же развитость рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Поправки к ценам на различия в условиях продажи

	уторгование
	срок поставки
	дата продажи
	серийность
	условия платежа.

Поправки на техническую сопоставимость

	типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);
	комплектация (наличие дополнительных приспособлений и устройств);
	возраст;
	качество;
	состояние, степень физического износа;
	местоположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера).

Таблица 4.5.

Выбор метода оценки рыночной стоимости

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод срав-нительного анализа продаж	Аналоги обладают функциональным и классификационным сходством с оцениваемым объектом, аналогичны и условия сделки	+	На вторичном рынке есть информация о ценах близких аналогичных объектов.
Метод качественного анализа продаж	Применяется в условиях развивающегося рынка, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Необходимо не менее 2 аналогов: верхнего и нижнего.	–	Нет достаточной информации для использования метода.
Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям	Необходимо наличие достаточно большого количества аналогов для формирования репрезентативной выборки.	–	Недостаточно информации для формирования репрезентативной выборки.
Метод анализа иерархий	Экспертный метод¸ применяется при недостатке информации на рынке. Основан на методах матричной алгебры, требует не менее трех аналогов.	–	Нет достаточной информации для использования метода.
Метод с при-менением мультиплика-тора	Используется при оценке объектов, по которым практически невозможно внесение корректировок.	–	Нет необходимости в использовании метода.