4.2.3. Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип означает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.

Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к машинам и оборудованию эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства, нематериальные активы. Причем производственно-комммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия.

Применение доходного подхода к оценке машин и оборудования осуществляется поэтапно. Сначала рассчитывают чистый доход от всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда комплекс машин и оборудования эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.

Таблица 4.6.

Выбор метода оценки рыночной стоимости

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод дисконтированных чистых доходов	Применяется, когда можно рассчитать чистый доход от рассматриваемой производственной системы и большая часть этого дохода относится к машинам и оборудованию. Учитывается остаточная стоимость оборудования. Метод осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости недвижимости, где размещается оцениваемое оборудование.	–	Недостаточно информации для расчета потоков доходов и расходов при эксплуатации оборудования.
Метод прямой капитализации	Метод предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста.	–
Метод равноэффективного функционального аналога	Метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.	–	Не найдено равноэффективного аналога.